Ế nhà thu nhập thấp
Chương trình phát triển nhà ở xã hội, nhà cho người thu nhập thấp tại đô thị do Chính phủ khởi xướng đã thu hút nhiều doanh nghiệp xây dựng nhập cuộc. Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, tính đến thời điểm này, thành phố đã chấp thuận cho phép khởi công cũng như đã và đang triển khai các thủ tục, tổng cộng là 11 dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn. Tuy nhiên, sau gần 2 năm thực hiện, trái hẳn với những kỳ vọng ban đầu, thị trường nhà thu nhập thấp lại đang lâm vào tình cảnh ế ẩm, dở khóc dở cười. Một nghịch cảnh đang diễn ra là chủ đầu tư thì mỏi mòn kêu gọi người mua nhà thu nhập thấp, còn đối tượng đủ tiêu chuẩn mua nhà thì lại tỏ thái độ không mấy mặn mà.
“Bài toán hóc búa” đặt ra chính là với ngưỡng thu nhập “thấp” theo quy định, các đối tượng đủ điều kiện được mua khó có thể đủ “lực” để sở hữu một căn hộ dạng này với giá bán tạm tính (bao gồm VAT) khoảng 11 triệu đồng-13,5 triệu đồng/m2. Như vậy một căn hộ có diện tích từ 60-90m2 cũng dao động từ 700 triệu đồng - 1 tỷ đồng/căn hộ. Theo giám đốc một công ty địa ốc tại TP.HCM, giá nhà ở thu nhập thấp đến 13-14 triệu đồng một m2 là điều… lạ, bởi tại TP.HCM hiện giá nhà thương mại có dự án chỉ 9-10 triệu đồng.
Những dự án có giá 13-14 triệu đồng/m2 (căn hộ hoàn thiện) thì phần lớn tọa lạc ngay ở các quận trung tâm. Theo tính toán của vị này, hiện giá thành xây dựng khoảng 8 triệu đồng/m2 đối với căn hộ cũng khá tốt. Như vậy, cộng với 10% lợi nhuận theo như quy định thì giá 1m2 căn hộ thu nhập thấp chỉ khoảng 8,8 triệu đồng. Dư luận đang đặt câu hỏi trong khi những căn hộ thu nhập thấp bán với giá như trên liệu chủ đầu tư có tự tính mức lợi nhuận cao hơn quy định của Nhà nước. Điều đáng nói, giá bán nhà thu nhập thấp hiện nay ở mỗi dự án cũng không được thống nhất, mà do chủ đầu tư tự tính toán và cân nhắc đưa ra giá được gọi là tạm tính tới khách hàng.
Thêm vào đó, tiến độ thanh toán gấp gáp khiến nhiều người dân đủ điều kiện mua nhà cũng không thể mua nổi. Anh Nguyễn Văn Đức (Long Biên, Hà Nội) may mắn thuộc diện được mua căn hộ tại dự án nhà TNT Sài Đồng nhưng khi chuẩn bị ký hợp đồng anh đành ngậm ngùi từ bỏ ý định mua nhà thu nhập thấp. Anh Đức cho biết: “Thấy chủ đầu tư báo giá tạm tính 13,240 triệu/m2, nhẩm tính với căn hộ 70m2 của gia đình tôi thì phải đóng gần 1 tỷ. Trước khi bốc thăm, nghe đâu chỉ khoảng 10 triệu/m2, nay vọt lên hơn 13 triệu thế thì tôi lấy đâu ra tiền, nên đành bỏ”.
Đó cũng là lý do gần đây khá nhiều người đã trả lại nhà, nhiều dự án công bố bán nhưng chờ mãi không có khách, khác xa với cảnh chen lấn trước đây. Tại dự án nhà thu nhập thấp Sài Đồng do Công ty CP xây dựng số 3 (Handico 3) làm chủ đầu tư, đã có khoảng hơn 5% số người thuộc quyền mua nhà (trên tổng số 420 căn hộ) buộc phải bỏ cuộc giữa chừng, khi chủ đầu tư đưa ra giá bán tạm tính lên tới 13,2 triệu đồng một m2.
Theo quy định nhà thu nhập thấp, nhà ở xã hội diện tích tối thiểu có thể xây dựng 30m2 nhưng hầu hết những căn hộ thu nhập thấp nhỏ nhất cũng 50m2 khiến giá căn hộ đội lên khá cao. Với mỗi căn hộ dao động quanh mốc khoảng 700 triệu đến 1 tỷ đồng (tùy diện tích) và đóng theo tiến độ 2-3 năm thì khoản tiền dành mua nhà thu nhập thấp là cả một ước mơ xa vời nếu không có sự hỗ trợ từ gia đình hoặc vay mượn bạn bè... Còn nếu phải vay ngân hàng thì người dân sẽ càng khó khăn vì thủ tục và khó lòng chịu nổi mức lãi suất như hiện nay.
