Dự án còn chưa xong móng nhưng chủ đầu tư đã gấp rút huy động vốn
- Gần đây, phát sinh rất nhiều vụ việc nghiêm trọng liên quan tới bán nhà trên giấy, nguyên nhân nào dẫn tới tình trạng này, thưa ông?
- Đây là một vấn đề hết sức phức tạp. Nhiều chủ đầu tư không đủ mạnh về tài chính, thiếu vốn triển khai dự án buộc phải tìm kiếm nguồn vốn thông qua các hình thức huy động vốn từ người dân có nhu cầu về nhà ở. Điều đáng nói là một số chủ đầu tư dù chưa đủ điều kiện để được huy động vốn theo quy định của pháp luật nhưng vẫn làm bởi đó là cửa thoát duy nhất cho họ. Việc này lâu nay vẫn tồn tại dù pháp luật không cho phép. Người ta vẫn “lách luật” để làm khi hai bên đã đồng thuận với nhau.
- Các chủ đầu tư thường nắm đằng chuôi trong khi rủi ro khách hàng chịu?
- Đúng là có rủi ro rất lớn cho người góp vốn. Nghị định 71/CP đã điều chỉnh rất nhiều và đưa ra một số quy tắc khung về việc bán nhà trên giấy để phòng tránh và giảm thiểu rủi ro xảy ra. Dù vậy, thực tế vẫn có thể xảy ra nhiều vấn đề khi mua bán nhà trên giấy. Chẳng hạn, về chất lượng, cam kết là có nhưng chủ đầu tư thường không làm đúng. Về giá cả, chủ đầu tư hứa một đằng nhưng sau này lại áp đặt giá cao hơn, nhất là khi có tình trạng trượt giá. Cá biệt, có những chủ đầu tư vượt qua các quy định pháp luật, có dấu hiệu lừa đảo, tức là nhận vốn của người góp vốn nhưng sau đó không có trách nhiệm với việc nhận vốn góp đó hoặc sử dụng tiền góp vào mục đích khác mà không được sự cho phép của người góp vốn. Rồi có chủ đầu tư cam kết giao nhà nhưng 5 - 7 năm chẳng thấy nhà đâu...
- Có ý kiến cho rằng, năng lực quản lý yếu kém đã làm tăng rủi ro khi người dân tham gia mua nhà trên giấy?
- Có dự án mới trong quá trình chuẩn bị đầu tư, dự án chưa được phê duyệt, chưa được giao đất nhưng doanh nghiệp đã tổ chức huy động nhận vốn góp của người dân. Từ đó, có thể thấy, hiện nay, chúng ta chưa quản lý được hết các hoạt động của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản dù hệ thống pháp luật ngày càng hoàn thiện hơn về cơ chế lựa chọn nhà đầu tư, lựa chọn dự án. Chúng ta chưa đủ lực để kiểm soát doanh nghiệp đã đủ điều kiện để giao dự án hay không.
- Tình trạng tù mù về thông tin, kém minh bạch trên thị trường đã tạo điều kiện cho các chủ đầu tư vi phạm?
- Khung pháp lý đã có nhưng thực tế cho thấy, vẫn có kẽ hở. Nhiều chủ đầu tư chưa đủ điều kiện để nhận vốn góp đã “lách” luật, huy động vốn trái phép của người dân. Do đó, cần phải thay đổi cách thực thi pháp luật nhằm phòng tránh rủi ro ở mức cao nhất. Tất cả mọi thứ đều phải công khai hóa, từ việc nộp tiền, góp vốn ở dự án nào, ai góp, góp bao nhiêu, trên cơ sở hợp đồng như thế nào... Một vấn đề quan trọng nữa là quy trình kiểm tra, giám sát của cơ quan quản lý Nhà nước đối với các chủ đầu tư; giám sát của những người góp vốn đối với việc thực hiện hợp đồng của chủ đầu tư. Cần một bên thứ ba là ngân hàng thương mại đứng ra ở giữa coi như là người nắm vốn để điều chỉnh được cả người góp vốn lẫn chủ đầu tư.
- Chẳng lẽ cứ để chủ đầu tư tự tung tự tác?
- Cách tốt nhất là phải tiếp tục hoàn chỉnh khung pháp luật đối với hình thức này, đồng thời, tổ chức việc thực thi pháp luật thật nghiêm túc mới có thể hạn chế được những rủi ro cho người mua nhà. Thanh tra, kiểm tra xử lý sai phạm cũng rất quan trọng. Khi cơ quan thanh tra vào cuộc và đã có kết luận cụ thể thì phải có biện pháp xử lý hành chính hay xử phạt bằng tiền, bồi thường thiệt hại. Trong trường hợp thấy có biểu hiện vi phạm luật tới mức phải xử lý hình sự, phải chuyển cơ quan điều tra làm rõ. Nếu cứ làm đúng, làm đủ thì từng bước sẽ tăng tính răn đe và vi phạm sẽ bớt dần đi.
