- Nhiều dự án bất động sản nội đô được ưu đãi vay vốn
- Nguy cơ bong bóng BĐS lại phồng
- Ngã ngửa vì chủ đầu tư nợ thuế
Bê bết lỗ và nợ
Báo cáo tài chính của các doanh nghiệp BĐS quý I-2015 cho thấy, khoảng hơn 50% doanh nghiệp có kết quả kinh doanh sụt giảm so với cùng kỳ, thậm chí một số còn thua lỗ. Trong nửa đầu năm 2015 đã ghi nhận nhiều cái tên tiếp tục thua lỗ. Doanh nghiệp thua lỗ nhiều nhất là Công ty cổ phần Đầu tư Hạ tầng và Đô thị Dầu khí (PTL) với mức lỗ lên đến 15 tỷ đồng. Ngay quý trước đó, PTL đã có lợi nhuận 16 tỷ đồng nhưng lợi nhuận cả năm 2014 chỉ ở mức tượng trưng gần 3 tỷ đồng.
Trước đó năm 2013, PTL đã thua lỗ tới 137 tỷ đồng. Doanh nghiệp về nhì trong việc thua lỗ là Công ty Cổ phần Kinh doanh & Phát triển Bình Dương (TDC) với mức lỗ 14 tỷ đồng trong quý I. Những cái tên thua lỗ khác không thể không nhắc đến là Công ty cổ phần Đầu tư và kinh doanh nhà Intresco (ITC), Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc Khang An… cũng bị thua lỗ nhẹ trong quý I.
Ngoài những cái tên bị thua lỗ ở trên thì một dấu hiệu khác cho thấy ngành BĐS vẫn chưa thoát khó khi có rất nhiều doanh nghiệp có kết quả kinh doanh sụt giảm. Những đại gia trong giới BĐS như Quốc Cường Gia Lai (QCG), Sacomreal (SCR), Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIG), Nhà Từ Liêm (NTL), Năm bảy bảy (NBB) chỉ có lợi nhuận ở mức tượng trưng một vài tỷ đồng trên số vốn chủ sở hữu hàng nghìn tỷ đồng.
Hiện QCG có vốn chủ sở hữu gần 4.000 tỷ đồng, tổng nợ gần 3.000 tỷ đồng. QCG có tỷ lệ đòn bẩy tài chính không cao so với nhiều doanh nghiệp khác nhưng hoạt động của QCG rủi ro không ít. Trong suốt từ năm 2011 đến nay thì lợi nhuận của QCG chỉ đạt ở mức tượng trưng và việc triển khai các dự án của doanh nghiệp này rất chậm chạp. Doanh nghiệp này tích lũy một quỹ đất khổng lồ nhưng không có thanh khoản nên hàng năm “còng lưng” nộp lãi. Phần lớn lãi vay thực hiện dự án đều được vốn hóa nên làm cho giá thành sản phẩm lên rất cao.
Kinh doanh thua lỗ trong thời gian dài, cổ phiếu của các doanh nghiệp này đã bị đưa vào diện cảnh báo, bị kiểm soát, và nay lại nằm trong danh sách bị nợ thuế. Theo Bộ Tài chính, đây đều là những doanh nghiệp có số nợ thuế lớn và nợ quá 121 ngày, cơ quan thuế đã dùng nhiều biện pháp đôn đốc, nhắc nhở, phạt vi phạm hành chính, chậm nộp nhưng vẫn chưa thực hiện nghĩa vụ thuế.
CTCP Coma 18 đang nợ số tiền thuế là 36,49 tỷ đồng. Theo giải trình của công ty, một phần thua lỗ do các dự án BĐS chưa đủ điều kiện để ghi nhận doanh thu. Đơn cử như dự án Westa Hà Đông của đơn vị này vẫn tồn kho khá nhiều, chủ đầu tư đã chia nhỏ căn hộ nhưng tình hình không mấy khả quan.
CTCP Sông Đà - Thăng Long (STL) là đơn vị đứng đầu danh sách các đơn vị nợ đọng tiền thuế tính đến 30-6-2015, lên đến hơn 375 tỷ đồng. Theo kết quả kinh doanh năm 2014, lợi nhuận sau thuế hợp nhất của STL là âm 968 tỷ đồng. Như vậy, đây là năm thứ tư liên tiếp công ty kinh doanh thua lỗ. Tính đến 31-12-2014, lỗ lũy kế hợp nhất của STL lên tới 1.484 tỷ đồng, khiến vốn chủ sở hữu âm 1.306 tỷ đồng.
Nợ phải trả lên đến gần 6.500 tỷ đồng. Trần tình về khoản nợ như chúa chổm, đại diện STL cho hay, từ năm 2011 đến cuối năm 2014, thị trường gặp nhiều khó khăn, các doanh nghiệp không có nguồn vốn để tiếp tục triển khai thực hiện đầu tư, không thực hiện được phương án bán hàng và không có dòng tiền để hoạt động... Các dự án đầu tư thì dở dang và gặp rất nhiều vướng mắc, các doanh nghiệp phải đối mặt với sức ép nợ vay và sức ép rất lớn từ các khách hàng.
Những nguyên nhân hiển nhiên
Có thể nói nguyên nhân đầu tiên để các doanh nghiệp BĐS rơi vào cảnh khó mặc dù thị trường đã ấm lên chính là từ sự phiêu lưu của chính các doanh nghiệp này. Lúc thị trường BĐS đang cơn phấn khích, từ 2009-2010 các doanh nghiệp này dùng hết số vốn hiện có để bao sân, chiếm dự án. Do vậy, nhiều doanh nghiệp mặc dù có số vốn khiêm tốn nhưng vẫn là chủ đầu tư của quá nhiều dự án với tổng mức đầu tư gấp vài chục lần vốn. Để phục vụ các khâu chuẩn bị dự án và khởi công dự án, các doanh nghiệp vay nợ ngân hàng, mức nợ khủng khiếp.
