- "Siết" tín dụng, kịch bản nào cho thị trường bất động sản?
- Xử lý ngân hàng mập mờ gây khó hiểu cho người vay từ gói 30.000 tỷ đồng
- Dự án đẳng cấp của Vingroup sẽ về Hạ Long?
Có “làm khó” thị trường?
Theo dự thảo Thông tư của NHNN, các quy định tác động tới dòng vốn dành cho BĐS dự kiến giảm mạnh trần sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn từ 60% hiện nay xuống còn 40% và nâng hệ số rủi ro của các khoản phải đòi về BĐS từ 150% lên 250%. Các chuyên gia cho rằng, với các quy định nêu trên NHNN đang hướng đến việc điều chuyển dòng tiền để BĐS ít phụ thuộc vào hệ thống ngân hàng. Mặc dù vậy, nhiều ý kiến từ phía doanh nghiệp cho rằng các quy định của NHNN sẽ “làm khó” thị trường khi sự phục hồi vừa quay trở lại.
Đánh giá về khả năng tác động của dự thảo Thông tư nói trên, ông Trần Ngọc Quang, Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng: “Nếu Thông tư 36 sửa đổi theo hướng thắt chặt tín dụng sẽ tạo ra một chính sách mới vô cùng nguy hiểm, tác động xấu đến toàn bộ nền kinh tế chung của đất nước. Một số dự án sẽ bị ngừng trệ do thiếu vốn trong khi các nguồn khác như vốn FDI, quỹ tín dụng, quỹ đầu tư BĐS còn hạn hẹp”.
Ngoài ra, Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam phân tích thêm, đối với việc nâng hệ số rủi ro của BĐS từ 150% lên 250% là chưa cần thiết. Ông Trần Ngọc Quang chỉ ra rằng, tổng dư nợ tín dụng BĐS đang ở mức hợp lý, khoảng 360.000 tỷ đồng đến 380.000 tỷ đồng trên tổng dư nợ toàn hệ thống ngân hàng là khoảng 4 triệu nghìn tỷ đồng. Như vậy, tổng dư nợ tín dụng BĐS vào khoảng dưới 10%, trong khi đó, mức thông thường cần phải áp dụng các biện pháp là khoảng 15%.
Đứng ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Thế Điệp, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Reenco Sông Hồng cho rằng, thị trường BĐS có chu kỳ lên xuống, năm 2014 - 2015 thị trường mới bắt đầu đi lên, vì vậy phải nhiều năm nữa mới có thể xuất hiện “bong bóng”.
“Thị trường vừa phục hồi, các doanh nghiệp BĐS còn nhiều khó khăn, dễ bị tổn thương. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở của người dân, nhu cầu đầu tư chính đáng của các doanh nghiệp BĐS rất lớn. Vì vậy, không thể “phanh gấp” thị trường bằng cách siết chặt tín dụng BĐS lại như dự thảo Thông tư. Cần nghiên cứu kỹ hơn, điều tiết thế nào cho hợp lý”, ông Nguyễn Thế Điệp đề nghị.
Cũng theo các chuyên gia, trường hợp tín dụng vào BĐS bị hạn chế không chỉ tác động tới hoạt động của các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh BĐS mà kéo theo đó là tác động dây chuyền tới các ngành nghề khác như vật liệu xây dựng, nội thất... Mặt khác siết vốn cho thị trường BĐS cũng đồng nghĩa siết cơ hội mua nhà của nhiều người có nhu cầu thực sự, đặc biệt là những đối tượng lao động có thu nhập thấp.
Không dồn vốn cho lĩnh vực rủi ro
Theo NHNN, việc đưa ra dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều Thông tư số 36/2014/TT-NHNN dựa trên một số căn cứ. Cụ thể là tại Nghị quyết số 51 của Chính phủ ngày 2-7-2015, Chính phủ yêu cầu NHNN điều hành tăng trưởng gắn với bảo đảm cơ cấu tín dụng phù hợp, trong đó tập trung tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, giám sát chặt chẽ cho vay lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như BĐS, dự án có thời hạn thu hồi vốn dài...
Bên cạnh đó, có những rủi ro mới có chiều hướng gia tăng trong hoạt động tín dụng ngân hàng trong năm 2015. Đó là tín dụng trung, dài hạn tăng rất nhanh (29%) và chiếm tỷ trọng gần 50% tổng dư nợ tín dụng BĐS (theo chiều hướng tăng liên tục) làm gia tăng rủi ro mất cân đối kỳ hạn nguồn vốn và sử dụng vốn. Việc gia tăng đầu tư tín dụng trung, dài hạn có thể tạo áp lực lên huy động vốn trung, dài hạn cũng như mặt bằng lãi suất trên thị trường.
