- Phong thủy - tiêu chí hàng đầu quyết định giá trị bất động sản
- HoREA kiến nghị NHNN không "siết" vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn
- Sức hút mới từ chung cư cao cấp
Căn hộ chung cư tầm trung vẫn là mặt hàng hút khách ở cả TP.HCM và Hà Nội
Vẫn đang thiếu nguồn cung giá rẻ
Số liệu thống kê cho thấy, đến hết tháng 11-2017, có 4.500 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được thành lập mới, tăng 60% về số doanh nghiệp và số vốn. Quy mô vốn các doanh nghiệp cũng tăng mạnh từ mức trung bình khoảng 20 tỷ đồng/doanh nghiệp trước đó, lên 68 tỷ đồng/doanh nghiệp vào năm 2017.
“Trong năm 2017, điểm sáng đầu tiên có thể nhìn thấy trên thị trường đó là tồn kho bất động sản đang trên đà giảm. Tính đến ngày 20-11-2017, tồn kho bất động sản giảm còn khoảng 25.700 tỷ đồng, giảm 5.300 tỷ đồng so với tháng 12-2016, chứng tỏ thị trường bất động sản ngày càng phát triển bền vững và ổn định hơn. Một điểm nữa là cơ cấu sản phẩm bất động sản trong năm 2017, đặc biệt tại các thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM đã có sự thay đổi rõ rệt theo hướng hợp lý hơn. Nhiều chủ đầu tư đã cơ cấu lại sản phẩm, hướng đến nhu cầu thực của thị trường”.
Ông Nguyễn Mạnh Khởi (Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng)
Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, trong năm 2017, điểm sáng đầu tiên có thể nhìn thấy trên thị trường đó là tồn kho bất động sản đang trên đà giảm. Tính đến ngày 20-11-2017, tồn kho bất động sản giảm còn khoảng 25.700 tỷ đồng, giảm 5.300 tỷ đồng so với tháng 12-2016, chứng tỏ thị trường bất động sản ngày càng phát triển bền vững và ổn định hơn. Một điểm nữa là cơ cấu sản phẩm bất động sản trong năm 2017, đặc biệt tại các thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM đã có sự thay đổi rõ rệt theo hướng hợp lý hơn. Nhiều chủ đầu tư đã cơ cấu lại sản phẩm, hướng đến nhu cầu thực của thị trường.
Điều này thể hiện qua số lượng căn hộ hạng sang được chào bán giảm tới 95% so với năm 2016 (chỉ khoảng 102 căn hộ hạng sang tính đến hết tháng 10-2017). Số căn hộ ở phân khúc cao cấp cũng giảm 23% so với cùng kỳ. Tổng lượng giao dịch toàn thị trường của phân khúc hạng sang chỉ khoảng 473 căn, giảm 58% so với cùng kỳ; phân khúc cao cấp là 5.390 căn, giảm 25%. Trong khi đó, phân khúc hạng trung, bình dân có sự gia tăng mạnh mẽ, với khoảng 13.170 căn hộ tầm trung được chào bán thành công, tăng 25% so với năm 2016; phân khúc bình dân là 4.595 căn bán ra, tăng 6,5%.
Đáng nói, hàng loạt chủ đầu tư lớn vốn nổi tiếng với phân khúc cao cấp, nghỉ dưỡng thì nay đã chuyển hướng sang phân khúc trung cấp, giá rẻ. Điển hình như Vingroup đã tuyên bố xây 300.000 căn hộ có mức giá tầm trung; FLC cũng cho biết sẽ có khoảng 15.000 căn hộ giá rẻ trong những năm tới... Theo các chuyên gia, dù nguồn cung và tỉ lệ hấp thụ của phân khúc trung cấp, bình dân tăng nhưng dư địa vẫn còn rất lớn khi nhu cầu nhà bình dân lên đến cả trăm nghìn căn hộ trong những năm tới.
Bên cạnh đó, thời gian qua, đã có những thay đổi quan trọng về chính sách giúp thị trường bất động sản Việt Nam ngày càng hấp dẫn hơn. Đặc biệt, quy định cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã khiến thị trường bất động sản hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài hơn.
“Nếu như từ năm 2009 đến 2015 chỉ có 126 trường hợp người nước ngoài được cấp sổ đỏ thì thì từ sau khi có Luật Nhà ở 2014 đến nay, đã có 2.000 trường hợp được cấp sổ đỏ và số lượng người nước ngoài tìm mua bất động sản cũng đang tăng lên”, ông Nguyễn Mạnh Khởi cho biết. Với những tín hiệu này, ông Nguyễn Mạnh Khởi khẳng định thời gian tới, dòng vốn đầu tư trong và ngoài nước vào bất động sản sẽ ngày càng tăng, tiềm năng về vốn cho thị trường là luôn luôn có.
