Định giá sai đất công: Thất thoát ngân sách - lợi ích cá nhân

• Thủ tướng: Công tác phòng chống tham nhũng triển khai quyết liệt, xử lý nghiêm minh nhiều vụ án phức tạp
• Công bố kết luận thanh tra cổ phần hóa Hãng phim truyện Việt Nam, phát hiện rất nhiều sai phạm
• Bộ VHTT&DL khẳng định không có chuyện cố giữ nhà đầu tư chiến lược ở lại

Hãng Phim truyện Việt Nam ở vị trí được đánh giá là “đất vàng” từng bị định giá 0 đồng trong quá trình cổ phần hóa

Tài sản công, lợi ích tư

Nhiều vụ việc tiêu biểu được các chuyên gia nhắc đến như điển hình cho tình trạng thất thoát ngân sách nghiêm trọng do định giá đất sai. Trong đó, có thể kể đến vụ “cho mượn” hơn 17.000 m2 đất công thuộc Công viên Hoàng Hoa Thám, phường Hoàng Văn Thụ, TP Bắc Giang, làm sân golf, với thời hạn tới 48 năm. Theo đó, cơ quan quản lý địa phương này đã lách luật, tách lô đất lớn thành nhiều thửa có giá trị dưới 10 tỷ đồng để cho thuê đất thay vì đấu thầu theo quy định, làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước.

Hay như, hồi tháng 4-2018, Ban Thường vụ Thành ủy TP.HCM đã phải họp khẩn và yêu cầu Công ty TNHH MTV Đầu tư và Xây dựng Tân Thuận đàm phán với Công ty CP Quốc Cường Gia Lai để hủy hợp đồng chuyển nhượng khu đất hơn 30 ha tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, với giá chỉ 419 tỷ đồng, trong khi giá thị trường là không dưới 2.000 tỷ đồng.

Sự việc được dư luận quan tâm nhất thời gian gần đây là ngày 7-2-2018, Cơ quan Cảnh sát điều tra (Bộ Công an) đã khởi tố vụ án hình sự, khởi tố bị can với ông Phan Văn Anh Vũ do có dấu hiệu phạm tội trong việc mua, bán nhà, đất công sản tại Ðà Nẵng và một số tỉnh, thành phố khác. Liên quan đến vụ việc này, hàng loạt lãnh đạo và nguyên lãnh đạo cấp cao TP Ðà Nẵng đã và đang bị xem xét xử lý hình sự.

Theo các chuyên gia, những vụ việc nêu trên cho thấy việc quản lý đất công đang còn quá nhiều kẽ hở cả về quy định cũng như việc vận dụng, chấp hành luật pháp. Thực tế đã, đang và sẽ còn ghi nhận nhiều hình thức và hậu quả nặng nề do những kẽ hở pháp luật và vi phạm quy định quản lý, sử dụng nguồn lực đất đai thông qua các hoạt động giao, cho thuê, liên kết kinh doanh, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước...

Chuyên gia kinh tế, TS. Vũ Đình Ánh cho rằng, một vi phạm điển hình gây thất thoát ngân sách Nhà nước trong hoạt động quản lý đất công là không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước như: tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất; tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê; thuế sử dụng đất…

Theo TS. Vũ Đình Ánh, khoản chênh lệch rất lớn giữa giá trị quyền sử dụng đất trước và sau khi thực hiện cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước, trước và sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng, trước và sau khi bán tài sản Nhà nước có gắn với đất đai, trước và sau khi giao đất thực hiện dự án BT... gây thất thoát rất lớn cho ngân sách nhà nước. Với nhiều vụ việc, Nhà nước gần như không thu được gì trong khi lợi ích rơi vào tay cá nhân hoặc nhóm cá nhân. Lấy ví dụ về hình thức BT (xây dựng - chuyển giao), hay nôm na là những dự án đổi đất lấy hạ tầng, vị chuyên gia này cho rằng nhiều dự án “thất thoát khủng khiếp” khi dự án được xây dựng khống lên trong khi giá trị đất khu vực đổi thì bị dìm xuống. Điều này khiến Nhà nước thất thoát “kép”. Với những vi phạm trên, theo TS. Vũ Đình Ánh, thất thoát ngân sách Nhà nước không dưới vài nghìn tỷ đồng, thậm chí lên tới vài trăm nghìn tỷ đồng nếu xét trên quy mô cả nước.

