Kinh doanh bất động sản: Dấu hiệu cảnh báo rủi ro tăng dần

0 Tiến sĩ Nguyễn Minh Phong
ANTD.VN - Nhìn tổng thể, trong 10 năm qua, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đóng băng từ năm 2008-2009, và 2011-2013; phục hồi trở lại kể từ cuối năm 2013 và đạt đỉnh cao nhất năm 2015; sau đó giảm nhẹ năm 2016 rồi tăng trưởng nhẹ trở lại năm 2017 khoảng 4,07% so với năm 2016. Nhưng trong nửa đầu năm 2018 đang có dấu hiệu sụt giảm rõ rệt so với cùng kỳ năm trước...
 ảnh 1

Trong nửa đầu năm 2018, nguồn cung bất động sản các thành phố lớn có dấu hiệu chững lại

Doanh nghiệp thành lập mới trong lĩnh vực BĐS năm 2017, tăng 62% về lượng và 66,5% về vốn đăng ký mới so với 2016. Nhiều doanh nghiệp công bố doanh thu tăng tới hơn 100% so với cùng kỳ 2016.

Nguồn cung có dấu hiệu chững lại 

Năm 2018, thị trường BĐS Việt Nam cân đối hơn, nhưng cạnh tranh cũng gay gắt hơn 2017; tiếp tục có xung lực phát triển khá tốt nhờ tăng tổng cầu từ năm trước và một số cơ hội mới bộc lộ gắn với sự triển khai nhiều quy hoạch, dự án lớn, hàng loạt cơ sở hạ tầng tạo kết nối thuận tiện giữa các đô thị vệ tinh, ngoại vi với khu trung tâm trong quá trình tái cơ cấu ở các địa phương.

Sự đổi mới cơ chế về cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước và giải quyết nợ xấu gắn với giải chấp các BĐS theo cơ chế thị trường… Tuy nhiên, những dấu hiệu cảnh báo về rủi ro kinh doanh BĐS đang tăng dần. Trong nửa đầu năm 2018, số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đăng ký thành lập mới tiếp tục tăng 41,1% so cùng kỳ năm 2017. Đặc biệt, lần đầu tiên các dự án BĐS chiếm tỷ trọng lớn nhất (trên 42%) trong cơ cấu FDI đăng ký mới. 

Báo cáo của Hiệp hội BĐS tại Hội nghị thường vụ lần thứ IV diễn ra ngày 10 và 11-6-2018 tại Quảng Ninh thì trong nửa đầu năm 2018, nguồn cung BĐS tại một số vùng phát triển “nóng” và nội thành các thành phố lớn có dấu hiệu chững lại. Tại Hà Nội và TP.HCM, do nguồn cung hạn chế nên lượng giao dịch đất nền không được ghi nhận nhiều, giao dịch trên thị trường chủ yếu thuộc loại hình chung cư, một số ít là biệt thự, liền kề và nhà phố.

Tính đến hết tháng 5-2018, tại Hà Nội, lượng giao dịch sản phẩm chung cư phân khúc bình dân vẫn chiếm tỷ trọng chủ yếu. Mức giá bán căn hộ bình dân và trung cấp tăng khoảng 1-3%; giá bán căn hộ cao cấp tăng khoảng 0,5%. Nhà ở liền kề đang được quan tâm nên thanh khoản tốt, biên độ tăng giá mạnh khoảng 5-10% so với cuối năm 2017.  

Theo Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), thị trường BĐS tại TP.HCM trong năm 5 tháng đầu năm 2018 đã có những biểu hiện sụt giảm so với cùng kỳ năm 2017. Tổng số căn nhà đưa ra thị trường là 9.174 căn (gồm có 8.690 căn hộ chung cư và 484 căn nhà thấp tầng), giảm 44,5% so với 16.506 căn cùng kỳ năm 2017. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp có 3.828 căn, giảm 25,9% so với 5.164 căn cùng kỳ năm 2017.

Phân khúc căn hộ trung cấp có 3.465 căn, giảm 32,6% so với 5.136 căn cùng kỳ năm 2017. Tỷ lệ căn hộ trung cấp chiếm 37,7% thị trường, cao hơn so với cùng kỳ năm 2017 (chiếm 31,1%); Phân khúc căn hộ bình dân có 1.881 căn, giảm mạnh đến 69,7% so với 6.206 căn cùng kỳ năm 2017. Tỷ lệ căn hộ bình dân chỉ chiếm 20,5%, giảm gần một nửa so với cùng kỳ năm 2017 (chiếm 37,6%).

Cơn sốt “ảo” giá đất nền phân lô, tách thửa hợp pháp, kể cả phân lô đất nông nghiệp trái phép lên đến đỉnh điểm vào tháng 5-2018, với tâm điểm là tại quận 9, nhưng hiện nay đã hạ nhiệt. Những căn hộ có 1-2 phòng ngủ, giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn vẫn có tính thanh khoản cao nhất. Tranh chấp tại các chung cư tiếp tục diễn biến ngày càng gay gắt, phức tạp, cần được kiểm soát và xử lý hiệu quả, kịp thời. Những tháng cuối năm, bên cạnh phân khúc nhà ở cao cấp sẽ có nhiều sản phẩm mới vừa túi tiền được tung ra, dù hơi xa khu trung tâm thành phố, nhưng có mạng lưới giao thông đang được đầu tư đồng bộ và thu hút khách hàng.