Theo một số nhà nghiên cứu, mức nợ đầu tư BĐS cho đến cuối năm 2012 ở cả đầu tư dự án và đầu tư thứ cấp lên đến cả triệu tỷ đồng. Và dĩ nhiên khi bong bóng vỡ, những doanh nghiệp không có khả năng cơ cấu tài chính sẽ rơi vào khủng hoảng. Họ ôm một mớ tài sản không thanh khoản cùng những món nợ khủng sinh lãi hàng ngày.
Có thể ví dụ như quá trình kinh doanh của CTCP Bất động sản Phát Đạt (PDR). Báo cáo tài chính giai đoạn từ 2009 - 2013 của công ty này có số dư hàng tồn kho hết năm 2013 là 5.155 tỷ đồng, bao gồm các dự án: The EverRich 2 hơn 3.360 tỷ đồng, The EverRich 3 gần 1.489 tỷ đồng, Nhà Bè hơn 225 tỷ đồng, Long Thạnh Mỹ gần 81 tỷ đồng. Điều đáng nói là tồn kho lớn nhưng phần không nhỏ trong số này là chi phí lãi vay đã được vốn hóa vào số dư tồn kho trong kỳ, tức là các ngân hàng buộc phải trở thành cổ đông của doanh nghiệp này.
Theo đó, tổng số lãi vay đã được vốn hóa cho các dự án của PDR đã lên tới 1.545 tỷ đồng. Cụ thể, năm 2009 là trên 101 tỷ đồng; năm 2010 trên 143,2 tỷ đồng; năm 2011 hơn 519 tỷ đồng; năm 2012 là 466 tỷ đồng; năm 2013 là 315 tỷ đồng. Như vậy, giai đoạn này cứ 10 đồng PDR bỏ ra kinh doanh đã phải cõng trên lưng khoảng 4 đồng tiền lãi. Và khi ngân hàng đã trở thành cổ đông, các ngân hàng tiếp tục mở hầu bao cho vay để mong doanh nghiệp tự đứng lên được để còn thu hồi vốn vay, không chỉ hiện nay mà còn là vay của nhiều năm trước.
Lãi vay đè sập xương sống các doanh nghiệp. Đó là hậu quả của những doanh nghiêp phải gánh khi không kịp cơ cấu tài chính khi thị trường BĐS lún sâu vào đông giá. Đọc báo cáo kiểm toán của các doanh nghiệp BĐS rất đau lòng khi thấy chi phí tài chính nhiều khi lớn hơn cả chi phí sản xuất kinh doanh. Đó là điều dễ thấy, khi trên thế giới lãi suất vay chỉ vào khoảng 2-4%/năm thì ở nước ta lãi vay nhiều lúc đã gần 20% và hiện nay dù đã giảm hết mức, các doanh nghiệp vẫn phải chịu thực lãi vay xung quanh 10%/năm, trong khi mọi ngành kinh doanh và đặc biệt là BĐS chỉ có thể có lợi nhuận xung quanh mức 10%/năm.
Vậy nếu các doanh nghiệp kinh doanh bằng vốn vay thì đương nhiên… chết. Nhưng câu hỏi được đặt ra là không kinh doanh bằng vốn vay thì vốn ở đâu ra với một thị trường non trẻ như chúng ta, thời gian tích lũy quả ngắn? Đòn bẩy tài chính mang lại vô số lợi ích nhưng cũng sẽ là bẫy đưa các doanh nghiệp kém khả năng điều hành tài chính vào chỗ chết.
Xu hướng mới của thị trường BĐS
Thị trường mua bán dự án (M&A) BĐS trong nửa đầu năm 2015 đang chuyển động nhộn nhịp với tâm điểm là sức hút của mua bán dự án và cổ phần của các doanh nghiệp BĐS. Nghị định 60/2015/NĐ-CP của Chính phủ được dự báo sẽ làm làn sóng M&A BĐS tiếp tục trỗi dậy mạnh mẽ, đặc biệt khi hầu hết các doanh nghiệp đại chúng và niêm yết hiện đang có nhiều cơ hội thu hút được vốn đầu tư nước ngoài.
Các doanh nghiệp đang bê bết nợ sẽ phải bán các dự án để cơ cấu lại nợ, giảm chi phí tài chính. Các doanh nghiệp mới nổi, hoặc mới tái sinh cũng đang cố mua lại các dự án với giá rẻ. Tuy nhiên khả năng thanh khoản chỉ nằm ở các mảnh đất vàng, có cơ hội mua bán với các đại gia BĐS ngoại, còn các dự án ôm từ ngày BĐS nóng rẫy như Sóc Sơn, Đông Anh hoặc Ba Vì, Sơn Tây (Hà Nội) thì vẫn nằm trong cảnh ế ẩm.
Xu hướng tới của thị trường sẽ là giá BĐS sẽ tăng trong khu nội ô, khu vẫn có hạ tầng tốt và hạ giá mạnh ở các khu chưa có hạ tầng. Tuy nhiên với lượng hàng hóa khủng sắp tung ra thị trường, mức tăng giá cũng không quá 2% trong khu nội thành và ven nội ở Hà Nội. Đó là dự báo của các nhà nhiên cứu thị trường BĐS.
