Trước tiên đây là bước tiến quan trọng trong công tác luật hóa, quản lý bằng luật pháp mọi hoạt động xã hội. Tuy nhiên, xem xét kỹ các điều khoản, so sánh với các quy định cũ đã được áp dụng từ trước tới nay, dư luận đã vẫn thấy nhiều điểm băn khoăn bởi Nghị định 64/ 2012/ NĐ - CP sẽ gây khó khăn không chỉ cho người dân mà còn gây khó cho cơ quan quản lý, vì vậy cần nghiên cứu để có các văn bản dưới luật mềm mại hơn, phù hợp hơn với đời sống.
Từ nhiều năm nay, một trong những lý do để xảy ra nhiều vụ xây dựng không phép, gây ảnh hưởng đến quy hoạch chính là do những thủ tục hành chính gây khó khăn cho người có nhu cầu xây dựng. Và một trong những động cơ để các cơ quan chức năng soạn thảo dự thảo nghị định về cấp phép xây dựng chính là giảm bớt thủ tục xin cấp phép xây dựng. Tuy nhiên, điều đáng tiếc là nhiều ý kiến góp ý để thủ tục CPXD không bị “cải lùi” chưa được thể hiện trong nghị định này.
Chúng tôi xin điểm qua một số bất cập trong nội dung NĐ 64/2012.
Công trình phải phù hợp với quy hoạch
Nghị định 64/2012 yêu cầu phải có quy hoạch chi tiết xây dựng mới được cấp phép xây dựng. Nhưng quy hoạch này tại các thành phố lớn hầu hết chưa có, còn ở nông thôn cũng chỉ mới có rất ít xã mới làm xong quy hoạch nông thôn mới.
NĐ 64/2012 quy định “nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải phù hợp quy hoạch chi tiết xây dựng mới được CPXD”. Theo định nghĩa mới nhất tại Luật Quy hoạch đô thị, quy hoạch chi tiết xây dựng chính là quy hoạch 1/500. Đáng nói ở chỗ, tại TP.HCM và ngay cả TP Hà Nội thì các khu vực có quy hoạch chi tiết xây dựng chỉ đếm được trên đầu ngón tay.
Tại buổi góp ý dự thảo nghị định CPXD vào ngày 3-11-2011, ông Nguyễn Thanh Toàn, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch-Kiến trúc TP.HCM, từng góp ý: “Tại TP.HCM chỉ có vài ô phố có quy hoạch 1/500, vì lâu nay chủ yếu chỉ có các dự án mới có quy hoạch 1/500 do chủ đầu tư lập. Thậm chí cả TP.HCM chỉ xấp xỉ một nửa diện tích được phủ kín quy hoạch 1/2.000 (Luật Quy hoạch gọi là quy hoạch phân khu)”. Để giải quyết cho khu vực chưa có quy hoạch chi tiết, Nghị định 64/2012 cho phép thay thế bằng “quy chế quản lý kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”. Tính đến nay, cả TP.HCM chỉ có vài ô phố có quy chế quản lý kiến trúc đô thị và đường Lũy Bán Bích tại quận Tân Phú là có thiết kế đô thị do quận này phê duyệt. Như vậy, gộp cả hai nơi có quy hoạch 1/500 hoặc có quy chế quản lý, thiết kế đô thị thì chỉ có thiểu số khu vực tại TP đạt được điều kiện để CPXD. Câu hỏi đặt ra: Vậy đại đa số không đáp ứng đủ điều kiện trên sẽ được giải quyết ra sao?
Không riêng TP.HCM mà nhiều tỉnh, thành cũng bày tỏ sự lo ngại về yêu cầu mà dự thảo đặt ra. Đại diện tỉnh Trà Vinh cho rằng “10 năm nữa cũng chưa phủ kín được quy hoạch 1/500 mà lại phải tốn kém rất nhiều tiền của, công sức”. Khi ấy đại diện Bộ Xây dựng, cơ quan chủ trì soạn thảo giải thích rằng yêu cầu này nhằm thúc đẩy các địa phương đẩy nhanh tiến độ lập quy hoạch chi tiết. Tuy nhiên, vị này hứa sẽ báo lại những phản ánh của địa phương trước khi trình Chính phủ ký ban hành nghị định. Tiếc thay, Nghị định 64/2012 vẫn giữ nguyên các bất cập trên.
Ngay sau khi NĐ 64/2012 công bố, chính các cơ quan quản lý xây dựng đã có ý kiến đầu tiên. Ông Nguyễn Thanh Toàn, Phó Giám đốc Sở QH&KT TP.HCM, bày tỏ trước quy định mới về CPXD vừa được ban hành đã cho hay Sở QH&KT đang vô cùng lo lắng về nhiệm vụ đến cuối tháng 9-2013 phải phủ kín quy hoạch phân khu 1/2.000 cho toàn TP. “Quy hoạch 1/2.000 còn chưa hoàn thành, huống gì quy hoạch 1/500 đi vào chi tiết từng thửa đất”.
