- Lan tỏa những hành động ‘vì nhân dân phục vụ’
- Công ty Điện lực Thanh Xuân đảm bảo cung cấp điện ổn định trong mùa hè 2019
- Hà Nội: "Điểm danh" 43 công trình vi phạm trật tự xây dựng tồn đọng
Nhiều vấn đề phức tạp xảy ra trong quá trình bàn giao quỹ bảo trì nhà chung cư
Tranh chấp liên miên
Mới đây nhất là lùm xùm liên quan đến quỹ bảo trì chung cư thuộc tòa nhà TNR Goldsilk Complex ở phường Vạn Phúc, quận Hà Đông, Hà Nội. Theo đó, sau khi thành lập, Ban quản trị tòa nhà đã có văn bản gửi chủ đầu tư là Công ty CP Bất động sản HANO-VID để yêu cầu bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.
Sau 8 tháng với các công văn phản ánh tới Chủ tịch UBND TP Hà Nội, Sở Xây dựng Hà Nội, UBND quận Hà Đông thì chủ đầu tư đã bàn giao vào tài khoản của Ban quản trị Goldsilk số tiền hơn 29 tỷ đồng. Theo lý giải của đại diện chủ đầu tư, lý do chậm bàn giao quỹ bảo trì của tòa nhà này là do các cuộc làm việc giữa hai bên về công tác bàn giao quỹ, trong đó có nội dung biên bản bàn giao cần thống nhất tuân thủ đúng pháp luật nên mất thời gian.
Theo quy định, người mua nhà trước khi nhận bàn giao nhà phải đóng quỹ bảo trì chung cư 2% giá trị căn hộ cho chủ đầu tư tạm quản lý. Khi BQT chung cư được thành lập, chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao lại số tiền này. Tuy nhiên, hiện nay tình trạng chây ỳ không bàn giao kinh phí bảo trì xảy ra ở rất nhiều dự án chung cư. Đây là một trong những nguyên nhân chính dẫn tới những tranh chấp kéo dài giữa chủ đầu tư và cư dân trong thời gian qua.
Có thể kể đến tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư dự án Star City (81 Lê Văn Lương, Hà Nội) là Công ty CP Đầu tư và thương mại Vneco Hà Nội. Dù đã được hoàn thành và bàn giao từ năm 2014, nhưng sau nhiều lần cư dân tòa nhà này đấu tranh, xuống đường căng băng rôn… thì chủ đầu tư vẫn nợ tới gần 20 tỷ đồng tiền quỹ bảo trì, chưa kể tiền lãi. Còn nhớ, cuối năm 2018, Sở Xây dựng Hà Nội đã ra thông báo công khai danh sách hàng loạt chủ đầu tư chây ỳ bàn giao kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung nhà chung cư cho BQT.
Trong đó, có nhiều doanh nghiệp và dự án “tên tuổi” như: Công ty CP Xây dựng số 3 (Vinaconex 3) - chủ đầu tư Dự án xây dựng nhà chung cư CT1 Khu nhà ở Trung Văn (phường Trung Văn, quận Nam Từ Liêm); Công ty CP Sông Đà 1 - chủ đầu tư nhà chung cư CT4 Khu đô thị Văn Khê (phường La Khê, quận Hà Đông); Công ty CP tập đoàn Bắc Hà - chủ đầu tư cụm nhà chung cư Bắc Hà C14 (phường Trung Văn, quận Nam Từ Liêm)…
Tại phiên giải trình của Ủy ban Pháp luật của Quốc hội về việc thực hiện pháp luật về quản lý kinh phí bảo trì nhà chung cư, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết, qua tổng hợp số liệu của 40 địa phương, đến thời điểm ngày 31-3, có 11 địa phương còn tranh chấp, khiếu nại, trong đó chủ yếu xảy ra tại Hà Nội, TP.HCM. Liên quan đến kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, Hà Nội có 39 tòa, còn tại TP.HCM là 15 tòa có tranh chấp.
Cần xử lý nghiêm để răn đe
Nguyên nhân của việc chây ỳ bàn giao quỹ bảo trì chung cư, theo Bộ Xây dựng là do một số chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính, chỉ chú trọng đến thu lợi nhuận từ việc bán căn hộ mà chưa quan tâm thích đáng đến nghĩa vụ sau bán hàng. Vì thế họ không mở tài khoản riêng để quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung 2% mà đưa khoản tiền này phục vụ mục đích sản xuất kinh doanh của mình. Vì thế sau khi bán căn hộ họ lại tìm lý do để trì hoãn việc tổ chức hội nghị nhà chung cư, bầu BQT, hoặc khi thành lập được BQT thì tìm cách thoái thác bàn giao khoản kinh phí bảo trì. Thậm chí, có trường hợp chấp nhận nộp phạt để trì hoãn, kéo dài thời gian phải bàn giao nhằm chiếm dụng khoản tiền nói trên.
Theo ước tính, số tiền các chủ đầu tư hiện đang chiếm dụng của người dân đã lên tới hàng nghìn tỷ đồng. Giả sử chủ đầu tư nợ 20 tỷ đồng quỹ bảo trì chung cư thì chỉ tính theo lãi suất ngân hàng 7-8%/năm, mỗi năm số tiền lãi phát sinh lên tới 1,4 - 1,6 tỷ đồng. Đó là chưa kể chủ đầu tư chiếm dụng vốn kinh doanh những hoạt động khác có lợi nhuận cao hơn.
