Ảnh internet
Tự xử
Mấy năm trước thường đến quý IV là TTBĐS ấm lên do nhu cầu mua nhà của người dân luôn lên cao. Tuy nhiên, năm nay thị trường vẫn chưa thấy có những dấu hiệu khởi sắc. Các chủ đầu tư đang nỗ lực bung hàng tìm khách hàng vào dịp cuối năm, qua đó giúp họ nhằm thoát được lượng hàng lớn đang có nguy cơ tồn kho cũng như vớt vát được một năm tài chính được cho là bi đát nhất trong vài ba năm trở lại đây. Hàng loạt dự án BĐS đã đồng loạt đưa ra chính sách bán hàng mới, trong đó có giảm giá trực tiếp cũng như đưa ra phương án bàn giao không nội thất hoặc hoàn thiện cơ bản cho khách mua để giảm giá trị căn hộ xuống khoảng 30% như chung cư Mandarin Garden giá bán căn hộ không nội thất chỉ còn từ 26 triệu đồng/m2, Golden Land còn từ 22,7 triệu đồng/m2, căn hộ Golden Palace còn từ khoảng 20,5 triệu đồng/m2,căn hộ Discovery Complex còn từ 27 triệu đồng/m2 (đã có nội thất, chưa VAT)…
Một mặt bằng giá căn hộ mới được thiết lập, trong đó có nhiều dự án chào bán với mức giá giảm khá mạnh so với thời điểm cách đây không lâu. Nhiều chủ đầu tư đã mạnh tay giảm giá bán căn hộ từ 5 - 7 triệu đồng/m2, căn hộ bình dân còn khoảng 14 triệu đồng/m2. Đơn cử, Dự án khu căn hộ Mỹ Đình Plaza được mở bán với giá từ 21,5 triệu đồng/m2. Chung cư Skylight 125D Minh Khai cũng giảm giá căn hộ thông qua việc chiết khấu 8% cho khách mua trong đợt mở bán cuối cùng của dự án án với giá bán khoảng 20,2 triệu đồng/m2 (đã có VAT).
Ở phân khúc căn hộ có giá trung bình, dự án chung cư Phúc Thịnh Tower với mức giá từ 13 - 14 triệu/m2. Mặt bằng giá này được đánh giá giảm khoảng 13,6% so với năm ngoái. Dự án Unimax Hà Đông vừa chính thức công bố mức giá bán mới chỉ từ 13,2 triệu đồng/m2. Trước đây dự án này có giá khoảng 20 triệu đồng/m2. Tương tự, căn hộ Xuân Mai Tower nếu khách hàng nhận bàn giao thô cũng có giá chỉ từ 14 triệu đồng/m2.
Điều đáng buồn là, giá căn hộ đã giảm từ 10 - 30%, thậm chí 50 - 60% tùy phân khúc so với thời đỉnh cao, nhưng sức mua vẫn rất chậm.
Cơ quan quản lý ra tay
Để tháo gỡ khó khăn cho TT BĐS , Bộ Xây dựng - đơn vị chịu trách nhiệm chính trong việc giải cứu TT BĐS - đã đề nghị Bộ Tài chính bổ sung nội dung ưu đãi trong Luật Thuế giá trị gia tăng và Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp thuộc lĩnh vực nhà ở ngay trong năm 2013. Cụ thể, giảm 50% thuế giá trị gia tăng đầu ra đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở đối với những căn hộ dưới 70m2 sàn sử dụng và giá bán dưới 15 triệu đồng/m2.
Bộ Xây dựng cũng cho rằng cần gia hạn nộp thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở và gia hạn nộp thuế thu nhập doanh nghiệp trong 12 tháng. Ngoài ra, nhà ở xã hội được giảm 50% thuế suất thuế giá trị gia tăng đầu ra. Đồng thời cần áp dụng thuế suất ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp ở mức cao nhất (10%) đối với thu nhập hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở xã hội.
Trước đó, ngày 8-12, trong buổi làm việc với các đơn vị ngành Tài chính tại Hà Nội, Bộ trưởng Bộ Tài chính Vương Đình Huệ cho biết đang cân nhắc, tính toán, cũng như khẩn trương hoàn thiện gói giải pháp tài khóa góp phần “phá băng” TT BĐS trong năm 2013. Các nội dung của gói giải pháp nói trên sẽ tập trung vào việc giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, giãn thời điểm nộp tiền sử dụng đất cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở, doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Bên cạnh đó, để kích cầu thị trường, gói giải pháp tài khóa cũng sẽ nhắm đến việc hỗ trợ người thu nhập thấp mua nhà ở nhằm giúp thị trường BĐS từng bước phục hồi, giải quyết hàng tồn kho, giảm tỷ lệ nợ xấu, đồng thời giúp các doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng tiêu thụ hàng hóa.
