- Chính thức áp dụng hàng loạt quy định mới về điều kiện, mức thu nhập mua nhà ở xã hội
- Đề xuất hạn chế cho vay vốn đối với trường hợp mua nhà thứ hai
- Người độc thân muốn mua nhà ở xã hội phải đáp ứng điều kiện gì?
Can thiệp sâu vào hoạt động của tổ chức tín dụng
Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến góp ý 5 Bộ, ngành về nội dung dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản.
Theo đó Bộ Xây dựng đề xuất 3 cơ chế để kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản trong thời gian tới.
Với chính sách cho vay đối với người mua nhà ở, Bộ Xây dựng đề xuất Chính phủ yêu cầu các tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam áp dụng hạn mức cho vay đối với các khoản vay mua nhà ở, trừ nhà ở xã hội.
Cụ thể với trường hợp mua nhà ở thứ 2 áp hạn mức cho vay không quá 50% giá trị hợp đồng mua bán nhà.
Đối với trường hợp mua nhà ở thứ 3 trở lên sẽ áp hạn mức cho vay không quá 30% giá trị hợp đồng mua bán nhà.
Nhiều chuyên gia cho rằng, giải pháp của Bộ Xây dựng khó có thể giúp bình ổn tiến tới giảm giá nhà mà có thể xuất hiện "tác dụng phụ".
Một số chuyên gia cho rằng, chính sách hạn chế cho vay mua nhà như đề xuất của Bộ Xây dựng là giải pháp hành chính can thiệp vào hoạt động của các tổ chức tín dụng. Các ngân hàng thương mại hoạt động theo Luật Các tổ chức tín dụng, phải tuân thủ các chỉ tiêu an toàn do Ngân hàng Nhà nước ban hành.
Hơn nữa, việc kiểm soát cho vay mua nhà thứ 2, thứ 3 cũng có nhiều khó khăn, các ngân hàng không thể kiểm soát. Tín dụng bất động sản tại Việt Nam đang vào khoảng 4 triệu tỷ đồng, chiếm 25% tổng tín dụng trong nền kinh tế.
Chuyên gia cho rằng, trên thực tế thị trường bất động sản gắn bó mật thiết với ngân hàng, phần lớn tài sản thế chấp tại các ngân hàng là bất động sản.
 |
Phân khúc nhà ở thương mại giá trung bình đang bị biến mất ở Hà Nội và TP.HCM gây tình trạng bức xúc về nhà ở |
Để kiểm soát thị trường bất động sản nhiều nước sử dụng công cụ thuế để kiểm soát, đồng thời tăng cung bất động sản giá phù hợp để kéo giảm giá nhà.
Theo đó, cần tăng tỷ lệ nhà ở thương mại giá vừa túi tiền trong tổng số dự án nhà ở lên mức trên 20% như đề xuất, thậm chí phải chiếm phần lớn số dự án nhà ở được cấp phép hằng năm.
Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes, cho rằng hiện nay giá nhà tăng cao chủ yếu ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, trong khi nhiều thị trường, khu vực khác lại khá trầm lắng.
“Có những phân khúc thị trường đang rất yếu, như bất động sản nghỉ dưỡng, nếu tiếp tục siết tín dụng khả năng hồi phục sẽ rất khó. Các thị trường tỉnh, vốn là thị trường mới nổi, cũng có thể chịu ảnh hưởng dây chuyền.
Vì vậy, cần xác định rõ khu vực và đối tượng để áp dụng chính sách. Nếu chỉ nhìn từ góc độ Hà Nội, TP.HCM mà áp dụng đồng loạt thì sẽ không hợp lý”, ông Chung cho hay.
Đại diện SGO Homes cũng cho rằng, muốn kiểm soát giá, phải xử lý gốc rễ là nguồn cung. Tăng nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp mới là giải pháp căn cơ thay vì siết tín dụng đại trà.
Mất phân khúc nhà ở thương mại giá trung bình
Theo báo cáo quý II năm nay, căn hộ cao cấp chiếm hơn 60% tổng nguồn cung, trong khi căn hộ bình dân gần như vắng bóng, chỉ xuất hiện ở một số dự án nhà ở xã hội.
Ghi nhận từ thực tế cho thấy, tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, phân khúc nhà ở giá bình dân đã “biến mất” nhiều năm, khiến sự lệch pha cung - cầu đẩy giá bán tăng cao.
Nhìn nhận về việc giá nhà liên tục tăng mạnh thời gian qua, lãnh đạo SGO Homes cho rằng nguyên nhân chính là do thiếu nguồn cung, trong khi chi phí về thuế và đầu vào tăng cao. Biện pháp siết tín dụng, theo ông, không thể giúp giá nhà giảm. Giải pháp căn cơ nhất vẫn là tăng nguồn cung, đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp.
Ông Chung nhìn nhận, Nhà nước đã có chính sách thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, song nhà ở thương mại giá phù hợp cũng cần được hỗ trợ bằng các chính sách khuyến khích doanh nghiệp tham gia. Phân khúc này có thể được xem là nấc thang thứ hai sau nhà ở xã hội.
"Lấy ví dụ tại Hà Nội, nhà ở xã hội đang có giá khoảng 20-30 triệu đồng/m2, thì phân khúc nhà giá phù hợp có thể ở mức 50-60 triệu đồng/m2. Khi nguồn cung được mở rộng và đáp ứng đúng nhu cầu thực của người dân, giá sẽ dần điều chỉnh về mức hợp lý”, ông Chung nêu quan điểm.
Trong khi đó, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, đánh giá Quỹ nhà ở quốc gia sẽ là công cụ hiệu quả để điều tiết thị trường ở tầm vĩ mô.
'“Nhìn vào thị trường hiện nay, phân khúc nào đang thiếu thì cần tập trung nguồn lực và cơ chế để phát triển. Với tình trạng khan hiếm nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp, Nhà nước có thể áp dụng cơ chế đặt hàng, nhưng phải quy định rõ chất lượng và tiêu chuẩn kỹ thuật. Làm tốt điều này, không cần đến 10 năm mà chỉ trong 3 năm, chúng ta có thể tạo ra nguồn cung dồi dào”, ông Điệp nói.
Dù nêu nhiều quan điểm, nhưng các chuyên gia và doanh nghiệp đều thống nhất, hãy để nhà đất hoạt động theo thị trường, cần xây nhiều nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá vừa phải. Các dự án bất động sản khu dân cư phải có quy định tỷ lệ về nhà ở xã hội hoặc đóng phí về nhà ở xã hội.
