Có được sang tên "Sổ đỏ" nhà đất đang thế chấp?

0 Huệ Linh
ANTD.VN -Gọi điện đến Đường dây nóng Báo An ninh Thủ đô, nhiều bạn đọc đặt câu hỏi: “Nhà đất đang thế chấp có được sang tên “sổ đỏ”? Đất chưa có “sổ đỏ” vẫn được thế chấp quyền sử dụng đất”? 

Nhà đất đang thế chấp vẫn có thể được sang tên “sổ đỏ”

Thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được pháp luật quy định. Theo đó, bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình đi thế chấp để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự.

Khi thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (gọi tắt là thế chấp nhà đất) thì bên thế chấp có nghĩa vụ giao giấy tờ liên quan đến tài sản trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

ảnh 1Nhà đất đang thế chấp vẫn có thể được sang tên “sổ đỏ” (ảnh minh họa)

Về việc “sang tên” khi nhà đất đang thế chấp, đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho nhà đất, theo Điều 320, 321 BLDS 2015, bên thế chấp không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý. Song không phải lúc nào ngân hàng cũng đồng ý cho chuyển nhượng, tặng cho nhà đất đang là tài sản thế chấp.

Nếu ngân hàng đồng ý cho chuyển nhượng thì 3 bên (bên thế chấp, bên mua và ngân hàng) sẽ ký cam kết để chuyển nhượng nhà đất đang thế chấp trong đó ghi rõ quyền và nghĩa vụ của từng bên hoặc người muốn mua sẽ đưa tiền cho người thế chấp để thanh toán hết phần nghĩa vụ đối với ngân hàng.

Đối với trường hợp thừa kế nhà đất, khi người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở đang thế chấp chết thì người thừa kế sẽ nhận thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định, trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất phải đăng ký biến động trong thời hạn không quá 30 ngày, tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất.

Như vậy, khi nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng mà người thế chấp chết thì người nhận thừa kế vẫn được sang tên và có nghĩa vụ trả nợ trong phạm vi di sản do người chết để lại.

Chưa có “sổ đỏ” có được thế chấp quyền sử dụng đất?

Theo quy định hiện hành, trong một số trường hợp chưa có “sổ đỏ” vẫn được thế chấp quyền sử dụng đất.

Về yêu cầu chung đối với tài sản bảo đảm, theo Điều 295 BLDS 2015, tài sản bảo đảm  phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu; Tài sản bảo đảm có thể được mô tả chung, nhưng phải xác định được; Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai (trừ quyền sử dụng đất là tài sản hình thành trong tương lai không thỏa mãn điều kiện tài sản bảo đảm, không được thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ); Giá trị của tài sản bảo đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm. 

Về điều kiện được thực hiện thế chấp đối với quyền sử dụng đất, Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định, người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi có các điều kiện: Đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất, có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp theo quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013.

Theo Điều 168, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, không phải khi nào đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận cũng được thế chấp quyền sử dụng đất vì sẽ xảy ra 2 trường hợp: Trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận và đã đăng ký đất đai lần đầu; Đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa đăng ký lần đầu - được coi là tài sản hình thành trong tương lai - không được sử dụng làm tài sản bảo đảm nên không được thế chấp.

Như vậy, đất chưa có “sổ đỏ” vẫn được thế chấp quyền sử dụng đất nếu đủ các điều kiện: Quyền sử dụng đất là di sản thừa kế; Đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận; Đã đăng ký đất đai lần đầu. Song trên thực tế, việc có được thế chấp hay không lại phụ thuộc vào bên nhận thế chấp.

bình luận(0 bình luận)

Cùng chuyên mục
Top