Dù được đánh giá là ổn định nhưng các chuyên gia cho rằng trong năm 2017, thị trường vẫn còn nhiều hạn chế mà quan trọng nhất, tình trạng lệch pha cung cầu vẫn còn tồn tại. Thị trường đang thiếu nguồn cung giá rẻ, nhà ở xã hội, trong khi đây là phân khúc chiếm tới 80% nhu cầu trên thị trường. Đặc biệt, gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng dừng lại nhưng đến nay các cơ quan chức năng vẫn chưa thể bố trí được nguồn vốn cho một gói tín dụng hỗ trợ tương tự cũng khiến người mua nhà tạm chững lại, một số dự án nhà ở xã hội phải tạm dừng triển khai.
Vẫn có người sẵn sàng mua nhà giá cao
Theo dự đoán của các chuyên gia, giai đoạn 2017-2018 bất động sản Việt Nam sẽ bước vào hội nhập mãnh mẽ, từ đó thu hút nguồn vốn ngoại lớn vào thị trường. Báo cáo mới đây của CBRE - đơn vị chuyên nghiên cứu về thị trường bất động sản cho biết, có khá nhiều nhà đầu tư khu vực châu Á đang tìm hiểu thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là tại 2 thành phố lớn là Hà Nội, TP.HCM và các thành phố ven biển.
Còn dựa theo dữ liệu truy cập trang trong năm 2017, Ban nghiên cứu thị trường của Batdongsan.com.vn cho biết, ở cả hai phân khúc căn hộ chung cư và biệt thự, liền kề tại Hà Nội và TP.HCM, sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài là khá triển vọng. Cụ thể, tại Hà Nội, ở phân khúc căn hộ chung cư, nhà đầu tư nước ngoài tìm kiếm nhiều nhất đến từ Singapore (19%), tiếp theo lần lượt là Mỹ, Nhật Bản, Australia, Đức... Còn ở thị trường TP.HCM, dẫn đầu tìm kiếm là các nhà đầu tư đến từ Mỹ (26%), tiếp đến là Singapore (21%)…
Ở phân khúc biệt thự, liền kề, hai quốc gia Singapore và Mỹ cũng có tỷ lệ tìm kiếm nhiều nhất. Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là condotel có sự tăng trưởng mạnh về lượt tìm kiếm (tăng khoảng 50% so với năm 2016). Còn ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn Thế kỷ (Cen Group) cho rằng năm 2018 sẽ là năm có nhiều kỳ vọng đối với thị trường bất động sản khi xu hướng toàn cầu hóa bất động sản sẽ trở nên rõ ràng.
Theo ông Phạm Thanh Hưng, đang có một làn sóng đầu tư vào Việt Nam từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, Trung Quốc, thậm chí cả từ các nước châu Âu như Đức, Anh. Việc các nhà đầu tư ngoại và khách hàng thuộc nhóm khách giàu mua nhà và đầu tư vào bất động sản Việt Nam sẽ tác động đến thị trường, giá cả, đặc biệt là với phân khúc cao cấp và hạng sang. Theo ông Phạm Thanh Hưng, các chủ đầu tư ở Việt Nam sẽ “đón lõng” những khách hàng này, do vậy chắc chắn phân khúc cao cấp và hạng sang sẽ còn phát triển.
“Mặc dù tôi biết rằng nhu cầu trong nước đang rất cần nhà giá rẻ, nhưng có rất nhiều giải pháp để giải quyết vấn đề này, chẳng qua chỉ là cơ chế thôi… Chúng ta có bảo hộ những người nghèo đi chăng nữa thì người nước ngoài giàu có hơn vẫn nhảy vào mua. Và nếu có người sẵn sàng mua nhà giá cao thì chủ đầu tư không dại gì làm nhà giá thấp. Đó là quy luật thị trường, phải tôn trọng quy luật đó”, ông Phạm Thanh Hưng nêu quan điểm.
Nhận định của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA): Khó có thể xảy ra “bong bóng” bất động sản
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa đưa ra khái quát về thị trường bất động sản năm 2017, đồng thời có những nhận định cho năm 2018.
