Chung cư cao cấp - Cái chết được báo trước
Tại TP HCM, hơn 100.000 căn hộ chung cư đang trong tình trạng tồn đọng, trong số này đa phần là các căn hộ có diện tích lớn, từ 70 - 140m2/căn. Tương tự, trên địa bàn Hà Nội, dù chưa có số liệu thống kê chính thức nhưng với hàng trăm dự án nhà ở, khu đô thị mới quy mô lớn đã và đang triển khai như đô thị Việt Hưng, Đặng Xá, Văn Khê, Nam Cường, Gelixemco, Nam An Khánh, Bắc An Khánh... số lượng căn hộ chung cư tồn cũng lên đến hàng trăm nghìn căn.
Sự bùng nổ thị trường chung cư vài năm về trước đã khiến cho nguồn cung rơi vào trạng thái bội thực, đặc biệt phân khúc chung cư cao cấp có mức giá 30-45 triệu đồng/m2. Điểm mặt số lượng các dự án chung cư tại Hà Nội thì có đến hơn 50% là chung cư gắn mác cao cấp như dự án Madarin Hòa Phát, dự án chung cư FLC Landmark, chung cư Starcity Lê Văn Lương, chung cư Lancater, Thăng Long Number one… Đó là chưa kể đến một loạt các dự án cao cấp đang đắp chiếu vì chủ đầu tư không có tiền triển khai. Theo dự báo của Công ty Colliers International, trong 3 năm tới, nguồn cung căn hộ chung cư mới của Hà Nội có thể tăng thêm khoảng 70.000 căn, và có thể tăng cao hơn. Mặc dù vài năm trước tình trạng dư thừa chung cư cao cấp đã được cảnh báo nhưng các doanh nghiệp bất động sản vẫn lao vào triển khai xây dựng mà không lường trước được biến động cũng như sự rủi ro của thị trường.
Căn hộ dưới 1 tỷ - vẫn có người mua
Lãnh đạo nhiều sàn giao dịch BĐS cũng cho rằng, số lượng chung cư tồn ở mức cao mà không bán được là do không phù hợp với nhu cầu thị trường.
Các đối tượng mua chung cư hiện nay là những người có nhu cầu thực về nhà ở, tập trung vào phân khúc căn hộ nhỏ có giá dưới 1 tỷ đồng/căn. Đặc biệt trong bối cảnh kinh tế khó khăn như hiện nay, căn hộ nhỏ, giá trị thấp càng đắt khách. GS.TS Đặng Hùng Võ cho rằng: Thị trường BĐS suy giảm như hiện nay có nguyên nhân trước hết từ các cơ chế, chính sách quản lý đất đai còn nhiều bất cập trong một thời gian dài. Có một thời, nhà đầu tư chỉ cần “xin” được đất làm dự án là đã có lợi nhuận rất lớn. Vì vậy, các chủ đầu tư tìm đủ cách, kể cả phải chi những khoản “bôi trơn” để có đất. Tiếp đó, các nhà đầu tư lại vay vốn của ngân hàng (vốn ngắn hạn, có lãi suất cao) để đổ vào các dự án BĐS mà lẽ ra phải cần những khoản đầu tư dài hạn. Dễ kiếm lợi nhuận nên các chủ đầu tư không quan tâm đến việc tạo ra sản phẩm chất lượng tốt với giá thành hợp lý nhất. Vì “cứ mua được là có lãi” nên các nhà đầu tư thứ cấp lại tiếp tục vay vốn ngân hàng đổ vào mua các sản phẩm bất động sản, kể cả các sản phẩm hình thành trong tương lai. Vòng xoáy đó như những cơn sóng, mà cơn sau còn cao hơn cơn trước, đã đẩy giá bất động sản trong một thời gian dài lên cao ngất mà không cần quan tâm đến nhu cầu và sức mua thực thụ của người tiêu dùng.
