Bài học Ba Vì
Cách đây không lâu, cơn sốt giá đất Ba Vì được đẩy lên cao độ khi có thông tin trung tâm hành chính quốc gia sẽ chuyển lên Ba Vì. Theo tâm lý đám đông, người người nhà nhà đổ lên Ba Vì mua đất. Thậm chí còn rộ lên phong trào hùa nhau gom tiền mua đất Ba Vì để đầu cơ. Vào thời cao điểm, người mua phải chịu mức giá trên trời để mua một miếng đất không ưng ý, lại phải đon đả chạy theo cò. Đùng một cái, đất Ba Vì hạ sốt và bắt đầu sụt giá không phanh. Nhiều người như ngồi trên đống lửa vì dù chấp nhận lỗ nặng bán tháo nhưng rao mãi cũng… chẳng ai mua. Không ít gia đình đã phải vay mượn người thân, ngân hàng, có người còn mang cả tiền hai vợ chồng dành dụm mua nhà để nướng vào đất Ba Vì, giờ mắc kẹt.
Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là gì? Đó là sự mập mờ về mặt thông tin quy hoạch lẫn “tâm lý bầy đàn” của người mua. Đến khi thông tin chính thức khu vực hành chính không chuyển lên Ba Vì, người mua mới bổ chửng thì đã muộn.
Câu chuyện thông tin không minh bạch và sự thiếu hiểu biết nhưng “ăn theo” của những người mua đã khiến cho việc bị “hớ” diễn ra phổ biến trên thị trường bất động sản. Chính sự thiếu minh bạch về thông tin trên thị trường đã tạo ra mảnh đất màu mỡ cho hoạt động đầu cơ, mà những người hưởng lợi nhiều nhất là những người có đặc quyền về thông tin. Để tối đa hóa lợi nhuận của mình, hầu hết những thông tin về các dự án BĐS tại Việt Nam đều được các doanh nghiệp “ém chặt”. Điều này dẫn tới tình trạng giao dịch ngầm các sản phẩm theo kiểu trao tay diễn ra ngày một lớn, làm tăng độ rủi ro trong kinh doanh BĐS. Hậu quả là người dân lãnh đủ, người có nhu cầu thực sự về nhà ở thì không dễ gì tiếp cận trực tiếp được những thông tin chính xác nhất về dự án. Cuối cùng, người tiêu dùng không biết giá đích xác của một căn hộ cao cấp là bao nhiêu và được xây dựng trên những tiêu chí nào...
Góp vốn mua chung cư- Nhiều rủi ro
Nghị định định 71/2010/NĐ-CP ngày 23-6-2010 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (gọi tắt là Nghị định 71) quy định, khi dự án đã hoàn thành xong phần móng thì chủ đầu tư được phép huy động vốn bằng hình thức hợp đồng góp vốn với khách hàng. Hình thức huy động vốn này có thêm những quy định chặt chẽ dành cho phía chủ đầu tư để thực hiện nghĩa vụ của mình với người mua nhà nhưng trong thực tế hầu hết người mua nhà lại không được biết. Điều này đã khiến cho việc xin làm giấy chứng nhận quyền sở hữu của người mua nhà sau này gặp nhiều rắc rối, thậm chí có nguy cơ không được làm sổ đỏ...
Nghị định 71 quy định chủ đầu tư được phép ký hợp đồng huy động vốn không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án mà không phải thông qua sàn giao dịch BĐS khi dự án đã hoàn thành xong phần móng.
Quy định cũng buộc chủ đầu tư, nếu tổ chức việc huy động vốn theo hình thức này thì phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng tỉnh, thành phố, nơi phát triển dự án, chậm nhất sau 15 ngày kể từ khi công bố bán nhà, đồng thời phải báo rõ hình thức và số vốn cần huy động, địa chỉ của nhà đầu tư, số lượng nhà sẽ bán. Chỉ khi chủ đầu tư làm đầy đủ các thủ tục đó, sau này những người đã góp vốn trong giai đoạn đầu ở diện 20% không thông qua sàn đó mới được các cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Những điều kiện bắt buộc này nhằm làm cho thị trường BĐS minh bạch hơn, tuy vậy nhiều chủ đầu tư đã tìm mọi cách lách luật, trốn tránh thực hiện những nghĩa vụ của mình với khách hàng và phớt lờ các quy định. Như vậy, người góp vốn mua nhà sẽ phải lãnh đủ. Họ sẽ không thể làm các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu vì… vi phạm quy định.
Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, từ tháng 10-2010 đến nay, Sở Xây dựng mới chỉ nhận được 10 danh sách và cũng mới xác minh được 2 danh sách, trong khi tổng số dự án lớn nhỏ trên địa bàn Hà Nội là con số khổng lồ. Như vậy, chủ đầu tư đã cố tình lờ đi nghĩa vụ của mình đối với khách hàng khi đã thu tiền nhưng không nộp danh sách lên để Sở Xây dựng kiểm tra theo quy định.
Luật sư Bùi Sinh Quyền, Trưởng Văn phòng luật sư Phúc Thọ cũng cho biết, khách hàng mua nhà theo dạng hợp đồng góp vốn thì tính rủi ro cao hơn các hình thức khác rất nhiều vì các chủ đầu tư tìm mọi cách để lách luật, trốn tránh thực hiện những nghĩa vụ của mình với khách hàng.
Tiền đã nộp, dự án chẳng thấy đâu?
Mới đây, tại Hà Nội, khách hàng đã khiếu nại chủ đầu tư dự án AZ Vân Canh Towers CT2, do những cam kết giữa hai bên không được thực hiện đúng. Ðiều đáng quan tâm, dù khách hàng đã đóng tiền (hợp đồng góp vốn thông qua sàn giao dịch bất động sản), nhưng tới nay, chủ đầu tư vẫn chưa đưa ra được căn cứ pháp lý rõ ràng của dự án. Bên chủ đầu tư dự án là HUD còn tuyên bố rằng, chưa ký bất cứ một hợp đồng nào với chủ đầu tư dự án AZ (chủ đầu tư thứ cấp). Những mập mờ về tính pháp lý chưa được làm rõ, chủ đầu tư đã đưa ra ba phương án để khách hàng chọn. Thứ nhất, chờ quy hoạch phân khu được duyệt rồi sẽ khởi công. Thứ hai, khách hàng có thể chuyển sang mua dự án BrightCity (Lai Xá, Hoài Ðức). Thứ ba, thanh lý hợp đồng, trả cả gốc và lãi. Còn tại TP.HCM, nhiều hộ dân đồng loạt nộp đơn khởi kiện chủ đầu tư chung cư Quốc Cường Gia Lai lên Tòa án nhân dân quận 3, yêu cầu phải thực hiện lãi phạt theo đúng hợp đồng, vì chậm bàn giao nhà. Một bức xúc khác là chất lượng căn hộ không như thỏa thuận trong hợp đồng.
Những vụ việc như vậy không phải là hiếm. Chủ đầu tư tung sản phẩm, bán hết thông qua hợp đồng góp vốn khi chưa hoàn thành xong móng, hoặc mới chỉ là mảnh đất hoang, chậm tiến độ 3-5 năm khiến người dân khốn khổ.
Theo một cuộc khảo sát, trong những năm gần đây, mỗi năm ở nước ta có hơn 10 vạn vụ việc tranh chấp, khiếu nại tố cáo sai phạm liên quan đến đất đai, chiếm 65% tổng số các vụ khiếu kiện. Lý do chính là do chỉ số minh bạch trên thị trường BĐS quá yếu và luôn đứng ở thứ hạng thấp không chỉ trên thế giới mà còn trong khu vực. Ðây là một trong những tiềm ẩn rủi ro rất lớn cho khách hàng.
