Nghị định 49/2026/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Nghị quyết 254 của Quốc hội về các cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai 2024.
Về các trường hợp được sửa đổi bảng giá đất, khoản 2 Điều 6 Nghị định 49/2026 nêu rõ 3 trường hợp.
Thứ nhất, sửa đổi do thay đổi hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường: Trường hợp sửa đổi hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP mà hệ số này cao hơn mức tối đa hoặc thấp hơn mức tối thiểu do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định thì phải thực hiện sửa đổi bảng giá đất cho phù hợp.
Thứ hai, sửa đổi do thay đổi thông tin hành chính nhưng không làm thay đổi giá đất: Bảng giá đất được sửa đổi khi có sự thay đổi về địa giới đơn vị hành chính, tên khu vực, vị trí, tên đường, phố hoặc đoạn đường trong bảng giá đất, với điều kiện việc thay đổi này không ảnh hưởng đến mức giá đất đã được quy định.
Thứ ba, sửa đổi theo yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và giá đất: Trường hợp phát sinh yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai và quản lý giá đất mà không thuộc hai trường hợp nêu trên, cơ quan có thẩm quyền vẫn được xem xét sửa đổi bảng giá đất để đáp ứng yêu cầu quản lý thực tiễn.
Trong khi đó, theo khoản 1 Điều 6 Nghị định 49/2026, việc xây dựng, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất được thực hiện trên cơ sở các căn cứ như: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo Điều 8 Nghị định 71/2024; Kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; Kết quả thực hiện bảng giá đất đang áp dụng; Các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và giá đất của từng địa phương.
Bên cạnh đó, theo Điều 5 Nghị định 49/2026, các trường hợp không áp dụng bảng giá đất bao gồm:
Thứ nhất, trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư lấn biển hoặc dự án đầu tư có hạng mục lấn biển.
Thứ hai, trường hợp thực hiện dự án đầu tư có mục đích sử dụng đất hỗn hợp theo quy hoạch xây dựng, trong đó Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định việc xác định giá đất cụ thể.
Với các trường hợp phải xác định giá đất cụ thể thì việc xác định giá đất được thực hiện theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 71/2024, đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 151/2025 và Nghị định 226/2025.
Trong khi đó, theo Luật Đất đai 2024, giá đất cụ thể được áp dụng trong các trường hợp:
Tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; giao đất cho nhà đầu tư trúng thầu hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập để thực hiện dự án có sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất;
Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, trừ trường hợp cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất;
Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước theo quy định của pháp luật về cổ phần hóa; Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất; Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
