 |
| Nguồn cung về văn phòng cho thuê cao cấp ở Hà Nội ngày càng nhiều (Ảnh minh họa) |
Nơi thừa, nơi thiếu
Theo ông Nguyễn Trung Phan, một chuyên gia bất động sản tại Hà Nội, trong năm 2011 sẽ có khoảng 150.000-200.000m2 mặt bằng văn phòng sẽ được đưa ra thị trường, trong đó tập trung chủ yếu vào khu vực phía Tây Hà Nội. Đến quý IV-2013, hàng loạt các dự án đi vào hoạt động sẽ cung cấp thêm hơn 80.000m2 diện tích văn phòng tại đây. Trong ngắn hạn, thị trường văn phòng sẽ tiếp tục đối mặt với rủi ro giá thuê giảm và diện tích trống tăng, nhưng cũng có nhà đầu tư cho rằng giá thuê văn phòng sẽ gia tăng trong trung và dài hạn, nên sẵn sàng bỏ vốn đầu tư mua văn phòng đợi đến thời điểm thích hợp cho thuê lại với giá cao và có thể thu lợi từ việc gia tăng giá trị bất động sản trong vòng 5 - 10 năm. Cũng trong thời điểm này, dù giá thuê đi xuống và tỷ lệ văn phòng trống tăng lên song vẫn khiến nhiều chủ đầu tư không chùn tay, tiếp tục đầu tư vào lĩnh vực này và họ có thể lựa chọn dự án tốt để gia nhập thị trường.
Với một số dự án lớn như Keangnam Land Mark Tower và Crown Plaza, dự kiến mỗi dự án sẽ đưa vào thị trường khoảng 16.000m2 diện tích văn phòng mới, trong khi Charmvit Tower cũng góp thêm vào nguồn cung này trên 50.000m2. Trong khi nguồn cung văn phòng cho thuê ở khu vực phía Tây tăng đột biến song các dự án khu vực này vẫn đang trong giai đoạn xây dựng, cơ sở hạ tầng chưa đồng bộ, dễ rơi vào tình trạng dư thừa thì tại các quận trung tâm thành phố như Hoàn Kiếm, Ba Đình… lại đang có xu hướng giảm nguồn cung văn phòng cao cấp nên nguy cơ thiếu văn phòng cho thuê trong vòng 2 năm tới có khả năng xảy ra. Ông Trần Thanh Sơn - Giám đốc một công ty dịch vụ cho thuê văn phòng tại Hà Nội nhận định trong khoảng 2 năm tới, tại khu vực các quận trung tâm Hà Nội có rất ít dự án nhà cao tầng được triển khai do quỹ đất ngày càng bị thu hẹp. Do vậy, số lượng văn phòng cho thuê được xây mới hầu như không có, nguồn cung chủ yếu được giao dịch trên thị trường vẫn chỉ là số văn phòng trống hiện tại của các dự án đang được xây dựng hoặc mới hoàn thiện như BIDV Tower, Capital Tower… Mặt khác, khi lựa chọn địa điểm làm văn phòng, khách hàng thường nghiêng về các khu vực nội đô do nó nhiều tiện ích về giao thông, hệ thống cơ sở hạ tầng đã phát triển ổn định và đồng bộ, gần các cơ quan hành chính nhà nước… Ông Vũ Đình Sinh - Giám đốc một công ty luật tại Hà Nội than phiền: “Việc lựa chọn được một địa điểm đặt công ty phù hợp là một trong những yếu tố quan trọng nhất quyết định sự thành bại của công ty. Dù rất muốn thuê văn phòng tại một số quận nội thành do có nhiều sự thuận tiện về giao dịch, đi lại song chúng tôi đã gặp nhiều khó khăn do văn phòng cao cấp tại các khu vực trung tâm khá hiếm và giá lại rất cao. Trong khi đó tại khu vực huyện Từ Liêm, văn phòng cho thuê đang có hiện tượng thừa”.
Cạnh tranh ngày càng khốc liệt
Dự báo của Colliers International Vietnam, giai đoạn 2011-2012, tổng nguồn cung văn phòng cao cấp sẽ tăng gấp đôi và có nguy cơ dư thừa. Hiện xu hướng bán diện tích sàn của các tòa nhà văn phòng dài hạn có thể lên đến 50 năm. Trong báo cáo mới đây của Công ty Bất động sản CBRE, giá thuê văn phòng cao cấp tại Hà Nội đã giảm khoảng 3,55% so với trước, trung bình 42,16USD/m2 (tương đương xấp xỉ 1 triệu đồng/m2). Giá thuê văn phòng cấp thấp hơn, tương đối ổn định ở mức 26,77USD/m2 (khoảng 600.000 đồng/m2). Ước tính hiện tổng diện tích văn phòng cho thuê còn trống trên toàn thị trường Hà Nội khoảng 80.000m2.
Theo các nhà tư vấn bất động sản, các chủ tòa nhà hiện đang ưu tiên lựa chọn chiến lược duy trì công suất cho thuê tối đa thay cho việc duy trì một giá thuê cao và họ sẽ xem xét nâng giá thuê khi khách thuê gia hạn hợp đồng trong điều kiện kinh tế phục hồi. Sự linh hoạt trong chiến lược giá cũng như thời hạn cho thuê đã giúp một số tòa nhà nhanh chóng được lấp đầy trong một thời gian ngắn. Tuy nhiên, họ đã có những cái nhìn thực tế hơn khi nhận thấy mức giá dự kiến khó có thể đạt được lúc kinh tế khủng hoảng. Vì thế, giá thuê đã được điều chỉnh xuống thấp, thậm chí thấp hơn đối với những khách thuê diện tích lớn và dài hạn. Ông Nguyễn Văn Hùng, người chuyên đầu tư trong lĩnh vực bất động sản thừa nhận: “Chiến lược cho thuê dài hạn trong suốt thời gian hoạt động của dự án mà người thuê có thể cho thuê lại đang ngày càng phổ biến ở Hà Nội. Đây là giải pháp ngắn hạn giúp chủ đầu tư thu hồi trước một khoản tiền mặt để đảm bảo cho việc trả nợ ngân hàng hoặc tiếp tục đầu tư xây dựng các dự án khác. Tuy nhiên, đó cũng là giải pháp tạm thời, bởi tương lai sẽ còn nhiều người muốn giành thị phần trong lĩnh vực cho thuê văn phòng tại Hà Nội”.
Nếu các chủ đầu tư không có những chiến lược điều tiết một cách hợp lý cả về nguồn vốn lẫn thu hút khách hàng có nhu cầu thì xem ra bài toán làm thế nào để giảm tối đa tình trạng “bội thực” văn phòng cho thuê tại Hà Nội vẫn chưa có lời giải.
