Bỏ khái niệm "chung cư có thời hạn" tại dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi

Nhà chung cư có thể được xây lại khi hư hỏng

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi năm 2026 do Bộ Xây dựng chủ trì xây dựng và sẽ trình Quốc hội xem xét tại kỳ họp thứ 2 tới.

So với dự thảo đã trình Quốc hội vào tháng 8/2026, bản dự thảo Luật mới đã bỏ khái niệm "chung cư có thời hạn" khỏi phần giải thích từ ngữ, chỉ còn đề cập tới "nhà chung cư" và "nhà chung cư cũ".

Trước đó, dự thảo luật nêu định nghĩa "chung cư có thời hạn" là chung cư được xác định thời hạn sử dụng theo quy định pháp luật về xây dựng.

Quy định này khiến một số đại biểu, chuyên gia, người dân và doanh nghiệp lo ngại quyền sở hữu căn hộ có thể bị chấm dứt khi công trình hết niên hạn sử dụng.

Tại Nghị quyết 21 của Trung ương nêu rõ đối với chung cư xây dựng mới, quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, gắn với bảo đảm quyền tài sản, chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định khi hết thời hạn.

Theo đó, tại Chương VII, Điều 81 về thời hạn sử dụng nhà chung cư, dự thảo Luật sửa đổi quy định, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định và nêu trong hồ sơ thiết kế xây dựng của công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng; tính từ khi nhà chung cư được đưa vào khai thác, sử dụng.

Đối với nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế, việc xử lý được thực hiện theo quy định của luật này và pháp luật về xây dựng.

Trường hợp nhà chung cư chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, sự cố công trình, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn thì phải sửa chữa, khắc phục để bảo đảm thời hạn sử dụng theo thiết kế.

Nếu sửa chữa, khắc phục không bảo đảm được thời hạn sử dụng, theo dự luật, phải xác định lại thời hạn sử dụng công trình theo hồ sơ thiết kế sửa chữa, cải tạo.

Dự luật đề xuất Chính phủ quy định chi tiết trách nhiệm thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư.

Tại tờ trình gửi Bộ Tư pháp do Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh ký, Bộ Xây dựng cho biết, chủ sở hữu có quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất để tự xây dựng lại tòa nhà, nhưng việc cải tạo phải được triển khai theo dự án. Doanh nghiệp thực hiện dự án cải tạo, xây lại nhà chung cư có thể được hưởng thêm ưu đãi, như miễn thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê.

Cấp xã sẽ cưỡng chế, thu hồi nhà ở thuộc tài sản công

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi cũng đã rà soát, quy định các nội dung liên quan đến phân cấp, phân quyền.

Thứ nhất, là phân cấp trong quản lý, sử dụng nhà ở thuộc tài sản công:Phân cấp cho UBND cấp xã thực hiện trách nhiệm của đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc tài sản công; tổ chức cưỡng chế thu hồi nhà ở thuộc tài sản công; phân cấp cho Chánh Văn phòng Trung ương Đảng có thẩm quyền quyết định đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ để bố trí cho cán bộ các cơ quan Trung ương; phân cấp cho UBND cấp tỉnh quyết định các hình thức tái định cư trên địa bàn.

Thứ hai, là phân cấp trong phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở thương mại, nhà chung cư. Phân cấp giao UBND cấp tỉnh thực hiện quyết định khu vực được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân để tự xây dựng nhà ở trong dự án.

Phân cấp cho UBND cấp xã thực hiện một số nội dung trước đây do UBND cấp huyện thực hiện như: quản lý, theo dõi việc cá nhân nước ngoài cho thuê nhà ở; tổ chức cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì trong nhà chung cư.

Thứ ba, là phân cấp trong phát triển nhà ở cho thuê: Phân cấp UBND cấp tỉnh quyết định tỷ lệ phát triển nhà ở cho thuê trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại; quyết định các chỉ tiêu quy hoạch khác với quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng.

Thứ tư, là phân cấp trong phát triển nhà ở chính sách: Phân cấp UBND cấp tỉnh quyết định các nội dung như giao chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; điều kiện về nhà ở để được hưởng chính sách nhà ở xã hội (đối tượng có địa điểm làm việc cách xa nơi ở của mình).