Theo quy định hiện hành, không phải mọi cá nhân cho thuê nhà đều phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Khoản 3 điều 1 thông tư 100 của Bộ Tài chính nêu rõ, trường hợp cá nhân chỉ có hoạt động cho thuê nhà và thời gian cho thuê không trọn năm, nếu tổng doanh thu từ việc cho thuê trong năm không vượt quá 100 triệu đồng thì được miễn cả thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân.
Nếu bên thuê trả tiền một lần cho nhiều năm, thì số tiền trả trước này phải được phân bổ theo từng năm dương lịch để xác định xem doanh thu từng năm có vượt ngưỡng 100 triệu đồng hay không, thay vì tính toàn bộ vào một năm. Mức thuế thu thu nhập cá nhân phải nộp = doanh thu năm x thuế suất 5%.
Như vậy chỉ khi cá nhân cho thuê nhà ở với thời gian cho thuê không trọn năm, mà phát sinh doanh thu cho thuê trên 100 triệu đồng/ năm thì mới phải đóng thuế thu nhập cá nhân với mức thuế suất 5%.
Ngoài ra, theo Nghị quyết 198 của Quốc hội, từ năm 2026, hộ kinh doanh có doanh thu từ 200 triệu đồng/ năm trở lên mới phải nộp thuế, thay vì ngưỡng 100 triệu đồng.
Về nghĩa vụ thuế, khoản 4 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2025 quy định, cá nhân cho thuê bất động sản, trừ hoạt động kinh doanh lưu trú, nộp thuế thu nhập cá nhân bằng phần doanh thu vượt trên 500 triệu đồng nhân với thuế suất 5%.
Như vậy, hoạt động kinh doanh dịch vụ lưu trú không áp dụng cách tính thuế tại khoản 4, mà được thực hiện theo khoản 2 và khoản 3 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2025.
Cụ thể, khoản 3 Điều 7 quy định cá nhân kinh doanh có doanh thu năm trên 500 triệu-3 tỉ đồng được lựa chọn một trong 2 phương thức nộp thuế: Nộp thuế theo công thức: (doanh thu - chi phí sản xuất, kinh doanh) x thuế suất tương ứng; Nộp thuế theo thuế suất x với doanh thu tính thuế: (doanh thu - 500 triệu đồng) x thuế suất tương ứng.
Điều này đồng nghĩa với việc, đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ lưu trú, khi xác định thuế thu nhập cá nhân, 500 triệu đồng được sử dụng làm ngưỡng doanh thu được trừ trước khi tính thuế theo phương thức này.
Theo Thông tư 40/2021/TT-BTC của Bộ Tài chính, việc cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú (cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai; Cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn không phải căn hộ cho sinh viên, công nhân và các đối tượng tương tự; Cung cấp cơ sở lưu trú kèm dịch vụ ăn uống hoặc phương tiện giải trí) được xác định là hoạt động cho thuê bất động sản.
Theo đó, chỉ trong trường hợp việc cho thuê phòng trọ thuộc một trong các nhóm hoạt động nêu trên thì mới được xác định là dịch vụ lưu trú. Còn nếu việc cho thuê phòng trọ không thuộc các trường hợp này thì được xếp vào hoạt động cho thuê bất động sản.