Có 5 phương pháp định giá đất, nhưng...

Theo các chuyên gia, một trong những nguyên nhân dẫn đến chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất trước và sau khi cổ phần hóa nằm ở phương pháp định giá đất. Tổng Kiểm toán Nhà nước Hồ Đức Phớc thì cho rằng, vấn đề chính nằm ở việc tùy tiện áp dụng các phương pháp định giá đất. 

Theo quy định hiện hành, có 5 phương pháp xác định giá đất nhưng lại không bắt buộc áp dụng phương pháp nào. Do đó, các cơ quan quản lý tùy tiện áp dụng các phương pháp khác nhau dẫn đến kết quả có thể chênh lệch hàng chục lần giá trị. Đây là lỗ hổng dễ bị lợi dụng để trục lợi làm thất thoát ngân sách Nhà nước. Thậm chí, theo Tổng Kiểm toán Nhà nước, khi cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước, không ít nhà đầu tư bỏ tiền mua cổ phần doanh nghiệp nhưng không quan tâm đến sức khỏe của doanh nghiệp đó mà chỉ nhắm tới những mảnh đất vàng sẽ sở hữu sau chuyển đổi. “Vụ việc tại Hãng Phim truyện Việt Nam hay Vinaconex gần đây là ví dụ điển hình”, ông Hồ Đức Phớc nói.

PGS.TS Lê Xuân Trường, Học viện Tài chính cũng cho rằng, về tổng quát, các phương pháp xác định giá đất của Việt Nam hiện khá phù hợp với thông lệ quốc tế. Tuy nhiên, thực tế giá đất Việt Nam lại quá thấp, không phù hợp với giá thực tế trên thị trường. Đơn cử như Hà Nội và TP.HCM, khung giá đất quy định mức tối thiểu là 1,5 triệu đồng/m2, mức tối đa là 162 triệu đồng/m2. Ngay cả áp dụng thêm hệ số điều chỉnh khi xác định giá đất cụ thể, giá tối đa cũng chỉ ở mức hơn 442 triệu đồng/m2. Trong khi trên thực tế, giá thị trường có thể lên đến trên 1 tỷ đồng/m2.

Chỉ cần phương pháp so sánh trực tiếp

Ngoài nguyên nhân do định giá đất chưa vận dụng tốt các thông lệ quốc tế thì các chuyên gia cũng không loại trừ khả năng quy trình xây dựng, định giá đất chưa đảm bảo khách quan. Tổng Kiểm toán Nhà nước kiến nghị sửa các phương pháp xác định giá đất, theo đó, ông cho rằng trong các phương pháp xác định giá đất thì có thể chỉ cần sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp, vì phương pháp này tiến bộ do có sự so sánh với giá trị khu đất đã chuyển nhượng hoặc đấu giá trên thị trường. Còn TS Vũ Đình Ánh thì cho rằng những quy định pháp luật cần tập trung sửa đổi hoàn thiện liên quan đến giá trị quyền sử dụng đất, phân phối lợi ích khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, quyền quy hoạch và thay đổi quy hoạch sử dụng đất, dự án BT, đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có gắn với quyền sử dụng đất, cho thuê đất…

Bên cạnh đó, hệ thống thông tin về đất đai cần được xây dựng thống nhất, đầy đủ, và phải có tính cập nhật để minh bạch hoạt động quản lý đất đai. “Thông tin và công khai minh bạch thông tin về đất đai đóng vai trò then chốt trong việc ngặn chặn hàng loạt sai phạm về đất đai hiện tại cũng như trong tương lai”, vị chuyên gia cho hay.