TP.HCM đang bước vào giai đoạn tăng tốc phát triển nhà ở xã hội khi được giao chỉ tiêu hoàn thành 28.500 căn trong năm 2026, nằm trong kế hoạch tổng thể giai đoạn 2026–2030. Đây là một trong những nhiệm vụ trọng tâm nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp và công nhân tại đô thị lớn nhất cả nước.
Chỉ tiêu này được xác lập trong Nghị quyết 7/NQ-CP năm 2026 của Chính phủ, đồng thời bám sát định hướng tại Quyết định 444/QĐ-TTg ngày 27/02/2025 về việc giao kế hoạch phát triển nhà ở xã hội cho các địa phương đến năm 2030.
Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở ngày càng tăng, TP.HCM cũng đặt mục tiêu dài hạn phát triển hơn 181.000 căn nhà ở xã hội giai đoạn 2026–2030, riêng năm 2026 là năm bản lề với khối lượng công việc lớn.
Song song với chỉ tiêu, hành lang pháp lý về nhà ở xã hội cũng có nhiều thay đổi quan trọng. Luật Nhà ở 2023 – nền tảng pháp lý cao nhất hiện nay – đã có hiệu lực từ 01/01/2025, quy định rõ các cơ chế ưu đãi, đối tượng thụ hưởng và nguyên tắc phát triển nhà ở xã hội. Một điểm đáng chú ý là quy định kiểm soát chuyển nhượng: nhà ở xã hội sau 5 năm chỉ được bán lại cho đúng đối tượng đủ điều kiện nhằm tránh đầu cơ, trục lợi chính sách.
Tiếp đó, Nghị định 100/2024/NĐ-CP (có hiệu lực từ 01/8/2024) và các văn bản sửa đổi như Nghị định 54/2026/NĐ-CP (hiệu lực từ 09/02/2026) đã cụ thể hóa cơ chế phát triển, mở rộng điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội. Đáng chú ý, quy định mới đã nới điều kiện xác định “chưa có nhà ở” và điều chỉnh cơ chế xác nhận thu nhập, giúp nhiều đối tượng dễ tiếp cận hơn.
Ngoài ra, từ 01/7/2026, quy định bổ sung thêm nhóm đối tượng như người có từ hai con trở lên được phép mua nhà ở xã hội nếu đáp ứng điều kiện, cho thấy chính sách ngày càng mở rộng để phù hợp thực tế.
Dù khung pháp lý ngày càng hoàn thiện, quá trình triển khai tại TP.HCM vẫn đối mặt nhiều thách thức. Thực tế cho thấy hàng loạt dự án đang bị “kẹt” ở các thủ tục pháp lý, từ quy hoạch, đất đai đến phòng cháy chữa cháy. Thành phố đã phải rút ngắn quy trình đầu tư xuống còn khoảng 122–132 ngày, giảm mạnh so với trước đây để đẩy nhanh tiến độ.
Một vấn đề lớn khác là cơ chế quỹ đất. Trước đây, quy định dành 20% quỹ đất trong dự án thương mại để làm nhà ở xã hội được áp dụng khá cứng, nhưng khi luật mới không còn bắt buộc theo tỷ lệ cố định, nhiều địa phương và doanh nghiệp gặp lúng túng trong lựa chọn phương án thực hiện.
Bên cạnh đó, bài toán vốn cũng trở nên khó khăn hơn khi cơ chế vay ưu đãi thay đổi, buộc chủ đầu tư phải tiếp cận nguồn vốn thương mại với lãi suất cao hơn, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành và tiến độ dự án.
Dù vậy, tín hiệu tích cực đang xuất hiện khi hàng loạt dự án đã được khởi công và triển khai ngay từ đầu năm 2026, với hàng nghìn căn hộ đang xây dựng và hàng chục dự án chuẩn bị khởi động trong các quý tiếp theo.
Trong bối cảnh đó, việc hoàn thành chỉ tiêu 28.500 căn trong năm 2026 không chỉ là bài toán về số lượng mà còn là phép thử đối với hiệu quả của hệ thống chính sách mới. Nếu các điểm nghẽn về pháp lý, vốn và thủ tục được tháo gỡ kịp thời, đây sẽ là bước đệm quan trọng để TP.HCM tiến gần hơn mục tiêu phát triển hàng trăm nghìn căn nhà ở xã hội trong những năm tới.
