Những rủi ro khi đầu tư bất động sản cho thuê

  • 06/11/2016 08:01
  • 0 bình luận
  • Hùng Anh
  • In bài
ANTD.VN - Xu thế đầu tư bất động sản rồi cho thuê được hỗ trợ bởi nhiều chủ đầu tư cam kết thuê lại chính căn hộ của khách hàng, đây được xem là nhân tố mới trên thị trường BĐS. Mặc dù vậy, các chuyên gia cũng chỉ ra những rủi ro mà nhà đầu tư có thể gặp phải. 

Mua nhà cho thuê không phải là câu chuyện xa lạ với giới đầu tư bất động sản (BĐS) tại Việt Nam. Tuy nhiên, dự báo giá nhà đất sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới cùng khả năng sinh lời cao khiến giới đầu tư mạnh dạn hơn trong việc tung tiền mua căn hộ để cho thuê. 

Những rủi ro khi đầu tư bất động sản cho thuê

“Giá trị kép” của bất động sản 

Nhìn nhận về xu hướng đầu tư BĐS tại Việt Nam, ông Nguyễn Nam Sơn, đại diện của Quỹ Đầu tư Vietnam Capital Partners (VCP) cho rằng: Xu hướng đầu tư BĐS có nhiều thay đổi theo tăng trưởng GDP và thu nhập của người dân. Cách đây khoảng hơn chục năm, khi GDP đầu người đạt khoảng 700 USD, thì tiền nhàn rỗi thường được người dân sử dụng dành cho căn nhà đầu tiên để ở.

Tuy nhiên, xu hướng hiện nay đã có những thay đổi, phần lớn tiền nhàn rỗi được dịch chuyển sang mua căn hộ chất lượng cao để cho thuê, cũng như BĐS nghỉ dưỡng. Thống kê từ nhiều đơn vị tư vấn BĐS chỉ ra rằng, từ năm 2014 đến nay, số lượng giao dịch trên thị trường BĐS tăng mạnh.

Có khoảng gần 40.000 giao dịch thành công trong năm 2015 và khoảng 15.300 giao dịch nửa đầu năm 2016, tăng gấp khoảng 3 lần so với những năm khó khăn trước đó. Trong đó, giao dịch bùng nổ ở phân khúc cao cấp. 

Một nghiên cứu của Công ty Tư vấn Bất động sản CBRE Việt Nam ghi nhận, tiềm năng cho thuê hiện là yếu tố đóng vai trò ngày càng quan trọng hơn trong các quyết định đầu tư mua căn hộ của người dân.

Ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam khẳng định, xu hướng mua nhà để cho thuê đang ngày càng phổ biến. Còn các chuyên gia BĐS chỉ ra rằng, hiện lợi nhuận từ các kênh đầu tư đang gặp nhiều khó khăn, giá vàng lình xình khiến giao dịch kém sôi động, thị trường chứng khoán có phục hồi nhưng vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Trong khi đó, lãi suất ngân hàng cũng chưa thực sự hấp dẫn. Điều đó khiến việc sử dụng tiền nhàn rỗi để đầu tư BĐS cho thuê trở nên sôi động hơn. Chỉ cần lợi nhuận cao hơn chút ít hoặc thậm chí chỉ cần tương đương lãi suất gửi tiết kiệm là đã đủ hấp dẫn nhà đầu tư. Bởi ngoài nguồn thu ổn định hàng tháng, thì khi giá BĐS tăng lên sẽ giúp nhà đầu tư thu lợi lớn hơn. Đây cũng chính là các thức lựa chọn mà nhiều nhà đầu tư nhắm đến khi chọn kênh mua nhà cho thuê lại.   

Thông tin từ một số đơn vị phân phối các dự án cho hay, hiện có nhiều dự án mới tung ra thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư nhờ yếu tố cho thuê lại. Khác với thời điểm “sốt”, người mua chủ yếu là để bán sang tay, thì hiện nay nay người mua hướng tới mục đích để ở, hoặc để đầu tư cho thuê lại. Chính vì vậy, BĐS cho thuê được xem là một kênh bảo toàn vốn an toàn vì giá nhà hầu như khó giảm thêm nữa.

Một yếu tố mới đáng chú ý đối với thị trường BĐS cho thuê chính là việc các chủ đầu tư cam kết thuê lại căn hộ vừa mua của khách hàng với giá cao. Đây vừa là giải pháp xử lý nhà ở tồn đọng lại vừa là yếu tố hỗ trợ, kích thích cho các nhà đầu tư quyết định bỏ tiền nhàn rỗi mua căn hộ cho thuê.

Giám đốc một sàn BĐS tại Hà Nội chia sẻ, trên thị trường BĐS Việt Nam, nhà đầu tư luôn quan tâm tới hai yếu tố: Thứ nhất là giá trị khai thác BĐS tại chỗ; Thứ hai là chênh lệch về giá theo thời gian. Đây chính là “giá trị kép” được nhà đầu tư quan tâm lựa chọn. Phân khúc nào đáp ứng được điều kiện cho thuê sinh lời cao, có khả năng vượt qua lãi suất của ngân hàng thường được thị trường hồ hởi đón nhận.

Từ góc độ chuyên gia, TS Nguyễn Trí Hiếu chỉ ra rằng, hiện nay, việc gửi tiết kiệm hiện nay đảm bảo tiêu chí an toàn, nhưng mức độ sinh lời không quá cao. Trong khi đó, đầu tư vào BĐS nhà đầu tư cũng cần tính toán kỹ về loại hình BĐS nào có khả năng sinh lời cả về giá cũng như giá trị gia tăng.   

