- Thiết kế sang trọng của biệt thự mẫu Mövenpick
- Hanoi Paragon trao chứng thư bảo lãnh cam kết tiến độ dự án
- Chính thức ra mắt dự án The Emerald
Được ngân hàng cấp cam kết bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, người mua nhà sẽ yên tâm hơn
Người mua sẽ được nhận cam kết bảo lãnh
Đây là quy định mới tại Thông tư 13/2017 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 07/2015 ngày 25-6-2015 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về bảo lãnh ngân hàng.
Theo đó, kể từ ngày 15-11-2017, các ngân hàng thương mại phải phát hành cam kết bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cho từng bên mua trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua nhà. Ngân hàng thương mại sẽ phải cam kết với bên mua, bên thuê mua (gọi chung là bên mua) về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư trong trường hợp đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết cho bên mua; chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho ngân hàng thương mại.
Theo các chuyên gia, quy định mới của Thông tư 13 đã khắc phục được một số quy định chưa thật cụ thể của Thông tư 07/2015/TT-NHNN, mà có thể bị vận dụng tùy tiện hoặc chưa đảm bảo thật chắc chắn quyền lợi của người mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Điểm tích cực nổi bật của dự thảo Thông tư lần này là đã siết chặt trách nhiệm giữa ngân hàng thương mại với chủ đầu tư dự án. Cụ thể, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trước đây Thông tư 07 quy định ngân hàng có thể dùng hình thức ký cam kết thư bảo lãnh, không phải hợp đồng bảo lãnh. Việc này đã không thể hiện được đầy đủ nội dung thỏa thuận, quyền và nghĩa vụ của các bên, chưa đảm bảo được sự an toàn trong cam kết. Đến nay, Thông tư đã quy định ngân hàng ký hợp đồng bảo lãnh với chủ đầu tư dự án nhà ở hình thành trong tương lai, trong đó, quy định rõ về nội dung thỏa thuận, quyền và nghĩa vụ của các bên.
Bên cạnh đó, dự thảo sửa đổi Thông tư lần này cũng đã quy định cụ thể số tiền bảo lãnh cho một dự án nhà ở trong tương lai tối đa bằng tổng số tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước của bên mua khi chưa bàn giao nhà ở. Chủ đầu tư có nghĩa vụ phải hoàn lại cho bên mua khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua.
Dự thảo Thông tư sửa đổi lần này cũng đã quy định chặt chẽ mối quan hệ giữa ngân hàng với bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể, dự thảo quy định khi tiến hành ký kết hợp đồng mua, chủ đầu tư phải gửi cho bên mua bản sao hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai mà ngân hàng đã ký với chủ đầu tư.
Đồng thời, ngân hàng thương mại cũng phải phát hành cam kết bảo lãnh cho từng bên mua trên cơ sở hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể, trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, ngân hàng thương mại phát hành cam kết bảo lãnh cho bên mua.
“Đây là các quy định rất mới giúp cho bên mua, bên thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai yên tâm hơn, vì trước đây người mua nhà chỉ nhận được bản photocopy thư bảo lãnh của ngân hàng cấp cho chủ đầu tư”, ông Lê Hoàng Châu nói.
Chủ đầu tư chưa mặn mà
Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, quy định mới của Thông tư sẽ có những khó khăn khi triển khai. Đặc biệt là quy định về việc ngân hàng sẽ phát hành cam kết bảo lãnh cho từng khách hàng. “Đây là điểm mới mà các ngân hàng sẽ còn lúng túng về cách làm, sẽ phát sinh các vấn đề trong việc phối hợp giữa ngân hàng và chủ đầu tư... Vì trước đó, ngân hàng chỉ phải cấp chứng thư bảo lãnh cho chủ đầu tư mà không phải cấp cho từng khách hàng. Tôi nghĩ, Ngân hàng Nhà nước nên có tập huấn hướng dẫn cho các ngân hàng để việc triển khai được thống nhất”, ông Lê Hoàng Châu nói.
Trên thực tế, quy định về bảo lãnh ngân hàng đối với các dự án bất động sản đã được quy định trước đó tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Quy định này nhằm ngăn chặn việc huy động vốn tràn lan không có sự kiểm soát, sử dụng vốn sai mục đích, chiếm dụng vốn của chủ đầu tư, bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Tuy nhiên, sau hơn 2 năm, việc triển khai bảo lãnh dự án vẫn còn nhiều hạn chế do không ít chủ đầu tư không mặn mà với quy định này. Nguyên nhân đầu tiên là do độ “vênh” giữa các quy định pháp luật trong quá trình thực hiện. Cụ thể, tại Điều 56, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy địn: “Yêu cầu chủ đầu tư phải thực hiện việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trước khi bán nhà cho khách hàng do một ngân hàng thương mại có đủ năng lực cam kết bảo lãnh”. Trong khi đó, Thông tư số 07/2015 của Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn quy định về bảo lãnh ngân hàng, trong đó có nội dung về bảo lãnh dự án bất động sản hình thành trong tương lai lại quy định chỉ bảo lãnh khi đã có hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng. Điều này đã khiến ngân hàng và chủ đầu tư loay hoay trong quá trình triển khai.