Để khắc phục việc chây ỳ bàn giao phí bảo trì chung cư cho BQT, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) kiến nghị Chính phủ chỉ đạo các địa phương thực hiện nghiêm quy định tại khoản 1, Điều 109 Luật Nhà ở. Cụ thể là trong thời hạn 7 ngày kể từ ngày BQT chung cư được thành lập, chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì bao gồm cả lãi suất tiền gửi để thực hiện quản lý, sử dụng theo quy định của luật này và có thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh biết. Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí thì BQT chung cư có quyền yêu cầu UBND cấp tỉnh nơi có chung cư thực hiện cưỡng chế, buộc chủ đầu tư phải thực hiện bàn giao theo quy định của Chính phủ.
Về vấn đề này, luật sư Trương Thanh Đức - Chủ tịch HĐTV Công ty Luật Basico cho rằng, hiện luật pháp quy định vấn đề này đã khá đầy đủ, tuy nhiên việc thi hành lại có vấn đề. Chưa có một vụ cưỡng chế nào để buộc chủ đầu tư phải bàn giao quỹ bảo trì cho cư dân. Theo luật hiện hành, việc chiếm dụng, sử dụng trái phép tài sản của người khác có thể xử lý hình sự. “Có những tội chiếm dụng 10 triệu đồng đã bị xử lý hình sự rồi, trong khi các chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì của người dân lên đến hàng tỷ, hàng chục tỷ đồng mà không có biện pháp nào để răn đe, xử lý để các chủ đầu tư phải chùn tay” - vị luật sư cho hay.
Cần phong tỏa quỹ bảo trì chung cư
Theo HoREA, tại Điều 85 Luật Nhà ở quy định thời hạn bảo hành đối với nhà chung cư tối thiểu là 60 tháng. Như vậy, sau khi kết thúc thời hạn bảo hành thì sẽ chuyển sang giai đoạn thực hiện công tác bảo trì nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Xây dựng.
Đồng thời, Điều 108 Luật Nhà ở quy định người mua nhà, thuê mua nhà phải đóng 2% giá trị căn hộ khi nhận bàn giao nhà. Việc quy định mức thu phí bảo trì 2% là cần thiết để có nguồn tài chính thực hiện công tác bảo trì chung cư theo quy trình bảo trì đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và theo kế hoạch hằng năm của hội nghị nhà chung cư hoặc khi có sự cố bất ngờ.
Tuy nhiên, quy định thời điểm đóng kinh phí bảo trì 2% khi nhận bàn giao nhà là không hợp lý và tạo thêm gánh nặng cho người mua. Bởi, tại thời điểm đóng kinh phí bảo trì, nhà thầu thi công vẫn còn trách nhiệm bảo hành nhà chung cư - ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nêu quan điểm.
Vì vậy, HoREA đã đưa ra 2 phương án thu quỹ này. Cụ thể, phương án 1 là người mua nhà đóng kinh phí bảo trì 2% tại thời điểm Hội nghị nhà chung cư đã bầu BQT. Kinh phí bảo trì 2% được chia đều trong 60 tháng, nộp vào tài khoản tiền gửi ngân hàng của BQT chung cư. Đồng thời, kiến nghị xây dựng cơ chế để hỗ trợ BQT thực hiện được nhiệm vụ này.
Theo HoREA, vướng mắc lớn nhất của phương án này là làm thế nào để huy động thêm kinh phí bảo trì sau thời điểm kinh phí bảo trì ban đầu đã được sử dụng hết, do Luật Nhà ở 2014 chưa có quy định. Phương án 2 là công ty dịch vụ công ích sẽ thu, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư trên địa bàn dưới sự giám sát của BQT. Phương án này có nhược điểm do cơ chế vận hành của doanh nghiệp Nhà nước, nhưng có ưu điểm là thực hiện công tác bảo trì suốt vòng đời tuổi thọ của chung cư. Bởi lẽ, sau khi đã hết kinh phí bảo trì, nếu không huy động được thêm kinh phí, Nhà nước phải chịu trách nhiệm bảo trì nhà chung cư như đang làm hiện nay.
Đề xuất giải pháp tránh việc quỹ bảo trì chung cư bị chiếm dụng, luật sư Trương Thanh Đức cho rằng, Luật Nhà ở cần sửa một điều khoản thiết yếu, đó là phải phong tỏa quỹ bảo trì chung cư. “Ngay từ khi dự thảo Luật, chúng tôi đã đề xuất nhưng không được chấp nhận. Đó là tiền quỹ bảo trì chung cư phải chuyển ngay vào ngân hàng, chuyển đồng nào thì sẽ phong tỏa luôn đồng ấy, kể cả gốc và lãi. Như vậy kể cả để 5 hay 10 năm cũng không vấn đề gì cả. Kể cả sau này bàn giao cho BQT cũng phải phong tỏa, tránh tình trạng chính BQT gian lận” - vị luật sư nói.