Theo Hiệp hội này, nhìn tổng thể, thị trường bất động sản năm 2017 đã tăng trưởng trở lại với mức tăng khoảng 4,07% so với năm 2016. Phân khúc thị trường nhà ở vừa túi tiền (loại trung cấp và bình dân) đáp ứng nhu cầu thực của người tiêu dùng vẫn là phân khúc chủ đạo, chiếm 74% thị phần, có tính thanh khoản cao và phát triển bền vững, nhưng vẫn trong tình trạng cung không đáp ứng đủ cầu.
Các doanh nghiệp trong nước tiếp tục khẳng định vai trò thống lĩnh thị trường bất động sản, kể cả trong thị trường mua bán, chuyển nhượng dự án (M&A), như: Vingroup, Novaland, Him Lam, FLC, Bitexco, Sungroup. Dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) và tỷ lệ giải ngân vốn FDI tăng cao nhất trong 10 năm qua. Trong đó, FDI vào thị trường bất động sản đứng thứ ba, Nhật Bản đã trở thành nhà đầu tư nước ngoài lớn nhất vào thị trường bất động sản Việt Nam; Hàn Quốc đứng thứ hai; Kiều hối vẫn tiếp tục tăng và luôn giữ được tỷ lệ khoảng 22% đầu tư vào thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, thị trường còn một số hạn chế như vẫn còn “cơn sốt” giá ảo đất nền vùng ven hồi đầu năm; Thị trường căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel, biệt thự trong khu du lịch) có dấu hiệu cung vượt cầu; Nhiều chủ đầu tư cam kết lợi nhuận lên đến 8 - 12%/năm trong 8 - 12 năm, nhưng không có biện pháp để bảo đảm thực hiện đúng cam kết nên tiềm ẩn yếu tố rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp và thị trường…
Nhận định về năm 2018, HoREA cho rằng thị trường bất động sản sẽ tiếp tục tăng trưởng tích cực và nhiều khả năng vẫn giữ được ổn định như năm 2017. Trong đó, phân khúc thị trường căn hộ vừa túi tiền có 1-2 phòng ngủ, có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn vẫn là phân khúc chủ đạo và có tính thanh khoản cao nhất của thị trường bất động sản. Phân khúc nhà ở xã hội sẽ phát triển mạnh hơn; phân khúc thị trường cao cấp sẽ có sự tái cấu trúc mạnh mẽ để phù hợp với sức mua của thị trường.
Dự báo phân khúc thị trường condotel, đất nền phân lô sẽ còn tiếp tục tăng trưởng nóng và tình hình tranh chấp ở các chung cư tiếp tục diễn biến ngày càng gay gắt, phức tạp, cần được kiểm soát và xử lý hiệu quả, kịp thời.
Cùng với đó là xu thế hợp tác giữa các doanh nghiệp trong nước, kể cả với các doanh nghiệp, các nhà đầu tư nước ngoài; Xu thế kinh doanh bất động sản qua mạng; Xu thế phát triển bất động sản xanh, thân thiện môi trường, tiết kiệm năng lượng, nhiều tiện ích và dịch vụ phục vụ khách hàng, sẽ tác động tích cực và góp phần phát triển thị trường bất động sản bền vững.
Hoạt động mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án (M&A) sẽ phát triển mạnh hơn trong năm 2018 sẽ đẩy nhanh việc thực hiện các dự án, và góp phần sàng lọc thị trường bất động sản.
Dòng vốn đầu tư từ nước ngoài (FDI) và nguồn kiều hối vẫn tiếp tục là nguồn lực quan trọng đầu tư vào nền kinh tế và thị trường bất động sản trong năm 2018. “Hiệp hội nhận thấy khó có thể xảy ra “bong bóng” bất động sản trong năm 2018, do có sự can thiệp, điều chỉnh ngày càng kịp thời và hiệu quả của Nhà nước; do các doanh nghiệp cũng sẽ nỗ lực tái cơ cấu đầu tư, định hình lại sản phẩm phù hợp nhu cầu của thị trường; và do các nhà đầu tư thứ cấp và người tiêu dùng thông minh, ngày càng tỉnh táo và am hiểu thị trường hơn”, HoREA nhận định.
Chưa lo lắng về hiện tượng đầu cơ
“Thị trường bất động sản năm 2018, tôi cho là sẽ được kiểm soát và bền vững. Nói về kiểm soát, chúng ta có thể thấy năm 2015, khi tốc độ tăng trưởng tín dụng trung bình là 12% thì tăng trưởng tín dụng bất động sản là 25%, tức là gấp đôi. Những năm trước đó, tôi tổng hợp số liệu thì nó rơi vào khoảng gấp rưỡi. Sang năm 2016 thì tín dụng bất động sản tương đương tốc độ tăng trưởng tín dụng, tức là khoảng 12%. 9 tháng năm 2017 còn có 4%.