Một điểm nữa khiến nhiều chủ đầu tư trì hoãn thực hiện quy định về bảo lãnh là do lo ngại chi phí tăng sẽ bị giảm tính cạnh tranh. Theo đại diện chủ đầu tư một dự án bất động sản lớn tại Hà Nội, hiện thông thường ngân hàng tính phí bảo lãnh từ 1-2% và chủ đầu tư phải trả cho ngân hàng. “Tuy nhiên, thực tế những chi phí này đều được tính vào giá bán, vì theo quy định thì đây là chi phí hợp lệ nên chủ đầu tư hoàn toàn có thể tính vào giá thành, được cơ quan thuế chấp nhận. Do đó, nói chủ đầu tư phải nộp nhưng thực ra chủ đầu tư chỉ nộp thay, còn người mua mới là người chịu chi phí này” - vị này chia sẻ.
Cũng theo chủ đầu tư này, tỷ lệ lừa đảo bất động sản là có nhưng rất ít, chỉ dưới 2%. “Nhưng cả làng đàng hoàng lại phải làm một việc chống một ông không đàng hoàng, trong khi người mua lại phải chịu thêm chi phí. Nếu chủ đầu tư uy tín, người mua nhà hoàn toàn tin tưởng và làm một cái giấy không yêu cầu bảo lãnh ngân hàng chẳng hạn, thì luật lại không có ngoại lệ”.
Một khó khăn nữa với các chủ đầu tư, theo ông Lê Hoàng Châu, là chi phí mà chủ đầu tư phải bỏ thêm ra để có được sự bảo lãnh của ngân hàng. “Nếu ngân hàng bảo lãnh chính là ngân hàng hỗ trợ vốn cho chủ đầu tư thì thường ngân hàng sẽ làm bảo lãnh cho chủ đầu tư luôn. Nhưng nếu chủ đầu tư sử dụng nguồn vốn khác mà thực hiện bảo lãnh ở một ngân hàng khác thì phải ký quỹ bằng tiền mặt hoặc phải có tài sản thế chấp. Điều này khiến chi phí vốn tăng lên, hoặc thậm chí một số chủ đầu tư không có tài sản thế chấp để được ngân hàng bảo lãnh” - đại diện HoREA cho biết.
Chưa có chế tài xử lý
Một bất cập nữa, theo các chuyên gia là dù đã có các quy định đầy đủ về bảo lãnh dự án bất động sản nhưng lại chưa có quy định cụ thể về chế tài xử phạt nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng quy định.
Thật ra, về lý thuyết, nếu chưa có cam kết bảo lãnh của ngân hàng thì dự án sẽ không được Sở Xây dựng cấp chứng nhận đủ điều kiện bán hàng. Nếu chưa được cấp chứng nhận này mà chủ đầu tư vẫn bán hàng thì là vi phạm, sẽ bị bêu tên… Tuy nhiên đến nay, không ít chủ đầu tư vẫn bán nhà khi chưa có bảo lãnh ngân hàng, nhưng chưa có dự án hay chủ đầu tư nào bị bêu tên để người mua biết.
Vì vậy, theo các chuyên gia, người mua nhà nên cẩn trọng, tìm hiểu đầy đủ các thông tin pháp lý, trong đó cần kiểm tra dự án nhà ở đã có bảo lãnh ngân hàng hay chưa để tránh rủi ro. Đồng thời, thay vì đóng tiền trực tiếp cho chủ đầu tư như trước đây thì người mua nhà có thể đóng tiền cho ngân hàng để ngân hàng giải ngân cho dự án theo đúng tiến độ thi công. Điều này bảo đảm dòng tiền được kiểm soát, sử dụng đúng mục đích, tránh những rủi ro, tranh chấp sau này.
“Trước đây. Thông tư 07 quy định ngân hàng có thể dùng hình thức ký cam kết thư bảo lãnh, không phải hợp đồng bảo lãnh. Việc này đã không thể hiện được đầy đủ nội dung thỏa thuận, quyền và nghĩa vụ của các bên, chưa đảm bảo được sự an toàn trong cam kết. Đến nay, Thông tư đã quy định ngân hàng ký hợp đồng bảo lãnh với chủ đầu tư dự án nhà ở hình thành trong tương lai, trong đó, quy định rõ về nội dung thỏa thuận, quyền và nghĩa vụ của các bên”.
Ông Lê Hoàng Châu (Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM - HoREA)
