 |
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cần tuân thủ quy định của pháp luật |
Thị trường căn hộ chung cư tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh… rất sôi động trong thời gian qua. Tuy nhiên, các quy định liên quan đến giao dịch căn hộ chung cư lại chưa được thực hiện đúng pháp luật.
Theo Quyết định số 07/2024/QĐ-TTg ngày 20 tháng 6 năm 2024 của Thủ tướng Chính phủ ban hành Danh mục sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung,“mua bán căn hộ chung cư” là một trong 8 lĩnh vực thuộc Danh mục phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung tại các cơ quan bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng thuộc Bộ Công Thương (Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia) và UBND cấp tỉnh (các Sở Công Thương).
Tại cấp Trung ương, Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia là cơ quan được giao nhiệm vụ tiếp nhận và thẩm định hồ sơ đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo mẫu của các doanh nghiệp.
Theo Ủy ban Cạnh tranh quốc gia, từ thời điểm Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2023 có hiệu lực (ngày 01 tháng 7 năm 2024) đến hết tháng 3 năm 2025, Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia tiếp nhận 211 lượt hồ sơ đăng ký trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư.
Qua thẩm định, chỉ có 60/211 (chiếm khoảng 28,4% tổng số hồ sơ đăng ký) lượt hồ sơ hoàn thành nghĩa vụ đăng ký;
130/211 lượt hồ sơ (chiếm khoảng 61,6% tổng số hồ sơ đăng ký) phải sửa đổi, bổ sung trên cơ sở thông báo kết quả thẩm định cụ thể của Uỷ ban cạnh tranh quốc gia do tồn tại điều khoản chưa tuân thủ quy định của pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.
Qua quá trình thẩm định, Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia đã phát hiện hàng loạt các điều khoản chưa tuân thủ quy định pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, ảnh hưởng tới quyền lợi người tiêu dùng ở các mức độ khác nhau.
Cụ thể, trong số 130 bộ hồ sơ chưa hoàn thành nghĩa vụ đăng ký từ tháng 07 năm 2024 tới tháng 3 năm 2025, Ủy ban Cạnh tranh phát hiện 100% hồ sơ có nội dung chưa tuân thủ Mẫu hợp đồng do Nhà nước ban hành;
Phần lớn hồ sơ bổ sung các quy định bất lợi hơn cho bên mua và các quy định mang tính chất loại trừ nghĩa vụ của bên bán, hạn chế quyền của bên mua theo quy định pháp luật vào phần để trống trong các Mẫu hợp đồng do Nhà nước ban hành.
Ví dụ loại trừ nghĩa vụ của bên bán trong việc bảo hành căn hộ, làm thủ tục đề nghị cơ quan quản lý nhà nước cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho bên mua trong một số trường hợp; hạn chế quyền chấm dứt hợp đồng của bên mua trong trường hợp bên bán vi phạm hợp đồng…;
Nhiều hồ sơ có điều khoản chưa tuân thủ pháp luật chuyên ngành, như: điều khoản thanh toán tiền mua căn hộ hình thành trong tương lai, đóng kinh phí bảo trì, phạm vi bảo hành, phần diện tích thuộc sở hữu chung - riêng của các chủ sở hữu…
Tỷ lệ số lượng các đầu mục điều khoản cần hoàn thiện được Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia phát hiện trong các bộ hồ sơ đăng ký ước tính như sau: Hồ sơ có dưới 30 đầu mục điều khoản cần hoàn thiện chiếm 12,3%;
Hồ sơ từ 30-70 đầu mục điều khoản cần hoàn thiện chiếm 45,3%; Hồ sơ từ 70-100 đầu mục điều khoản cần hoàn thiện chiếm 28,4%; Hồ sơ trên 100 đầu mục điều khoản cần hoàn thiện chiếm 14%.
Thực trạng trên cho thấy mức độ và ý thức tuân thủ pháp luật của doanh nghiệp còn chưa cao xét cả từ góc độ chủ động nghiên cứu để soạn thảo hợp đồng theo mẫu tuân thủ quy định pháp luật và lẫn góc độ tiếp thu các ý kiến thẩm định, hướng dẫn của Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia.
Đối với những hồ sơ có điều khoản chưa tuân thủ quy định pháp luật, ảnh hưởng tới quyền lợi người tiêu dùng, Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia không thông qua và yêu cầu doanh nghiệp sửa đổi và nộp lại hồ sơ đăng ký.
Để giảm thiểu rủi ro trong giao dịch mua bán căn hộ chung cư, Ủy ban Cạnh tranh quốc gia khuyến nghị người dân khi mua bán căn hộ chung cư cần kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ đăng ký, cần kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ đăng ký của doanh nghiệp tại các cơ quan bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng (Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia hoặc Sở Công Thương) bằng cách truy cập vào trang thông tin điện tử hoặc liên hệ trực tiếp.
Kiểm tra hợp đồng trước khi ký kết, nên chú ý đọc kỹ hợp đồng mua bán căn hộ, đặc biệt là các điều khoản quan trọng như bảo hành, nghĩa vụ thanh toán và quyền lợi khi có tranh chấp. Nếu không hiểu rõ, người tiêu dùng có thể đề nghị bên bán giải thích hoặc tham khảo ý kiến luật sư.
Người tiêu dùng cũng cần tìm hiểu về quyền lợi và nghĩa vụ của người tiêu dùng, nên nắm vững các quyền lợi của mình, chẳng hạn như quyền yêu cầu bảo hành, quyền yêu cầu hoàn tiền, quyền chấm dứt hợp đồng trong trường hợp doanh nghiệp vi phạm hợp đồng;
Đồng thời, cũng cần chú ý tới các quy định về nghĩa vụ của mình trong hợp đồng để tránh vi phạm đáng tiếc, ví dụ như thời gian các đợt thanh toán, chế tài xử lý khi vi phạm nghĩa vụ, thời gian phải thông báo cho bên bán khi phát hiện các hạng mục cần bảo hành…