Theo ông Toàn, trước nay chỉ có các khu đất làm dự án mới có quy hoạch 1/500 do chủ đầu tư lập. Nếu giao Nhà nước lập và phủ kín quy hoạch 1/500 thì sẽ rất khó khả thi. “Chủ đầu tư các dự án chưa chắc đã thích phương án do Nhà nước lập. Còn những thửa đất riêng lẻ của người dân thì biến động không ngừng (lúc tách thửa lúc nhập thửa, hình dáng mỗi thửa mỗi khác), nhân lực, kinh phí và thời gian đâu để lập quy hoạch chi tiết về tầng cao, khoảng lùi… cho từng thửa đất? Mà nếu lập được quy hoạch 1/500 rồi thì cần gì phải CPXD nữa” - ông Toàn phân tích.
Ông Ngô Văn Dũng, cán bộ Phòng Quản lý đô thị quận Tân Bình, cho biết quận này đã phủ kín quy hoạch 1/2.000 nhưng quy hoạch 1/500 thì “đếm trên đầu ngón tay”. Khu vực đã có thiết kế đô thị (phương án thay thế quy hoạch 1/500 theo Nghị định 64) lại càng khan hiếm. “Để lập quy hoạch 1/2.000 cho một phường phải cần vài tỉ đồng. Quy hoạch 1/500 càng nhiều hơn vì chi tiết hơn, công phu hơn. Để phủ kín quy hoạch này cho 15 phường của quận, không biết sẽ lấy tiền ở đâu ra”.
Tốn thêm tiền cho bản vẽ kết cấu
Một góp ý quan trọng mà các quận, huyện của TP.HCM và nhiều tỉnh thành trong đó có TP Hà Nội đề nghị bỏ nhưng Nghị định 64/2012 vẫn giữ, đó là thành phần hồ sơ xin phép xây dựng phải có thêm các bản vẽ kết cấu chịu lực chính nhằm quản lý chất lượng công trình. Theo các địa phương (là nơi trực tiếp CPXD nhà ở riêng lẻ), chi phí cho loại bản vẽ này tốn kém gấp 10 lần bản vẽ để CPXD. Không chỉ vấn đề tốn kém, các địa phương cũng cho rằng cơ quan Nhà nước không nên can thiệp sâu và cũng không đủ điều kiện về chuyên môn, nhân sự để quản lý chất lượng công trình. Đây phải là trách nhiệm chính của chủ đầu tư.
Theo quy định mới nhà ở nông thôn trước khi xây dựng cũng phải xin giấy phép xây dựng, và cấp chính quyền CPXD là UBND xã. Chúng tôi không hiểu thành phần nào của UBND các xã ở nước ta có thể thẩm định được các bản vẽ kết cấu để có thể đánh liều ký vào giấy phép xây dựng? Vì vậy có thể nói quy định trong hồ sơ xin CPXD nhà ở riêng lẻ có bản vẽ kết cấu cũng là một vấn đề khó khả thi. Bản vẽ kết cấu thể hiện tính bền vững của công trình. Nhưng đây là việc của chủ đầu tư và nhà thầu, nên được thực hiện độc lập với công tác CPXD. Bản vẽ này đi vào chi tiết và mang tính kỹ thuật nên mất nhiều thời gian và chi phí, nếu yêu cầu phải có bản vẽ này sẽ làm kéo dài thời gian xin CPXD của người dân. Và nếu không được CPXD, người dân sẽ bị mất trắng khoản tiền lập bản vẽ. Với nhiều người, số tiền này không phải là nhỏ. Song điều quan trọng là thực tế nhiều cán bộ thụ lý hồ sơ CPXD không đủ năng lực chuyên môn để thẩm định, kiểm tra, chịu trách nhiệm về sự an toàn của kết cấu. Do đó, việc đưa yêu cầu này vào hồ sơ xin phép xây dựng là gây khó cho cả người dân lẫn cơ quan cấp phép.
Để văn bản quy phạm pháp luật đi vào cuộc sống, một nguyên tắc quan trọng là phải lấy ý kiến các cơ quan trực tiếp giải quyết vì nơi này sâu sát nhất với thực tế. Dự thảo nghị định CPXD đã được lấy ý kiến rất nhiều lần, các cơ quan liên quan rất nhiệt thành góp ý. Thế nhưng tiếc thay, những bất cập được địa phương phân tích rất kỹ vẫn không được chỉnh sửa khi Nghị định 64 ban hành.
Ách tắc vì làm… đúng luật
Nghị định 64 có hiệu lực từ ngày 20-10-2012. Theo nguyên tắc ban hành văn bản quy phạm pháp luật, Quyết định 68/2010 của UBND TP về CPXD phải rà soát, đối chiếu những điều khoản không còn phù hợp với nghị định mới để điều chỉnh. Trường hợp không điều chỉnh kịp thì phải áp dụng nghị định mới. Khi đó chắc chắn công tác CPXD sẽ ách tắc trong thời gian không ngắn.
Hiện nay, tâm lý chung của các sở ngành, quận, huyện là chờ đợi thông tư hướng dẫn Nghị định 64. “Có thể thông tư mở rộng thời hạn thực hiện, cho phép các tỉnh, thành có quy định riêng phù hợp với thực tế địa phương…” - lãnh đạo một quận bày tỏ.
Tuy nhiên, nếu để phù hợp thực tế mà thông tư hướng dẫn hoặc quyết định của các tỉnh, thành trái với Nghị định 64 thì lại không đúng về pháp luật, chẳng khác nào nghị định bị vô hiệu hóa.