Tín dụng trung, dài hạn cho lĩnh vực đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng cũng tăng khá nhanh. Quỹ Tiền tệ quốc tế (IMF) cũng đã có cảnh báo Việt Nam về việc tập trung tín dụng cho các lĩnh vực này. “Xét trong bối cảnh Việt Nam, nhu cầu vốn của nền kinh tế cho đầu tư, thương mại và sản xuất kinh doanh, đặc biệt là vốn trung và dài hạn rất lớn trong khi nguồn vốn này rất hạn chế, ngay cả đối với hệ thống ngân hàng. Do đó, nguồn vốn trung, dài hạn cần phải ưu tiên sử dụng cho các mục đích an toàn, hiệu quả kinh tế nhất và phù hợp với định hướng phát triển kinh tế - xã hội”, NHNN đánh giá.
Do đó, vốn cho vay của các tổ chức tín dụng là vốn huy động từ tiền gửi của nhân dân và phải được phân bổ, sử dụng một cách an toàn, hiệu quả nhất chứ không phải dành riêng hay dồn vốn cho BĐS. Nói cách khác, trách nhiệm của ngành Ngân hàng là phải bảo đảm an toàn hoạt động ngân hàng và an toàn tiền gửi của nhân dân. Theo đó, ngân hàng không thể tự đặt mình vào trạng thái rủi ro quá mức do tập trung đầu tư vốn cho một hoặc một số ít lĩnh vực
rủi ro.
Tác động không quá lớn
NHNN cho rằng, chúng ta đã có bài học đắt giá về tập trung cho vay BĐS trong giai đoạn 2006 - 2010 để rồi tự đẩy ngân hàng vào trạng thái rủi ro quá mức cùng với thị trường và nhà đầu tư, trong đó không ít ngân hàng khó khăn, thua lỗ, thậm chí lâm vào tình trạng phá sản vì cho vay BĐS. Cũng theo khẳng định của NHNN: “Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36 không làm giảm vốn tín dụng ngân hàng cho thị trường BĐS”.
Cơ quan này phân tích, giả định mọi yếu tố khác không thay đổi, với quy mô và cơ cấu nguồn vốn tại thời điểm cuối năm 2015, tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn sử dụng cho vay trung - dài hạn bình quân của hệ thống các tổ chức tín dụng là 31% (đang có chiều hướng tăng nhanh) thì các tổ chức tín dụng vẫn còn có khả năng cấp tín dụng trung, dài thêm cho nền kinh tế, bao gồm cả lĩnh vực BĐS với số tiền lên đến khoảng 540.000 tỷ đồng mới tới giới hạn tỷ lệ này 40% theo quy định của dự thảo Thông tư sửa đổi Thông tư 36.
Với quy định điều chỉnh hệ số rủi ro các khoản cho vay kinh doanh BĐS từ 150% lên 250% ảnh hưởng trực tiếp không đáng kể đến tỷ lệ an toàn vốn. Theo đó, tỷ lệ an toàn vốn bình quân của toàn hệ thống các tổ chức tín dụng giảm từ 13% xuống 12,1%.
Tỷ lệ an toàn vốn bình quân toàn hệ thống đến cuối năm 2015 là 13% thì các tổ chức tín dụng vẫn còn có thể cho vay kinh doanh BĐS với số vốn bổ sung lên đến khoảng 650.000 tỷ đồng mới tới giới hạn tỷ lệ an toàn vốn 9%. “Như vậy, việc điều chỉnh quy định tại Thông tư 36 ảnh hưởng không đáng kể đến dòng vốn tín dụng vào thị trường BĐS. Vấn đề là người đầu tư, kinh doanh BĐS có đáp ứng được các chuẩn mực an toàn, điều kiện vay vốn để các tổ chức tín dụng rót vốn đầu tư không?”, NHNN chỉ rõ.
Cũng theo cơ quan điều hành chính sách tiền tệ, người mua nhà để ở, người thuộc các đối tượng tham gia các chương trình, chính sách nhà ở xã hội của Chính phủ và người mua BĐS không vì mục tiêu kinh doanh không chịu ảnh hưởng của sự thay đổi quy định của Thông tư 36. NHNN cho biết xem xét một cách thận trọng đến nội dung thời điểm hiệu lực và lộ trình thực hiện của một số quy định mới tại dự thảo Thông tư nhằm giảm thiểu các rủi ro, tác động tiêu cực đến hoạt động của hệ thống ngân hàng, thị trường BĐS và các bên có liên quan.