Doanh nghiệp kêu khó
Ông Đặng Hoàng Huy - Tổng Giám đốc Vinaconex Xuân Mai cho biết: Mặc dù theo quy định, chủ đầu tư nhà thu nhập thấp được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Phát triển nhưng trên thực tế hầu hết các chủ đầu tư đều phải tự thu xếp vốn vay từ ngân hàng thương mại với lãi suất không ưu đãi. Trong khi đó, Nghị định 71/CP về hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đã quy định rõ: Chủ đầu tư chỉ được thu tiền khách hàng khi xây xong móng nhà. Theo đó, khó khăn càng nhân lên bởi loại hình nhà thu nhập thấp thường kéo dài thời gian xét hồ sơ để chọn đúng đối tượng. Với sức nóng của lãi suất ngân hàng như thời điểm vừa qua, tất cả chi phí này đều trút lên giá nhà.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy: Kể từ khi Chương trình phát triển nhà ở xã hội, nhà cho người thu nhập thấp tại đô thị được triển khai vào quý I-2009, đến nay cả nước mới có 5 dự án nhà ở công nhân và NTNT được vay vốn để thực hiện công trình với tổng số vốn 740,3 tỷ đồng. Tuy nhiên, đơn vị tiên phong về phát triển NTNT trên toàn quốc như Vinaconex Xuân Mai lại chưa được vay vốn ưu đãi theo quy định cho dù các hộ thu nhập thấp đã được nhận bàn giao nhà từ cuối năm 2010. Vì vậy hầu hết các doanh nghiệp đều kêu bí vốn.
Căn hộ 130 triệu đồng
Đó là căn hộ thuộc các dự án nhà ở an sinh xã hội Becamex tại Bình Dương, do Tổng công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp TNHH Một thành viên (Becamex IDC) làm chủ đầu tư. Các dự án trên được đặt tại khu công nghiệp Mỹ Phước; khu công nghiệp Bàu Bàng, huyện Bến Cát, khu nhà ở Hòa Lợi, thị xã Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương. Tòa nhà được thiết kế tổng thể gồm nhiều block nhà với quy mô 5 tầng, xung quanh khuôn viên có nhà trẻ, mẫu giáo, khu thương mại dịch vụ, nhà xe, y tế, các dịch vụ giải trí… Giá bán trung bình khoảng mỗi căn hộ 30 m2 là 130 triệu đồng và 60 m2 là 260 triệu đồng/căn. Như vậy, giá mỗi m2 chỉ tương đương khoảng hơn 4 triệu đồng. Để có được giá thành như trên, chủ đầu tư cho biết đã áp dụng những công nghệ mới vừa đáp ứng được chất lượng của công trình nhằm tiết kiệm được chi phí xây dựng lên đến gần 20%/m2. Việc kết hợp 5 công nghệ này sẽ tiết kiệm được 50% chi phí gia cố nền móng, trong khi chi phí này chiếm khoảng 10-15% chi phí xây dựng một tòa nhà.
Ngoài ra, việc sử dụng sàn nhẹ, tường nhẹ cũng giảm được 50% chi phí thép. Đây là dự án đầu tiên được Becamex IDC áp dụng thí điểm. Theo một số chuyên gia xây dựng, việc đưa ra thị trường căn hộ với giá 4 triệu đồng/m2 là hoàn toàn có thể nếu chủ đầu tư áp dụng công nghệ và vật liệu mới. Đây thực sự là câu chuyện đáng để các chủ đầu tư dự án nhà ở thu nhập thấp tại Hà Nội và các địa phương khác suy ngẫm khi mà giá bán tại các dự án của họ trung bình từ 700-1 tỷ đồng trong khi các điều kiện ưu đãi về đất đai, thuế, phí... đều được áp dụng ở mức cao nhất.
Như vậy vấn đề ở đây chính là cách làm nhà thu nhập thấp. Để người thu nhập thấp thực sự có thể sở hữu được một căn hộ, họ cần được hỗ trợ về mặt tài chính. Thiết nghĩ Nhà nước nên hỗ trợ cho người mua vay vốn với lãi suất có thể bằng 0% và điều kiện vay thật ưu đãi để họ được phép thế chấp ngay căn hộ đó, thay vì hỗ trợ cho các công ty xây dựng, tạo lập BĐS. Cần tạo ra ngân hàng chính sách xã hội để hỗ trợ người nghèo mua nhà và lập hồ sơ những căn hộ đó. Tuy nhiên, hiện trên thị trường lại chỉ tồn tại các loại nhà giá rẻ có diện tích lên tới 60-70 m2.
Và với khung giá như hiện nay, mỗi căn hộ giá rẻ cũng giá từ 700 triệu đồng đến 1 tỉ đồng thì đâu phải là nhà dành cho người thu nhập thấp. Nếu có đủ khả năng thanh toán số tiền trên thì những đối tượng này sẽ không phải là người thu nhập thấp. Bên cạnh đó các doanh nghiệp có thể áp dụng công nghệ mới vào xây dựng, tiết kiệm chi phí và thiết kế căn hộ diện tích từ 30-60 m2, chắc chắn giá nhà sẽ được kéo xuống, phù hợp với khả năng tài chính của đại bộ phận người thu nhập thấp.