Làm gì để tránh rủi ro? 

Được đánh giá là kênh đầu tư có nhiều hấp dẫn, tuy nhiên theo các chuyên gia, việc mua BĐS với mục đích cho thuê cũng có những rủi ro nhất định.

Phân tích kỹ hơn, TS Nguyễn Trí Hiếu chỉ rõ: “Gửi tiền ngân hàng có ưu thế an toàn và thanh khoản cao, khi cần tiền có thể rút ngay. Trong khi đó, đầu tư vào BĐS có tỷ lệ sinh lời cao hơn, nếu lựa chọn tốt thì mức độ sinh lời có thể đạt tới 20%/năm, cao hơn nhiều so với gửi ngân hàng. Tuy nhiên, đối với BĐS thì độ thanh khoản thấp hơn, không phải khi nào cần cũng có người sẵn sàng mua. Mặt khác cũng không loại trừ trường hợp giá BĐS đi xuống hay không tìm được khách thuê”.  

Việc các chủ đầu tư cam kết thuê lại giá cao được xem là một yếu tố hấp dẫn thúc đẩy người mua bỏ tiền vào dự án. Mặc dù vậy, ý kiến chiều ngược lại nhiều chuyên gia cũng chỉ ra rằng, yếu tố này cũng đi kèm với những rủi ro. Cụ thể, đây được xem là một trong những “chiêu” kinh doanh cao tay.

Nhiều người lầm tưởng, thay vì mua nhà bỏ không và chịu phí tu bổ, bảo trì hàng năm, thì việc bỏ tiền mua những dự án mà chủ đầu tư cam kết có thể cho thuê lại với giá cao rõ ràng là có lợi hơn rất nhiều. Tuy nhiên, cần chú ý rằng, việc chủ đầu tư cam kết thuê lại căn hộ trong năm đầu với giá cao cũng tương tự như ngân hàng cho vay ưu đãi lãi suất 6% nhưng chỉ trong 3 tháng đầu sau đó thả nổi. Thực chất đây cũng chỉ là một “chiêu” giảm giá.

Nhiều chủ đầu tư chấp nhận ký cam kết thuê lại căn hộ với giá cao tới 1.000 USD/tháng trong vòng 1 năm nhưng thực chất thời gian đó không hề có khách thuê. Chấp nhận chịu thiệt số tiền đó trong 1 năm vẫn tốt hơn giảm giá trực tiếp tổng số tiền đó trên giá bán.

Lý do cho việc ký cam kết cho thuê lại chịu thua lỗ trên là vì nó có thể gây hiệu ứng tâm lý rằng căn hộ thuộc dự án đó có thể cho thuê được với mức giá 1.000 USD/tháng dù con số thực trên thị trường có thể chỉ 700-800 USD/tháng, đó là chưa kể con số này còn tiếp tục giảm xuống khi căn hộ xuống cấp và nguồn cung mới trên thị trường không ngừng gia tăng.  

Các chuyên gia cũng khuyến cáo, BĐS luôn là kênh đầu tư lý tưởng, mang lại lợi nhuận cao và khá an toàn. Vấn đề là nhà đầu tư nên cân nhắc thời điểm thích hợp để xuống tiền đầu tư và lựa chọn hình thức đầu tư thích hợp với mình.

Đầu tư nhà cho thuê sẽ sinh lời nhưng bắt buộc phải kiên trì trong thời gian dài, nếu nhà đầu tư là người dư dả về tài chính, chấp nhận mất nhiều thời gian để thu hồi lợi nhuận. Trong khi đó, với những nhà đầu tư muốn thu hồi vốn nhanh chóng thì không nên đi theo xu hướng mua căn hộ rồi cho thuê lại. 

“Các nhà đầu tư luôn phải chú ý 3 mục tiêu: Thứ nhất là đảm bảo an toàn vốn, không ai mong muốn đầu tư vào lĩnh vực có nguy cơ mất vốn; Thứ hai khi đầu tư là phải sinh lời; Thứ ba là phải có tính thanh khoản, khi cần có thể thanh lý. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng cần quan tâm tới các yếu tố như độ tuổi khi tham gia đầu tư, số vốn hiện có... Người trẻ có thể phiêu lưu vì cuộc sống của họ còn rất dài, có thể khoản đầu tư thua lỗ trong lúc này nhưng về sau họ vẫn có thể lấy lại được. Còn những người lớn tuổi thì an toàn là vấn đề quan trọng. Nhà đầu tư cũng cần cân nhắc khả năng vốn để lựa chọn kênh đầu tư phù hợp. Ví dụ như có vốn lớn thì mới có thể tham gia đầu tư BĐS”, TS Nguyễn Trí Hiếu khuyến cáo.

Các nhà đầu tư nhiều kinh nghiệm cho hay, xét về góc độ mua nhà cho thuê, đặc biệt là căn hộ chung cư thì nhà đầu tư thường quan tâm nhiều tới phân khúc căn hộ cao cấp. Trước đây, tại thời điểm nguồn cung BĐS còn khan hiếm, việc mua chung cư cao cấp cho thuê mang lại hiệu quả rất lớn thậm chí giá cho thuê còn cao hơn so với thời điểm hiện tại. Trong bối cảnh hiện nay, nhà đầu tư cần lựa chọn kỹ càng và thông minh về những dòng sản phẩm có khả năng cho thuê bởi hiện nguồn cung đang rất đa dạng và phong phú.                                 

Tin cùng chuyên mục

Liên kết hữu ích