Đặc biệt, trên thị trường đã có hiện tượng các môi giới và các nhà đầu tư nhỏ lẻ đầu cơ, tung tin đồn đẩy giá đất lên cao nhằm trục lợi, nhất là tại một số khu vực dự kiến trở thành đặc khu hành chính - kinh tế.

Dòng vốn đang và sẽ tiếp tục tăng và đa dạng hóa

Trong giai đoạn 2018-2020, thị trường sẽ có xu hướng phát triển mạnh hơn các sản phẩm BĐS xanh, đồng bộ về tiện ích. Phân khúc căn hộ cao cấp có xu hướng chững lại và có sự cạnh tranh cao nhất, chịu áp lực dư cung và giảm giá cục bộ, dù loại hình condotel và offictel có thể sôi động trở lại nếu được cải thiện về cơ sở pháp lý. Phân khúc nhà giá rẻ còn nhiều triển vọng do vẫn thiếu cung phù hợp với cầu xã hội thực tế và nhu cầu tiêu thụ tùy thuộc chất lượng sản phẩm và khuyến mãi.

Năm 2018, thị trường BĐS vẫn tăng trưởng, song nhà đầu tư cần cẩn trọng để an toàn và hiệu quả hơn. Kiểm soát rủi ro trên thị trường BĐS cần đến từ hai phía: Cơ quan Nhà nước và chính bản thân các nhà đầu tư.

Những nhà phố thấp tầng và đất nền các vùng quy hoạch mới, với kết nối hạ tầng tốt, vẫn có sức thu hút mạnh nhất… Điều này đòi hỏi các doanh nghiệp phải liên tục tái cấu trúc để tạo dựng được những dự án không chỉ có chất lượng cao, thiết kế đẹp mà còn phải là các dự án thân thiện với môi trường, an toàn và đầy đủ tiện ích... nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng khắt khe của khách hàng.

Dự báo trong năm 2018-2020, mỗi năm sẽ có khoảng 3 tỷ USD vốn FDI đầu tư vào BĐS. Ngân hàng Nhà nước đã có nhiều văn bản cảnh báo các ngân hàng về việc rót vốn vào lĩnh vực BĐS, đặc biệt ở những khu vực mà giá đất bị đẩy lên bất thường. Theo đó, ngân hàng ngoài khảo sát kỹ giá đất, giảm tỷ lệ cho vay xuống mức thấp (khoảng 50%, thậm chí 30% so với giá thị trường), cần thận trọng khi nhận thế chấp bằng BĐS hình thành từ vốn vay với những khu vực mà giá đất bị đẩy cao bất thường.

Sau khi nới lỏng, hiện nhiều ngân hàng đang siết cho vay đầu tư ở những khu vực đang trải qua đợt sốt đất mạnh. Một số ngân hàng cổ phần áp dụng mức lãi suất cho vay mua đất, mua nhà, xây sửa nhà khá cao, có ngân hàng lên đến 12%/năm nếu khách hàng vay trung hạn. Trường hợp vay dài hạn, lãi suất thời điểm giải ngân lên đến 12,5%/năm. So với trước, lãi suất cho vay mua, xây, sửa nhà tại các ngân hàng cổ phần đã tăng khoảng 2%/năm. Bên cạnh đó, do giá nhà đất vừa qua tăng khá nóng, nên các ngân hàng cũng thẩm định lại giá và chỉ cho vay tối đa 70% giá trị.

ảnh 2Tiến sĩ Nguyễn Minh Phong

Nhà đầu tư cần tránh bị trở thành nạn nhân của môi giới không chuyên

Năm 2018, thị trường BĐS vẫn tăng trưởng, song nhà đầu tư cần cẩn trọng để an toàn và hiệu quả hơn. Kiểm soát rủi ro trên thị trường BĐS cần đến từ hai phía: Cơ quan Nhà nước và chính bản thân các nhà đầu tư: Một mặt, cơ quan quản lý cần chủ động sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế; tín dụng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương đầu tư dự án; kiểm soát tình trạng tạo ra thông tin sai lệch về BĐS và quy hoạch vì lợi ích nhóm và cá nhân; tăng trách nhiệm giải trình và cung cấp thông tin và minh bạch thông tin thị trường cho doanh nghiệp, người dân về kế hoạch, quy hoạch phát triển nhà ở, hạ tầng, đô thị, quy hoạch; linh hoạt áp dụng việc tạm dừng tách thửa và giao dịch đất đai trên địa bàn; tổ chức đấu giá công khai các dự án đất công chuyển đổi mục đích sử dụng; tăng cường quản lý, xử lý nghiêm những đối tượng lợi dụng giấy tờ nhà đất photocopy người dân không hoàn trả để buôn bán bất hợp pháp.

Mặt khác, các nhà đầu tư cần hết sức tỉnh táo, tìm hiểu thông tin chính thống và cần thông qua chính quyền địa phương trong tiếp cận thông tin, tránh bị nhiễu và trở thành nạn nhân của các môi giới không chuyên đưa thông tin, quy hoạch không chính xác, chào bán và thổi phổng giá cao, tạo nhu cầu “ảo”…

BĐS vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn hơn gửi tiết kiệm, đầu tư chứng khoán, vàng và ngoại tệ, nhưng rất cần thận trọng và lựa chọn đúng sản phẩm để bảo đảm an toàn và hiệu quả. 

bình luận(0 bình luận)

Cùng chuyên mục
Top