Đối với giới kinh doanh bất động sản thì 30 nghìn tỷ đồng này chỉ như muối bỏ bể so với con số hàng triệu tỷ của thị trường. Còn đối với người dân, thì bên cạnh việc cần phải vượt qua những điều kiện ngặt nghèo để được hưởng lãi suất ưu đãi, thì kể cả khi đáp ứng được, cũng sẽ không nhiều người dám vay.
Xét về tổng thể thì gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng với lãi suất thấp 6%/năm là hợp lý khi nó vừa phù hợp với khả năng của Nhà nước, lại vừa hợp lý về đối tượng được thụ hưởng khi quy định đối tượng được vay là cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, đối tượng có thu nhập thấp, vay để thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2; các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội; các doanh nghiệp là chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại được chuyển đổi công năng sang dự án nhà ở xã hội... Tuy nhiên quy định áp lãi suất ưu đãi 6% và chỉ thực hiện trong 3 năm (trong khi thời gian cho vay kéo dài 10 năm, 7 năm còn lại sẽ tùy vào biến động thị trường và người mua phải gánh chịu rủi ro nếu lãi suất lên)thì khó mà tạo được sự “can đảm” cho người trong diện được hưởng ưu đãi dám vay để mua nhà. Cùng đó, dự án ở khu vực nội đô có giá dưới 15 triệu đồng mỗi m2 không nhiều, hầu hết ở vị trí xa trung tâm quanh các đường vành đai, nên không phải ai cũng muốn mua ở vị trí này.
Hiện nay, để được lọt vào đối tượng được hưởng gói 30 nghìn tỷ, có hiện tượng các doanh nghiệp ồ ạt chia nhỏ căn hộ, chuyển từ nhà thương mại sang nhà ở xã hội. Theo chuyên gia Vũ Đình Ánh, nếu không thận trọng sẽ có thể lặp lại 2 rủi ro lớn. Rủi ro thứ nhất là doanh nghiệp vay xong không dùng để xây dựng nhà ở xã hội như cam kết với ngân hàng mà sử dụng vào việc khác, vì một công ty đẻ ra không chỉ làm mỗi nhiệm vụ xây nhà ở xã hội, trong khi món nợ cũ vẫn còn. Rủi ro thứ hai là nếu doanh nghiệp tôn trọng cam kết, vay sản xuất ra nhà ở xã hội nhưng lại tiếp tục không bán được thì càng đẩy nợ xấu trong lĩnh vực này gia tăng.
Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Mai Xuân Hùng cũng cho rằng “gói 30 nghìn tỷ đồng có lẽ mang sứ mạng chỉ giống như một tiếng kẻng được đánh lên để cho mọi người biết là Chính phủ nói và làm đi đôi với nhau, nói tháo gỡ thì cũng có giải pháp để tháo gỡ, còn tháo gỡ có được hay không, lại là một câu chuyện khác. Trong tình huống tốt đẹp nhất, nó sẽ không gây ra tác động tiêu cực gì cho nền kinh tế, nhưng cũng không mang lại tác động tích cực là bao nhiêu...”.
Tại buổi tọa đàm khả năng phục hồi của thị trường bất động sản được tổ chức ngày 9-5, chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, thị trường bất động sản sẽ chạm đáy vào cuối năm nay và phục hồi vào năm 2014 nếu giải quyết được nợ xấu. Dẫn số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, chuyên gia này cho hay, dư nợ trong hệ thống ngân hàng là 2,7 triệu tỷ đồng, tỷ lệ nợ xấu 6%. Trong đó nợ xấu bất động sản chiếm 58%, tương đương khoảng 250.000 tỷ đồng. Hàng tồn kho bất động sản hiện khoảng 140.000 tỷ đồng. Vì vậy vấn đề trước mắt là phải giải quyết nợ xấu từ đó tạo thanh khoản cho hàng tồn kho của địa ốc. Thị trường khó khăn, bản thân bất động sản không tự cứu được mình, ngân sách Chính phủ lại hạn hẹp. Do đó, theo ông Hiếu, tháo gỡ khó khăn cho địa ốc cần sự hợp sức của Chính phủ, ngân hàng, doanh nghiệp bất động sản. Ngoài ra, cần hạ lãi suất phù hợp để mọi người dân có thể tiếp cận được. “Lãi suất 6% trong vòng 3 năm đầu chưa tạo được lòng tin cho khách hàng. Lãi suất nên hạ xuống còn khoảng 5% được cố định trong thời gian 15-20 năm để người dân có đủ khả năng trả lãi”, ông Hiếu đề nghị.