Tín hiệu Chính phủ đưa ra cảnh báo cũng như khuyến cáo các tổ chức tín dụng về kiểm soát cho vay bất động sản đã được đưa ra từ đầu năm. Trong khi các nguồn tài chính, vốn khác dành cho bất động sản mới đang hình thành, các quỹ đầu tư đang thí điểm, ngân hàng phát triển, ngân hàng tiết kiệm… cũng mới đang trong giai đoạn nghiên cứu. Như vậy, có thể thấy năm 2018, tín dụng bất động sản sẽ tiếp tục được kiểm soát chặt chẽ.
Nhưng tôi cho rằng thị trường trong năm 2018 sẽ phát triển bền vững, tức là giữ được mức độ như năm 2017. Năm nay theo thống kê, TP.HCM có khoảng 25.000 căn hộ đang chào bán, Hà Nội có khoảng 20.000 căn. Hai thành phố này đã vào khoảng 45.000 căn, trong khi tiêu thụ mỗi năm khoảng 30.000 căn. Như vậy, không kể các dự án mới thì hàng hóa chúng ta vẫn đủ bán. Thị trường theo tôi sẽ chuyển mạnh sang phân khúc nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội và du lịch nghỉ dưỡng.
Về lo lắng đầu cơ, theo tôi là thị trường bất động sản hiện chưa có hiện tượng này. Những người mua nhà, đợi lúc nào giá lên bán lại, theo tôi không phải là nhà đầu cơ, mà đó phải là các nhà đầu tư. Ở nước ngoài cũng vậy, người ta gọi những người này là các nhà đầu tư. Người ta mua để ở, để cho thuê hay bán lại là bình thường hợp pháp.
Đầu cơ theo tôi là chỉ khi hàng hóa khan hiếm mà anh gom hàng, anh đẩy giá hàng hóa lên cao. Còn hiện nay, như tôi đã nói, hàng hóa đang rất nhiều, khách đến mua nhà còn được khuyến mãi, được tặng vàng, tặng ô tô thì làm sao đầu cơ được. Do vậy chúng tôi chưa có cảnh báo gì về hoạt động đầu cơ cả, thị trường càng sôi động thì càng tốt”.
Ông Nguyễn Trần Nam (Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam)
Dự án có vốn ngoại gây áp lực cho chủ đầu tư trong nước
“Năm 2018 được đánh giá là năm có nhiều kỳ vọng, là năm bản lề cho nền kinh tế Việt Nam khi chúng ta đã chính thức thực hiện thỏa thuận và cam kết đầy đủ trong Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) sau 12 năm chuẩn bị. Năm 2015 vừa qua chúng ta cho phép người nước ngoài mua nhà tự do, năm 2017 - 2018 sẽ chứng kiến sự xuất hiện xu hướng toàn cầu hóa bất động sản, bao gồm cả 2 yếu tố nhà đầu tư trong nước ra mua nhà nước ngoài và người nước ngoài vào mua nhà, đầu tư tại Việt Nam.
Chúng ta cũng sẽ chứng kiến trào lưu xuất khẩu tại chỗ đối với bất động sản để thu những đồng ngoại tệ từ chính những khách hàng cá nhân, chứ không phải riêng các nhà đầu tư nước ngoài thông qua hình thức FDI. Chúng ta cũng có những hình thức đầu tư công cụ tài chính, các quỹ gián tiếp, hệ thống tín dụng huy động từ dân cư để đầu tư bất động sản. Như vậy, có thể nói, thị trường bất động sản Việt Nam đã chính thức hội nhập quốc tế, sẽ là cuộc chơi rất quyết liệt, sòng phẳng. Chúng ta không thể đóng cửa thị trường cho riêng nhà đầu tư trong nước nữa. Chỉ xét về tiềm lực kinh tế, chúng ta đã nhìn thấy khá nhiều dự án có vốn nước ngoài lên tới hàng tỷ USD. Điều đó làm cho thị trường bất động sản khởi sắc nhưng cũng gây áp lực lên các chủ đầu tư trong nước, các doanh nghiệp trong nước cần nhanh chóng chấp nhận, nắm bắt xu hướng này và tích cực đón lõng thị trường”.
Ông Phạm Thành Hưng (Phó Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn Thế kỷ - Cen Group)
