Điều 27 dự thảo Luật Đất đai quy định điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng không còn nội dung yêu cầu hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền này phải được công chứng hoặc chứng thực.
Như vậy, có thể hiểu cơ quan soạn thảo đang đề xuất bỏ quy định bắt buộc công chứng, chứng thực đối với hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất tại Luật Đất đai. Tuy nhiên, trong thời gian dự thảo chưa được thông qua và có hiệu lực, các giao dịch này vẫn phải tuân thủ yêu cầu công chứng, chứng thực theo quy định hiện hành.
Ngoài ra, dự thảo Luật Đất đai còn thay đổi cách xác định tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Theo khoản 2 Điều 71 dự thảo, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được xác định dựa trên các căn cứ: Diện tích đất bị thu hồi; Thời hạn, mục đích, hình thức sử dụng đất; Giá đất trong bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất; Tỷ lệ bồi thường.
Bên cạnh đó, Điều 74 dự thảo quy định giá đất do Nhà nước quyết định. Việc định giá đất phải bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch và dựa trên các nguồn dữ liệu như dữ liệu đất đai, thuế, công chứng, ngân hàng và bất động sản.
Trong khi đó, theo quy định hiện hành tại Luật Đất đai 2024, việc định giá đất phải tuân theo nguyên tắc thị trường và bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, giá đất cụ thể và cơ quan quyết định giá đất. Giá đất cụ thể được sử dụng để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Như vậy, dự thảo đề xuất thay đổi cách xác định tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Theo đó, thay vì sử dụng giá đất cụ thể như Luật Đất đai 2024, tiền bồi thường dự kiến được tính dựa trên bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất và tỷ lệ bồi thường.
Bên cạnh đó, dự thảo Luật Đất đai còn điều chỉnh hình thức trả tiền thuê đất. Điều 53 dự thảo nêu rõ, người được Nhà nước cho thuê đất có quyền lựa chọn trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; hoặc trả tiền thuê đất hằng năm.
Tuy nhiên, người sử dụng đất bắt buộc phải thuê đất trả tiền một lần và không được lựa chọn hình thức trả tiền hằng năm đối với dự án kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao; dự án kinh doanh bất động sản du lịch.
Trong khi đó, theo quy định hiện hành tại Điều 120 Luật Đất đai 2024 đã liệt kê các trường hợp thuê đất trả tiền một lần, gồm một số dự án nông nghiệp, đất khu công nghiệp, đất thương mại, dịch vụ du lịch, kinh doanh văn phòng và nhà ở xã hội cho thuê. Song, các chủ thể thuộc nhóm này vẫn có thể lựa chọn trả tiền thuê đất hằng năm nếu có nhu cầu.
Như vậy, dự thảo chuyển sang cơ chế quyền lựa chọn chung nhưng đặt ra một số trường hợp bắt buộc trả tiền một lần.
Đặc biệt, dự thảo Luật Đất đai còn đề xuất giảm số trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép.
Theo khoản 1 Điều 54 dự thảo, 5 nhóm trường hợp phải xin phép, gồm: Chuyển đất trồng lúa, đất lâm nghiệp sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp; Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung, thủy sản; Chuyển đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sang đất giao có thu tiền hoặc thuê đất; Chuyển đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở.
