TAND Tối cao đang dự thảo Nghị quyết hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp về đặt cọc, trong đó có việc xác định hiệu lực của đặt cọc.
Theo Điều 3 của dự thảo, đặt cọc có hiệu lực khi có đủ các điều kiện theo quy định. Đặt cọc không đương nhiên bị vô hiệu khi hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm bằng đặt cọc không được giao kết, không được thực hiện hoặc bị vô hiệu.
Ví dụ, các bên thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không thỏa thuận rõ về kích thước của thửa đất, giá chuyển nhượng thửa đất...Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được các bên giao kết. Trường hợp này, hợp đồng đặt cọc không bị vô hiệu.
Ngoài ra, theo dự thảo, trường hợp các bên có thoả thuận hoặc luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu được thực hiện theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự.
Liên quan đến việc xác định thời hiệu khởi kiện khi có tranh chấp về đặt cọc, dự thảo Nghị quyết hướng dẫn cụ thể về thời hiệu khởi kiện trong 3 trường hợp.
Thời hiệu khởi kiện tranh chấp về hợp đồng đặt cọc được thực hiện theo Điều 429 của Bộ luật Dân sự và quy định khác có liên quan (3 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm).
Thời hiệu khởi kiện tranh chấp về tuyên bố giao dịch đặt cọc vô hiệu được thực hiện theo Điều 132 của Bộ luật Dân sự (2 năm).
Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu bồi thường thiệt hại đối với hậu quả của việc vi phạm nghĩa vụ trong thỏa thuận đặt cọc được thực hiện theo Điều 588 của Bộ luật Dân sự (3 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm).
Không áp dụng thời hiệu khởi kiện đối với yêu cầu trả lại tài sản đặt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 155 của Bộ luật Dân sự.
Theo cơ quan soạn thảo, hiện nay đang có hai quan điểm khác nhau về thời hiệu khởi kiện để bên đặt cọc yêu cầu bên nhận đặt cọc trả lại tài sản đặt cọc cho mình căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 328 của Bộ luật Dân sự khi hợp đồng được bảo đảm không được giao kết, thực hiện.
Quan điểm thứ nhất cho rằng, yêu cầu đòi lại tài sản đặt cọc của bên đặt cọc là yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu nên căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 155 của Bộ luật Dân sự thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện. Tài sản đặt cọc khi được giao cho bên nhận đặt cọc nắm giữ thì quyền sở hữu vẫn thuộc về bên đặt cọc và phải có những điều kiện cụ thể theo Luật định hoặc theo thỏa thuận thì quyền sở hữu tài sản đặt cọc mới được chuyển giao cho bên nhận đặt cọc.
Quan điểm thứ hai cho rằng, yêu cầu đòi lại tài sản đặt cọc của bên đặt cọc là yêu cầu chỉ được chấp nhận dựa trên việc xem xét, giải quyết tranh chấp phát sinh từ hợp đồng nên cần áp dụng Điều 429 của Bộ luật Dân sự, cụ thể thời hiệu khởi kiện trong trường hợp này là 3 năm kể từ ngày bên đặt cọc biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.
