Thời gian gần đây, vấn đề kê khai, nộp thuế đối với hoạt động cho thuê nhà, căn hộ, nhà trọ của hộ gia đình và cá nhân nhận được nhiều sự quan tâm. Nhiều người băn khoăn không biết khi thực hiện những hoạt động này có phải lập hộ kinh doanh không, phải kê khai, nộp thuế thế nào để tránh bị truy thu, xử phạt. Cơ quan thuế và các chuyên gia thuế đã có những tư vấn về vấn đề này.
Cho thuê nhà trọ là dịch vụ lưu trú hay cho thuê tài sản?
Theo các chuyên gia, đây là điểm rất nhiều người nhầm, dẫn đến áp sai thuế suất.
Tại Điều 9 Thông tư 40/2021/TT-BTC đã phân biệt rõ: Cho thuê tài sản bao gồm: Cho thuê nhà; Cho thuê phòng trọ cho sinh viên, công nhân; Cho thuê dài hạn, không kèm dịch vụ ăn uống, giải trí; Cho thuê mặt bằng mở cửa hàng.
Do đó, dịch vụ cho thuê nhà trọ sinh viên, công nhân thuộc trường hợp cho thuê tài sản, không phải dịch vụ lưu trú.
Trong khi đó, dịch vụ lưu trú chỉ áp dụng khi: Cho thuê ngắn hạn; Có yếu tố khách du lịch, khách vãng lai; Có kèm dịch vụ (ăn uống, giải trí, dọn phòng…).
Không bắt buộc phải đăng ký hộ kinh doanh
Cục Thuế cho biết, không phải mọi trường hợp cho thuê nhà đều phải đăng ký thành hộ kinh doanh.
Cụ thể, Điều 82 Nghị định 168/2025/NĐ-CP, pháp luật cho phép cá nhân lựa chọn hình thức phù hợp. Trường hợp đăng ký
Có 2 trường hợp pháp lý rõ ràng thành lập hộ kinh doanh thì thực hiện đăng ký thuế theo cơ chế một cửa liên thông cùng với đăng ký kinh doanh theo quy định tại Nghị định số 168/2025/NĐ-CP và Thông tư số 68/2025/TT-BTC.
Trường hợp không đăng ký thành lập hộ kinh doanh thì cá nhân thực hiện đăng ký thuế với cơ quan thuế theo quy định tại Thông tư 86/2024/TT-BTC.
Theo các chuyên gia thuế, trường hợp cá nhân không đăng ký hộ kinh doanh thì vẫn được cho thuê nhà hợp pháp; chỉ cần đăng ký thuế nếu có phát sinh nghĩa vụ với ngân sách. Trường hợp này phù hợp với người cho thuê số lượng nhỏ, doanh thu ít, không cần mở rộng hoạt động.
Trường hợp đăng ký hộ kinh doanh cho thuê nhà sẽ phù hợp với các cá nhân cho thuê nhiều căn, nhiều hợp đồng; có nhu cầu quản lý bài bản; đồng thời việc đăng ký hộ kinh doanh sẽ giúp dễ làm việc với ngân hàng, đối tác…
Cách tính thuế đối với hoạt động cho thuê nhà trọ
Theo dự thảo Nghị định quản lý thuế hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh, từ 2026 áp dụng cách tính rất rõ ràng, chia đúng 2 ngưỡng doanh thu.
Trường hợp doanh thu từ 500 triệu đồng/năm trở xuống thì: Không nộp thuế GTGT; Không nộp thuế TNCN; Không còn lệ phí môn bài (đã bãi bỏ từ 1/1/2026).
Tuy nhiên, cá nhân vẫn phải khai thuế trung thực, đúng hạn. Đây là nghĩa vụ bắt buộc, dù không phải nộp tiền thuế. Thời gian nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày 31/01 hằng năm (nếu vào ngày nghỉ sẽ được lùi sang các ngày kế tiếp). Nếu không khai thuế, cá nhân vẫn có thể bị xử phạt hành chính; khai muộn có thể bị nhắc nhở, phạt chậm nộp.
Đối với trường hợp doanh thu trên 500 triệu đồng/năm, sẽ áp dụng duy nhất phương pháp tính theo tỷ lệ doanh thu. Cụ thể:
Thuế GTGT = 5% × toàn bộ doanh thu.
Thuế TNCN = 5% × (Doanh thu – 500 triệu).
Như vậy, thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản (nhà) không được trừ chi phí; không áp dụng lãi – lỗ.
Vì sao nhiều người bị truy thu
Trên thực tế, thời gian qua nhiều người cho thuê nhà đã bị truy thu thuế. Theo các chuyên gia, sai lầm lớn nhất là do cá nhân, hộ kinh doanh thực tế cho thuê ngắn ngày như homestay nhưng lại đi khai cho thuê tài sản. Khi bị kiểm tra, cơ quan chức năng căn cứ cách vận hành thực tế, không căn cứ tên gọi, do đó sẽ bị chuyển loại hình – truy thu – xử phạt.
