Cẩn trọng để đảm bảo quyền lợi khi mua nhà chung cư

ANTD.VN - Sau khi cơ quan chức năng công bố danh sách các công trình nhà ở cao tầng trên địa bàn không đảm bảo điều kiện phòng cháy chữa cháy (PCCC) và những dự án bất động sản thế chấp ngân hàng, nhiều người dân đã gọi điện đến Đường dây nóng Báo ANTĐ bày tỏ sự lo lắng khi đã lỡ mua nhà tại các dự án này và đặt câu hỏi quyền lợi của họ sẽ được đảm bảo thế nào trong trường hợp xảy ra sự cố?

Người dân khi mua nhà cần quan tâm đến hệ thống PCCC và tính pháp lý của dự án (ảnh minh họa)

Xác định rõ trách nhiệm, xử lý nghiêm

Đang sinh sống tại tòa nhà CT4 khu đô thị Xa La (quận Hà Đông, Hà Nội) - một trong những công trình không đảm bảo các điều kiện an toàn về PCCC, chị Nguyễn Thu Hoàn cho biết, từ khi danh sách này được công bố, cả gia đình chị như ngồi trên đống lửa.

“Hàng ngày ở nhà chỉ có mẹ già và con nhỏ, hai vợ chồng tôi đi làm cả ngày. Dù tôi đã dặn  đi dặn lại người ở nhà phải chú ý khi đun nấu, nếu có hỏa hoạn phải nhanh chóng di chuyển xuống tầng dưới nhưng vẫn rất lo lắng, vì nhà ở tầng cao, nếu lỡ xảy ra hỏa hoạn, việc thoát nạn cũng không hề đơn giản. Hiện hầu hết các hộ dân sống tại đây đều có chung một thắc mắc tại sao công trình chưa đảm bảo các điều kiện theo quy định về PCCC mà vẫn cho dân vào ở? Việc làm này thể hiện sự coi thường tính mạng khách hàng của chủ đầu tư. Trong trường hợp xảy ra hỏa hoạn gây thiệt người, hại của, ai sẽ phải chịu trách nhiệm?” - chị Hoàn đặt câu hỏi.

Về vấn đề này, luật sư Lê Hồng Vân - Đoàn Luật sư Hà Nội cho rằng, theo quy định, trong thiết kế ban đầu được phê duyệt của các công trình đã bao gồm hệ thống PCCC. Chi phí đầu tư hệ thống này được tính trong giá bán nhà. Luật PCCC cũng đã quy định cụ thể về trách nhiệm của chủ đầu tư, cơ quan quản lý trong đảm bảo về PCCC. Do vậy nếu đơn vị nào, cá nhân nào không thực hiện đúng thì phải chịu trách nhiệm. 

Tuy vậy, để xác định rõ trách nhiệm, cơ quan về PCCC cần phải nêu cụ thể công trình không đảm bảo về PCCC do vi phạm về thiết kế hay vận hành? Nếu vi phạm về thiết kế thì đơn vị thẩm định, cấp giấy phép xây dựng phải chịu trách nhiệm. Còn nếu thiết kế đúng nhưng vận hành sai (thiếu bình chữa cháy, đường ống  chữa cháy không đảm bảo…) thì chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm. 

Kiểm tra tính pháp lý của dự án

Bên cạnh đó, cơ quan chức năng cũng đã công bố danh sách các dự án thế chấp ngân hàng. Việc làm này nhằm giúp người mua nhà nắm bắt thông tin, hạn chế rủi ro khi mua nhà thuộc các dự án đang có thế chấp vay vốn tại ngân hàng, song cũng khiến không ít người hoang mang vì đã ký hợp đồng mua nhà tại các dự án này.

Giải đáp những lo lắng của người dân, luật sư Lê Hồng Vân phân tích, theo Điều 69 Luật Nhà ở 2014, vốn đầu tư thực hiện dự án phát triển nhà ở bao gồm các loại hình như vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư; vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, cá nhân… Do đó, theo quy định pháp luật thì chủ đầu tư được phép thế chấp dự án hình thành trong tương lai để vay vốn.

Song, để tránh trường hợp chủ đầu tư thực hiện dự án từ một nguồn tài sản mà huy động vốn đầu tư từ nhiều đối tượng khác nhau, pháp luật quy định rõ, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó.

Nếu chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý.

Như vậy, nếu chủ đầu tư vừa thế chấp dự án nhà ở vừa huy động vốn theo hình thức huy động tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai với cùng một đối tượng mà bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp cùng đồng ý, nghĩa là người mua nhà đã xác định được rủi ro trong trường hợp chủ đầu tư không có khả năng hoàn trả nghĩa vụ thế chấp.

Điều đáng nói là từ trước đến nay, người mua nhà thường thiếu thông tin khi mua nhà, không kiểm tra tính pháp lý của dự án; không yêu cầu doanh nghiệp cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản… khiến quyền lợi của họ không được đảm bảo khi phát sinh tranh chấp.  

Do đó, để hạn chế rủi ro, trước khi ký hợp đồng mua nhà, người mua phải xem xét tính pháp lý của dự án (dự án có giấy phép xây dựng và được phép huy động vốn từ khách hàng không…); hiểu rõ các đặc điểm của sản phẩm định mua, đồng thời xem xét kỹ các điều khoản trong hợp đồng.