Ế văn phòng cho thuê

ANTĐ - Thời hoàng kim của văn phòng cho thuê có lẽ đã qua khi tỷ lệ phòng trống đạt con số kỷ lục trên 30%. Phát triển ồ ạt, thiếu tính toán cộng thêm tác động tiêu cực từ sự suy giảm thị trường bất động sản và nền kinh tế toàn cầu đã đẩy văn phòng cho thuê vào tình thế khó khăn chưa từng có.

Xây dựng ồ ạt thiếu quy hoạch khiến cung cầu văn phòng cho thuê bị phá vỡ

Suy giảm thê thảm

Sau thời gian dài được xem là mảng kinh doanh bất động sản nhiều tiềm năng, 2 năm trở lại đây, văn phòng cho thuê đang tụt dốc thê thảm. Thống kê mới nhất (quý IV-2011) từ các công ty tư vấn bất động sản cho thấy, tỷ lệ phòng trống đang là cơn ác mộng của những chủ đầu tư xây dựng tòa nhà văn phòng cho thuê. Cụ thể, theo Công ty tư vấn CBRE Việt Nam, quý IV-2011, những tháng cuối năm 2011, tỷ lệ trống trên toàn thị trường lên tới 28% và tỷ lệ trống của hạng A là 34,5%, tỷ lệ trống hạng B là 24,4%. Cũng phản ánh tình hình tương tự, Công ty tư vấn Savills đưa ra con số công suất thuê trung bình đạt 75%. Các quận trung tâm như Hoàn Kiếm, Ba Đình và Đống Đa ghi nhận công suất thuê cao hơn, trong khi đó các quận Cầu Giấy, Long Biên và huyện Từ Liêm có công suất thuê giảm rất mạnh.

Như một tất yếu, phòng trống nhiều dẫn tới mặt bằng giá thuê cũng tụt giảm mạnh. Khảo sát của CBRE cho biết, trên thực tế giá thuê thực đã giảm khá mạnh, thấp hơn giá chào khoảng 20%, thông qua các hình thức khuyến mại, miễn tiền trong nhiều tháng với hợp đồng thuê dài hạn... Nhiều dự án cao cấp đã giảm còn 20 USD/m2/tháng, nhưng người đi thuê vẫn đủng đỉnh. Trong khi đó, theo Savills, giá thuê từ cuối quý IV-2010 đạt khoảng 540 nghìn - 550 nghìn đồng/m2/tháng thì nay mức giá thuê bình quân chỉ đạt 514 nghìn đồng/ m2/tháng, trong đó, mức giá thấp có thể xuống dưới 420 nghìn đồng/m2/tháng. Ông Ngô Minh Sơn, chuyên gia của CBRE Việt Nam cho biết: "Để thu hút khách thuê, các chủ đầu tư đã đẩy mạnh nhiều hình thức ưu đãi như miễn phí treo biển hiệu, gia tăng thời gian miễn phí tiền thuê. Tại khu vực trung tâm, khách có thể được miễn thuê trong thời gian 3 - 6 tháng (với hợp đồng từ 3 năm trở lên) và 8 tháng  (với hợp đồng 5 năm trở lên)... Thế nhưng, công suất thuê vẫn đạt thấp...".

Sẽ còn sụt giảm sâu

Nguyên nhân cơ bản dẫn tới sự suy giảm của phân khúc văn phòng cho thuê là do cung đã vượt cầu khá xa. Trong thời gian dài, các nhà đầu tư đua nhau ồ ạt triển khai các dự án văn phòng cho thuê, đã đẩy nguồn cung lên rất lớn trong khi nhu cầu thuê lại có xu hướng giảm do khủng hoảng kinh tế toàn cầu. Chỉ trong những tháng cuối năm 2011, phân khúc văn phòng cho thuê đã có thêm 4 dự án đi vào hoạt động, trong đó đáng kể nhất là Keangnam Landmark với 89.000m2 (hạng A) và 3 dự án hạng B gồm VA Tower, Detech Tower và Mipec Tower. Hiện nay, tổng nguồn cung diện tích văn phòng tại Hà Nội đạt khoảng 1.033.000 m2, tăng 21% so với quý III-2011 và 39% so với cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý, chuyên gia của Savills dự báo, trong 3 năm tới, khoảng 1,1 triệu m2 diện tích văn phòng mới sẽ gia nhập thị trường văn phòng Hà Nội, tức là tổng diện tích sẽ tăng gấp 2 lần. Do đó, các nhà tư vấn bất động sản chuyên nghiệp thống nhất nhận định, trong năm 2012, phân khúc văn phòng cho thuê tại các khu vực ngoài trung tâm tiếp tục chịu áp lực lớn khi nguồn cung dự báo sẽ tăng, trong khi khách thuê có hạn. Càng nhiều dự án mới gia nhập thị trường, khách thuê trong thời gian tới sẽ càng có nhiều ưu thế trong đàm phán về giá và các điều khoản thuê. Kỳ vọng về giá thuê dưới 17 USD/m2 đối với ngoại thành có thể sẽ thành hiện thực... Phó Giám đốc CBRE Việt Nam, ông Nguyễn Minh Tuấn  đưa ra lời khuyên: "Để tránh những thất bại có thể xảy ra trong tương lai, chủ đầu tư cần tập trung hơn nữa vào các chương trình ưu đãi và tiện ích giải trí nhằm tăng thời gian lưu lại của khách tới các trung tâm thương mại".

Sự thất bại của "phong trào" xây dựng văn phòng cho thuê là minh chứng sống động nữa cho sự phát triển nóng một cách tự phát, không có quy hoạch hay dự báo khoa học từ các cơ quan quản lý. Tất nhiên, doanh nghiệp sẽ phải tự gánh chịu phần thua thiệt nhưng tổn thất đó cũng là sự lãng phí nguồn lực của cả xã hội. Chịu trách nhiệm cho những lãng phí đó, rõ ràng có phần của các cơ quan quản lý Nhà nước.