Cung tăng nhưng cầu giảm
Thời gian vừa qua, lãi suất vay mua nhà tại một số ngân hàng tăng nhanh, có thời điểm chạm ngưỡng 15 - 16%/năm, qua đó làm gia tăng chi phí vốn và ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của người vay cũng như quyết định đầu tư.
Diễn biến này nhanh chóng phản ánh lên thị trường khi thanh khoản suy giảm và hoạt động giao dịch chững lại trong quý I/2026.
Theo Savills Việt Nam, trong quý I/2026, nguồn cung mới căn hộ đạt khoảng 6.108 căn, giảm so với cả quý trước và cùng kỳ năm trước. Lượng giao dịch cũng ghi nhận xu hướng tương tự, trong đó phân khúc hạng B chiếm tỷ trọng chủ đạo, khoảng 79% tổng số căn bán được.
Ở góc độ doanh nghiệp, mặt bằng lãi suất cao cùng với điều kiện tín dụng thắt chặt đang làm gia tăng chi phí tài chính và hạn chế khả năng tiếp cận vốn, đặc biệt đối với các dự án có tính khả thi thấp. Đồng thời, nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, nhất là các nhà đầu tư ngắn hạn, đối mặt với rủi ro gia tăng khi áp lực dòng tiền có thể buộc họ phải bán cắt lỗ và rút khỏi thị trường.
Đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng thông tin, trong quý I vừa qua, giá bất động sản trên cả nước vẫn neo cao trong khi lãi suất ngân hàng tăng khiến lượng giao dịch có xu hướng sụt giảm.
Cả nước có gần 1.200 dự án đang được triển khai xây dựng, trong đó có hơn 209.300 căn chung cư, hơn 251.000 nhà riêng lẻ và gần 104.800 lô đất nền. Số lượng nhà thương mại đã hoàn thành và đủ điều kiện giao dịch tăng lần lượt 21% và 25% so với cùng kỳ.
Tuy nhiên, lượng giao dịch có xu hướng đi xuống ở cả ba phân khúc chung cư, nhà riêng lẻ và đất nền. Bộ ghi nhận quý I có khoảng 115.650 giao dịch thành công, giảm gần 24% theo quý và 14% theo năm.
Riêng loại hình chung cư, nhà riêng lẻ có hơn 25.600 giao dịch, sụt hơn 32% theo quý và 24% theo năm. Tương tự, lượng giao dịch đất nền cũng giảm hơn 10% so cùng kỳ với gần 90.000 giao dịch.
Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết nguồn cung bớt khan hiếm, song mặt bằng giá mới được thiết lập. Nhiều phân khúc nhà ở neo ở ngưỡng cao vượt qua khả năng chi trả của số đông người dân, ảnh hưởng đến tốc độ thanh khoản. Tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa và Đồng Nai, giá nhà tăng 1-2% so với quý trước.
Người mua bình tĩnh, cân đối tài chính
Bà Hằng nhận định trong những tháng tới, nhu cầu bất động sản tập trung vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền tại các đô thị lớn, cũng như đất nền ở những khu vực có hạ tầng đồng bộ, dân cư ổn định.
"Quá trình sàng lọc trên thị trường địa ốc tiếp tục diễn ra mạnh", bà Hà nhìn nhận. Các doanh nghiệp yếu kém sẽ bị đào thải, còn nhóm có quỹ đất sạch, pháp lý đầy đủ, triển khai bài bản có điều kiện phục hồi và phát triển. Cơ quan quản lý cũng tiếp tục rà soát, kiểm tra để phát hiện hành vi đầu cơ, thổi giá nhằm hạn chế biến động bất thường của thị trường.
Trong khi đó, Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group dự báo nguồn cung năm 2026 có sự điều chỉnh giảm so với dự báo trước đó.
Nguyên nhân chủ yếu đến từ mặt bằng lãi suất cao khiến chi phí vốn tăng, đồng thời các chủ đầu tư trở nên thận trọng hơn trong việc triển khai dự án mới.
Dự báo tổng nguồn cung mở bán mới tại TP.HCM năm 2026 đạt khoảng 28.000 – 29.000 căn, giảm khoảng 2.000 căn so với kỳ vọng trước. Tuy nhiên, Hà Nội vẫn được đánh giá là điểm sáng với nguồn cung dự kiến đạt 35.000 – 40.000 căn.
Nhận định về thị trường, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group cho biết: “Thị trường đang chịu tác động đáng kể từ biến động lãi suất, tuy nhiên vẫn duy trì được sự ổn định về nguồn cung và thanh khoản. Đây là tín hiệu tích cực trong bối cảnh hiện tại. Tuy vậy, để đánh giá đầy đủ tác động của yếu tố vĩ mô, cần thêm thời gian theo dõi”.
Ông Tiến cũng khuyến nghị người mua và nhà đầu tư nên ưu tiên các dự án từ chủ đầu tư uy tín, đồng thời cân đối tài chính phù hợp để hạn chế rủi ro trong bối cảnh lãi suất còn biến động.