Cứu TTBDS như “cứu hỏa”
Không chỉ riêng các bộ, ngành lo lắng với tương lai của thị trường BĐS, các chuyên gia cũng hiến kế để khơi thông thị trường này. Hiệp hội Các nhà đầu tư tài chính Việt Nam (VAFI) vừa gửi bản đề xuất tới Thủ tướng Chính phủ về 5 giải pháp phá băng thị trường BĐS. VAFI đề xuất cần hình thành các "đội cứu hỏa" từ Trung ương đến địa phương để nhanh chóng cứu TTBĐS. Trong đó, giải pháp đầu tiên là người mua nhà trị giá dưới 2 tỷ đồng/căn được vay với lãi suất ưu đãi 7%/năm cho 3 năm đầu, Nhà nước sẽ cấp bù lãi suất khoảng 3-5%/năm. Từ năm 2013 đến 2015, Nhà nước sẽ dành khoảng 8.000 tỷ để cấp bù lãi suất. VAFI đánh giá, cơ chế cấp bù lãi suất cho các ngân hàng thương mại tham gia vào chương trình kích cầu sẽ tương tự như năm 2008. Giải pháp thứ 2, sẽ xây dựng quỹ nhà tái định cư dựa trên các dự án nhà ở thương mại. Giải pháp thứ ba, Ngân hàng Nhà nước nên hạ lãi suất tiền gửi ngoại tệ xuống mức 1%/năm, sau đó là 0%/năm...
Phải lựa chọn kịch bản: sinh-tử
Ngày 12-12, tại hội thảo Triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam năm 2013, tiến sĩ Phạm Đỗ Chí cho rằng cuộc khủng hoảng địa ốc phải chọn một trong hai kịch bản sinh tử.
Kịch bản thứ nhất là hạ cánh mềm với điều kiện phải áp dụng những chính sách thích hợp kéo dài 3-5 năm như: tái lập ổn định kinh tế vĩ mô và tăng trưởng, tái cấu trúc hệ thống ngân hàng, hạ lãi suất về dưới 10%... Trong đó, BĐS phải giải quyết hàng tồn kho bằng cách giảm giá nhà đất thêm 30% nữa. Kịch bản thứ hai là hạ cánh cứng, sẽ diễn ra khi khó khăn tiếp tục chồng chất và không được giải quyết. Trong tình huống này, theo ông Chí, nhu cầu tài trợ ngân sách thúc đẩy chính sách tiền tệ nới lỏng sẽ dẫn đến lạm phát hai con số trở lại. Cộng hưởng với chính sách quản lý thị trường vàng thiếu hợp lý, áp lực lên tỷ giá có thể đưa mức trượt giá mới của tiền đồng một cách nghiêm trọng. Giá bất động sản, đặc biệt là nhà ở và căn hộ tại các đô thị lớn có thể xuống 50%.
Theo Cục Quản lý nhà và TT BĐS, giao dịch địa ốc tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TPHCM đều trầm lắng. Hà Nội chỉ có giao dịch tại những dự án sắp hoàn thành hoặc đã đưa vào sử dụng. Khách hàng phần lớn là những người ngoại tỉnh, gia đình trẻ mua căn hộ nhỏ 60-100m2, giá 1,5-2,5 tỷ đồng, còn chung cư lớn ế ẩm. Giá căn hộ chung cư, biệt thự, liền kề tiếp tục hạ nhiệt, có trường hợp giảm 50% so với năm 2010 (thời điểm giá địa ốc lên cao), nhưng vẫn rất ít giao dịch. Thực tế cho thấy nhu cầu thị trường luôn có và rất nhiều nhưng để thỏa mãn được lực cầu của người mua hiện nay thì các chủ đầu tư phải bắt được nhịp với nhu cầu của họ. Người mua hiện nay chủ yếu là những người mua để ở. Chính bởi vậy, các chủ đầu tư cần thay đổi chiến lược đầu tư, thay vì bán cái mình có thì bán cái thị trường cần. Các sản phẩm phải đáp ứng nhu cầu của thị trường, từ giá cả cho đến thiết kế, các tiện ích phục vụ cuộc sống của chính người mua. Trong bối cảnh hiện nay, chủ đầu tư kinh doanh BĐS phải đưa ra sản phẩm có mức giá phù hợp, lãi ít nhưng bán được hàng để vốn không ứ đọng, giảm tối đa vay ngân hàng. Chủ đầu tư các dự án phải lựa chọn một trong các giải pháp: giảm giá bán, giảm diện tích, giãn tiến độ thanh toán và tối ưu thiết kế, dịch vụ để cải thiện thanh khoản.
Bởi vậy, có thể năm Quý tỵ sẽ bùng nổ nguồn cung căn hộ ở phân khúc bình dân với sự phân hóa mạnh ở nhóm nhà diện tích cực nhỏ, giá thấp. Giữa năm 2013, nếu chính sách kích cầu bắt đầu phát huy hiệu quả sẽ tạo nền tảng ban đầu cho quá trình hồi phục với kỳ vọng đến quý IV/2013 mặt bằng giá dần ổ định và thanh khoản thị trường sẽ được cải thiện.