Theo Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương Lê Xuân Bá thông tin thị trường BĐS nói chung, phân khúc nhà ở nói riêng hiện nay rất kém minh bạch. Hệ quả là người mua thường bị thua thiệt. Trên thực tế, đến nay, không có một cơ quan nào nắm được thông tin chính xác hiện đang có bao nhiêu dự án (dưới mọi hình thức và loại hình sản phẩm) đang được triển khai, sản phẩm đã và đang được bán cho ai, giá cả chính xác như thế nào.
Dự án giả, lấy tiền thật
Cách đây 9 năm, Công an TP Hà Nội đã khám phá vụ án lừa đảo chiếm đoạt 28 tỷ đồng từ việc bán nhà dự án tại 58 Kim Mã, quận Ba Đình với kẻ chủ mưu là Cao Thái (đã lĩnh án tù chung thân). Đây được coi là vụ án đầu tiên và lớn nhất cả nước về một loại tội phạm mới hoạt động theo phương thức này. Song, đến nay, đã có tới 350 vụ án lừa đảo liên quan đến bất động sản bằng thủ đoạn trên được khám phá tại Hà Nội cho thấy một thực tế, tội phạm lừa đảo liên quan tới các dự án nhà đất, BĐS có chiều hướng gia tăng và thủ đoạn ngày càng tinh vi, xảo quyệt.
Điển hình nhất là vụ lừa tại Công ty Sàn bất động sản Việt Nam. Thông qua những dự án nằm trên giấy, một nhóm đối tượng đã câu kết để kéo hơn 400 người vào bẫy với số tiền chiếm đoạt lên tới gần 700 tỷ đồng. Một điều tra viên chuyên điều tra những vụ án lừa đảo bằng dự án giả cung cấp thêm một thủ đoạn đặc thù của loại tội phạm này: Cũng là tội phạm lừa đảo, nhưng các đối tượng lừa đảo trong lĩnh vực BĐS còn rất giỏi trong việc tính toán để nếu có bị pháp luật sờ gáy thì vẫn có khả năng thoát hiểm. Cụ thể, khi mua nhà giữa chủ đầu tư và khách hàng, các đối tượng không làm hợp đồng mua bán nhà mà lập ra những bản cam kết mua hộ nhà đất. Sự giao kết này dẫn tới nhiều cách hiểu khác nhau khi đánh giá bản chất sự việc và bất đồng về quan điểm xử lý. Bởi nếu là bản cam kết đó thì đây chỉ là quan hệ dân sự chứ không có dấu hiệu cấu thành tội phạm lừa đảo. Một trong những nguyên nhân dẫn đến các vụ lừa đảo liên quan đến BĐS gia tăng là do thông tin về BĐS không rõ ràng nên đã bị các đối tượng xấu lợi dụng hoạt động tội phạm.
Khóc dở mếu dở vì chung cư mini
Cũng chính vì thiếu tính minh bạch mà hiện nay những người đã mua chung cư mini bị rơi vào tình trạng khóc dở mếu dở. Cách đây 3 năm, những căn hộ chung cư mini chỉ rao bán trong nháy mắt là hết ngay lập tức do giá cả phù hợp với túi tiền eo hẹp của người dân. Nhất là khi Nghị định 71 quy định cơ quan quản lý sẽ cấp sổ hồng cho tất cả các căn hộ chung cư mini được xây dựng hợp pháp thì loại hình nhà đất này càng được người ta săn tìm ráo riết. Thế nhưng hiện tại những căn hộ kiểu này lại trong cảnh bế tắc, không có người hỏi mua. Vì sao?