Những tư duy lệch lạc đó gặp phải lúc nền kinh tế rơi vào khó khăn do tác động của khủng hoảng kinh tế toàn cầu đã khiến thị trường BĐS tuột dốc không phanh và cho đến nay vẫn chưa xác định được điểm dừng. Đã có nhiều giải pháp được đưa ra nhằm giải cứu thị trường bất động sản như “mở van tín dụng”, nhưng theo ông Đặng Hùng Võ, “đừng loay hoay với giải pháp tín dụng nữa mà phải tìm cách huy động được nguồn vốn trong dân mới là bền vững”.
Diễn biến trên thị trường BĐS Hà Nội thời gian gần đây cũng cho thấy thị trường không đóng băng hoàn toàn, những sản phẩm có đặc điểm phù hợp với nhu cầu khách hàng vẫn có đất sống. 3 tòa nhà với 1.800 căn hộ tại dự án Đại Thanh đã được bán hết trong vòng chưa đầy 6 tháng là một minh chứng. Trong tháng 9, chủ đầu tư dự án tiếp tục đưa ra tòa nhà thứ 4 với số lượng khoảng 600 căn. Với giá bán trung bình 14 triệu đồng/m2, diện tích từ 38-70m2, được cho là phù hợp với những gia đình có nhu cầu thực về nhà ở.
Đại diện của một doanh nghiệp BĐS có tiềm lực tại Hà Nội cho biết, khảo sát và nghiên cứu thị trường của họ cho thấy, tại khu vực Cầu Giấy, nếu có những dự án đưa ra giá trong khoảng 20 triệu đồng/m2 căn hộ, mức tiêu thụ vẫn rất tốt.
Bên cạnh đó, gần đây, để kích cầu thị trường, nhiều doanh nghiệp BĐS TP HCM đã điều chỉnh thiết kế để chia nhỏ các căn hộ có diện tích lớn thành những căn hộ có diện tích vừa phải. Phân khúc bất động sản cao cấp, trong đó có các căn hộ penthouse đã qua thời hoàn kim. Vì vậy, một số dự án đã xin phép “xẻ” những căn hộ penthouse thành những căn hộ tiêu chuẩn.
Lối thoát cho thị trường BĐS
Thực tế cho thấy, nhu cầu thị trường vẫn có, nhưng vấn đề là doanh nghiệp có bắt được nhịp của sức tiêu thụ để đáp ứng tốt cho người mua nhà hay không. Những căn hộ có giá phải chăng, nằm trong khả năng của người mua nhà sẽ được tiêu thụ tốt. Với điều kiện thị trường hiện tại và xu hướng của người mua nhà, nhiều ý kiến chuyên gia cho rằng trong 5 năm tới cần tập trung vào phân khúc căn hộ nhỏ, để đáp ứng cho đủ đối tượng người mua nhà từ độc thân đến gia đình. Nhất là gần đây, các ngân hàng liên tục tung ra nhiều gói ưu đãi lãi suất dành cho các hợp đồng tín dụng có mục đích mua nhà ở, đặc biệt là tại các dự án BĐS có hợp tác với ngân hàng để hỗ trợ khách hàng về vốn. Điều đó càng kích thích tâm lý tiêu dùng của khách hàng tiềm năng có nhu cầu thực hướng đến sở hữu những sản phẩm BĐS có giá phù hợp.
Theo dự báo, thị trường BĐS trong 3 năm tới chưa thể khởi sắc. Vì vậy các doanh nghiệp cần thay đổi chiến lược đầu tư, đưa ra sản phẩm phù hợp với nhu cầu của người dân sẽ là lối thoát cho các dự án bất động sản hiện nay, thay vì trông chờ vào đòn bẩy từ vốn tín dụng hoặc đổi thay chính sách của Nhà nước. Đó là thông điệp được cả lãnh đạo các công ty tư vấn bất động sản và giới chuyên gia chia sẻ trong giai đoạn khó khăn này.