Còn ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng giá địa ốc tại Việt Nam cao gấp 26 lần thu nhập người dân. Bất động sản đang khó khăn, cần tháo gỡ nhưng chưa đến mức phải giải cứu thị trường. Dẫn bài học chứng khoán từ năm 2007, ông Võ cho rằng Chính phủ đã từng giang tay cứu thị trường chứng khoán với 5000 tỷ đồng nhưng không cứu nổi. Sau đó thị trường chứng khoán giảm thêm và nay trở về đúng bản chất.
Trong bối cảnh kinh tế khó khăn như hiện nay, gói lãi suất 30 nghìn tỷ là một sự cố gắng của Ngân hàng Nhà nước. Tuy nhiên cần được tính toán kỹ, thực hiện trên nguyên tắc minh bạch và công bằng. Và nếu có thể, nên nâng thời hạn vay từ 20-30 năm với mức lãi suất cố định.
Với doanh nghiệp BĐS, đã là kinh doanh, khi có rủi ro phải tự chịu trách nhiệm, lỗ hay lãi hoặc phá sản - đó là việc của riêng một cá thể. Còn thị trường BĐS, khi suy thoái không giống như thất bại của một nhà kinh doanh BĐS, nếu “chết” sẽ ảnh hưởng tới toàn bộ nền kinh tế. Do vậy, Nhà nước không nên để thị trường BĐS rơi tự do, cần có biện pháp can thiệp nhất định vì BĐS có hệ số lôi cuốn khá lớn, lôi cuốn thị trường xây dựng, vật liệu… tạo công ăn việc làm cho nhiều người lao động. Gói cứu trợ 30.000 tỷ đồng của Nhà nước là để hỗ trợ thị trường bớt khó khăn, không phải là để cứu doanh nghiệp BĐS. Tuy vậy, dù có chi ra 30.000 tỷ đồng để hỗ trợ thị trường BĐS, tác động của Nhà nước cũng chỉ làm giảm mức độ trầm trọng của sự suy thoái, chứ không thay đổi được quy luật, cũng như không giải quyết được hết những “u nhọt” đã tồn tại suốt thời gian qua của thị trường BĐS. Việc các doanh nghiệp BĐS phá sản cũng là một bài học để sau này chúng ta đừng bao giờ tái phạm.
Chuyên gia kinh tế,TS Nguyễn Trí Hiếu: Không nên thả nổi lãi suất sau 3 năm
6% là một mức lãi suất hấp dẫn nhưng nếu chỉ cố định trong 3 năm rồi thả nổi sau đó sẽ vô cùng bất ổn. Người dân mua nhà là mua tài sản cho cả đời nên việc trả nợ phải dựa trên thu nhập, với diện này thường là thu nhập thấp.
Không có gì đảm bảo lãi suất sẽ không vọt lên 19-20% như từng xảy ra. 6% họ còn chịu được nhưng nếu cao hơn thì có thể rơi vào bẫy tài chính. Nhiều người dân sẽ vỡ nợ, việc bị siết nhà và ra đường là chuyện có thể tính tới. Vì vậy người dân không nên ào ạt, nhảy xô vào vay mà cần bình tĩnh để suy xét khả năng trả nợ của mình. Tôi nghĩ Nhà nước cần nâng thời hạn vay mua nhà lên 20-30 năm. Ngay ở Mỹ, chính ngôi nhà tôi mua được hưởng thời hạn vay 30 năm. Nhà nước cũng nên tính toán để cho vay với lãi suất từ 5-10% nhưng phải là lãi suất cố định. Thời gian trả nợ ít nhất 20, thậm chí 30 năm thì người dân mới chịu được. Nếu lãi suất thả nổi thì nên quy định rõ việc điều chỉnh sẽ dựa trên những chỉ số cụ thể nào (ví dụ như CPI) thay vì chỉ nói chung chung “dựa theo thị trường”.
