Theo quy định hiện hành tại khoản 2 Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, hành vi không thực hiện đăng ký biến động đất đai thuộc các trường hợp phải đăng ký theo quy định có thể bị phạt tiền từ 2-3 triệu đồng.
Tuy vậy, Nghị định 281/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 31/8/2026 đã bổ sung trường hợp ngoại lệ, đó là không áp dụng mức phạt trên đối với trường hợp nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất theo Điều 127 Luật Đất đai.
Bên cạnh đó, Nghị định 281/2026 còn quy định chuyển tiếp: Với trường hợp đã lập biên bản vi phạm trước ngày 31/8/2026 nhưng chưa ban hành quyết định xử phạt thì không xử phạt;
Trường hợp đã ban hành quyết định xử phạt từ ngày 31/1/2026 đến trước ngày 31/8/2026 nhưng người vi phạm chưa thực hiện thì không tiếp tục thực hiện quyết định đó.
Quy định này áp dụng đối với trường hợp nhận chuyển nhượng để thực hiện dự án đầu tư thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất theo Điều 127 Luật Đất đai.
Ngoài nội dung trên, một trong những thay đổi đáng chú ý tại Nghị định 281/2026 là thu hẹp các hành vi bị xử phạt về hoạt động dịch vụ đất đai. Theo đó, Nghị định đã bãi bỏ quy định xử phạt đối với các nhóm hành vi:
Cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất không đáp ứng điều kiện; Cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất độc lập, không thuộc tổ chức tư vấn xác định giá đất;
Tổ chức tư vấn điều tra, đánh giá đất đai không đáp ứng điều kiện; Tổ chức tư vấn xác định giá đất không đáp ứng điều kiện; Tổ chức tư vấn lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không đáp ứng điều kiện; Cơ sở đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về giá đất không bảo đảm điều kiện.
Nghị định cũng bãi bỏ các hình thức xử phạt bổ sung tương ứng như tước quyền sử dụng giấy phép, chứng chỉ hành nghề hoặc đình chỉ hoạt động từ 9-12 tháng.
Ngoài ra, Nghị định 281/2026 còn thay đổi biện pháp xử lý đối với giấy tờ đất bị tẩy xóa, giấy tờ giả.
Điều 5 Nghị định này quy định cụ thể các biện pháp khắc phục hậu quả đối với vi phạm về giấy tờ, chứng từ trong việc sử dụng đất.
Cụ thể, Nghị định buộc thực hiện lại thủ tục hành chính về đất đai đối với hành vi tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch giấy tờ và hành vi khai báo không trung thực;
Hủy bỏ kết quả giải quyết thủ tục hành chính về đất đai đối với trường hợp sử dụng giấy tờ giả; Buộc nộp lại giấy tờ đã bị tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch nội dung hoặc giấy tờ giả đã sử dụng.
Trong khi đó, Nghị định 123/2024/NĐ-CP chỉ quy định hủy bỏ kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai đối với trường hợp sử dụng giấy tờ giả.
Đồng thời, Nghị định 281/2026 bãi bỏ hình thức xử phạt bổ sung là tịch thu giấy tờ bị tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch nội dung hoặc giấy tờ giả. Thay vào đó, việc buộc nộp lại các giấy tờ này được xác định là biện pháp khắc phục hậu quả.
Đặc biệt, Nghị định đã tăng mạnh thẩm quyền xử phạt vi phạm về đất đai của Chủ tịch UBND cấp xã lên đến 250 triệu đồng - tăng gấp 50 lần so với quy định cũ và mở rộng thẩm quyền xử phạt vi phạm đất đai của Công an nhân dân.