Hầu hết giao dịch mua bán giữa chủ đầu tư tư nhân và khách hàng chỉ là bản hợp đồng mua bán có xác nhận của chính quyền. Còn sổ đỏ của toàn bộ khu đất xây khu nhà lại do chủ nhà nắm giữ. Việc tách hộ cấp sổ hồng cho từng căn không được các cấp chính quyền xác nhận. Bởi lẽ, khi xin cấp phép xây dựng tòa nhà, hầu hết chủ các tòa nhà đều không xin cấp phép theo diện “nhà để kinh doanh” mà chỉ là nhà ở riêng lẻ của gia đình, nhằm trốn các khoản thuế, phí... Vì vậy, các khu chung cư kiểu này đều nằm ngoài tầm kiểm soát của hệ thống văn bản pháp luật. Bên cạnh đó, hầu hết các dự án đều xây dựng trên các diện tích đất nhỏ, trong ngõ sâu, hạ tầng quá tải, chật hẹp. Vi phạm các quy định về an toàn sử dụng nên không đủ điều kiện cấp phép. Cũng chính vì thế mà đến thời điểm hiện tại, việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho chung cư mini trên địa bàn TP Hà Nội vẫn đang bị… tắc. Và người chịu thiệt vẫn là những người mua. Đã ít tiền, gom góp cả nhà cả cửa mới đủ mua một căn hộ nhỏ, nhưng giấy tờ không có. Bán cũng không được vì chẳng ai dám mua, mà để ở thì cứ lo nơm nớp.
Doanh nghiệp bất động sản mắc kẹt
Trong thời gian qua, cùng với việc siết chặt tín dụng của ngân hàng, nhiều dự án bất động sản chao đảo. Phân khúc căn hộ cao cấp dù khuyến mại, giảm giá đủ kiểu vẫn không bán được. Phân khúc căn hộ trung bình sản phẩm bán ra cũng khá khiêm tốn. Nhiều doanh nghiệp bất động sản đã phải bán tống bán tháo để thu tiền về nhưng vẫn không có ai mua… Trong khi đó, nếu không trả được ngân hàng khi đáo hạn, lãi suất có thể lên tới 35% khiến nhiều doanh nghiệp đã “đói vốn” còn kẹt hơn. Không những thế nhiều doanh nghiệp BĐS còn là “con nợ” của tín dụng thương mại, tín dụng đen. Chịu sức ép tín dụng quá lớn, kênh huy động duy nhất mà các doanh nghiệp chờ đợi là người dân. Vì vậy các doanh nghiệp đã tung mọi chiêu khuyến mại, giảm giá, tặng quà để câu khách góp vốn. Song thực chất là họ dùng tiền đó để đem… trả nợ, chứ không phải để tiếp tục hoàn thiện các dự án.
Đây là nguyên nhân khiến cho tiến độ hầu hết các dự án bị chậm, chất lượng công trình thấp vì bị “cắt xén”. Nhiều dự án hối thúc người mua liên tục đóng tiền nhưng vẫn “dậm chân tại chỗ”. Thậm chí sẽ có doanh nghiệp không có khả năng thanh toán tiền cho ngân hàng, đương nhiên họ sẽ bị ngân hàng “siết nợ” bằng chính các dự án. Vậy thì những người dân đã đóng tiền vào dự án đó biết kêu ai?
Một chuyên gia nhận định: Hàng loạt dự án BĐS đang nằm “đắp chiếu”, còn các doanh nghiệp thì ngồi chờ chết. Có doanh nghiệp chết rồi nhưng chưa nói ra thôi. Trên thị trường BĐS Hà Nội, những tháng gần đây lượng rao bán trên mạng, sàn rất nhiều nhưng giao dịch thành công thì rất ít, chỉ chiếm khoảng 10% trên lượng rao bán. Trong khi đó, với chính sách tiền tệ như hiện nay, hầu hết các nhà đầu tư bắt buộc phải bán nhà đất đi để thu hồi vốn và trả các khoản nợ đã vay. Trong đó sẽ có nhiều doanh nghiệp BĐS Việt Nam là dạng nhỏ và vừa nên sẽ không cầm cự được lâu, nhất là doanh nghiệp chọn sai thị trường, sai phân khúc và đầu tư quá rộng mà cụ thể đó là các dự án căn hộ cao cấp, nghỉ dưỡng.
Giá vẫn trên trời…
Những năm qua, mặt bằng giá nhà đất đã phát triển quá nhanh. Từ việc đầu cơ của giới đầu tư đã làm cho giá nhà ở trung bình cao hơn 25 lần so với thu nhập trung bình năm của người lao động, lớn hơn 5 lần so với các nước phát triển và gấp 10 lần so với các nước chậm phát triển. Ngay cả năm 2012, được nhiều chuyên gia nhận xét là thời của khách hàng có nhu cầu thực nhưng đâu phải vậy. Giá nhà vẫn rất cao, cả khi cái được gọi là chạm đáy tại Hà Nội, tức vào khoảng 15 triệu đồng/m2 cũng quá khả năng tài chính của phần lớn người có nhu cầu. Bởi chỉ làm một phép tính đơn giản cho một công chức, đã đi làm 10 năm (3,33 x 830) lương hơn 2,7 triệu đồng/tháng (chưa trừ các khoản phí bảo hiểm) thì đến bao giờ mới mua được nhà? GS Đặng Hùng Võ Nguyên Thứ trưởng Bộ TNMT cũng cho rằng: Cứ cho rằng người lao động có thể tiết kiệm được 30% thu nhập để mua nhà ở, thì sau 75 năm làm việc mới dám nghĩ tới mua nhà ở cho mình. Như vậy, hầu hết người lao động có tuổi thọ rất cao mới dám nghĩ tới nhà ở vào lúc “nhắm mắt xuôi tay”. Giá nhà đất cao nhất ở Việt Nam đang “vi vu” trên đỉnh của thế giới, nhưng thu nhập trung bình của lao động Việt Nam vẫn ở nhóm rất thấp trên thế giới.
Đâu là giá gốc, đâu là giá đáy, đâu là giá thực, cho đến nay vẫn là khái niệm hết sức mơ hồ. Bởi những người bỏ tiền ra mua nhà không hề có thông tin về việc nhà đầu tư xây dựng dựa trên những tiêu chí như thế nào? Chất lượng công trình ra sao? Việc họ quyết định mua nhà là căn cứ vào giá mà nhà đầu tư đưa ra.
Giải pháp nào?
Sở Xây dựng TP. HCM vừa đề xuất với Bộ Xây dựng một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản (BĐS), trong đó có việc đánh thuế nhà, hơn nữa phải là đánh thuế lũy tiến. Tuy vậy nếu xem đây là biện pháp để thị trường BĐS phát triển một cách bền vững thì chưa hẳn. Theo các chuyên gia, nếu chúng ta tạm gác thuế lũy tiến nhà mà ưu tiên thí điểm việc xây dựng các trung tâm thông tin về thị trường, công khai về mặt quy hoạch và tiếp tục cắt giảm thủ tục hành chính (đặc biệt là khoản thời gian từ tiếp cận dự án đến khi ra sổ đỏ và phê duyệt quy hoạch) thì chắc chắn thị trường sẽ dần ổn định.
Bên cạnh đó khung pháp lý của thị trường BĐS dù từng bước được hoàn thiện bổ sung, sửa đổi nhưng vẫn còn nhiều vấn đề bất cập cần hoàn thiện, sửa đổi, bổ sung. Tính minh bạch của thị trường BĐS trong tất cả các khâu hoạt động, từ đầu tư, tạo lập BĐS đến hoạt động giao dịch, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê đều rất hạn chế. Công tác quản lý, kiểm tra và xử lý vi phạm đối với hoạt động thị trường này, nhất là hoạt động giao dịch còn bị buông lỏng. Người dân rất khó có thể tiếp cận thông tin về dự án và thường phải mua lại nhà với mức chênh lệch cao.
BĐS là tài sản có giá trị rất lớn nên việc mua bán, trao đổi, sang nhượng cần phải rõ ràng, minh bạch. Vì vậy, nhiều chuyên gia khuyến cáo, cách an toàn nhất khi quyết định mua nhà, khách hàng nên nhờ luật sư tư vấn và kiểm tra chặt các điều khoản trong hợp đồng mua bán. Ðồng thời, khách hàng cũng phải xem xét phương thức, hình thức thanh toán và mức lãi suất của ngân hàng; có bản phụ lục hợp đồng về tên nhãn hiệu các loại vật liệu được sử dụng cho ngôi nhà, căn hộ.
