Giả định 3 kịch bản
Nhìn vào cơn “bĩ cực” của thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay, ngoài vấn đề căn cơ, “nền móng” của thị trường còn quá yếu, cộng thêm nạn đầu cơ tràn lan, thì, việc nguồn tín dụng bị giảm mạnh trong bối cảnh lãi suất duy trì ở mức cao là nguyên nhân chính khiến thị trường chao đảo.
Ông Trần Kim Chung, Trưởng ban Nghiên cứu chính sách đầu tư (Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương) nhìn nhận, thị trường bị tác động của một loạt các yếu tố như chống lạm phát, yếu tố chuyển dịch nguồn lực... và yếu tố thanh toán một lần (chính sách thắt chặt tiền tệ nên dòng tiền chỉ vào một lần và không có dòng vốn tiếp theo).
Những yếu tố này khiến thị trường suy giảm đáng kể, giao dịch thành công ít và giá sản phẩm thiết lập đáy mới. Trong đó, nguyên nhân cơ bản nhất là không có nguồn tiền bổ sung, dẫn đến cả người mua và người bán đều không có khả năng thanh toán, vì thế thị trường rơi vào tình trạng trầm lắng. Nếu tính bình quân lãi suất 20%/năm và một dự án tiến hành khoảng 5 năm, với 20% vốn tự có, 80% phải đi vay, thì chi phí lãi tính vào giá thành sẽ “đội” lên rất lớn. Hệ quả tất yếu là các nhà đầu tư sẽ phải rút lui khỏi thị trường.
Từ những phân tích trên, ông Trần Kim Chung đưa ra 3 kịch bản cho thị trường BĐS những tháng cuối năm 2011. Kịch bản thứ nhất giả định tình trạng “cầm chừng và suy yếu dần”, nghĩa là tất cả không có gì thay đổi về chính sách, tình hình kinh tế không có biến động, thị trường không có nguồn vốn bổ sung trong khi lãi vay ngân hàng quá lớn, thì thị trường sẽ suy yếu dần và không có cơ hội phục hồi.
Ở kịch bản thứ hai, nếu tiếp tục chính sách tiền tệ thắt chặt, tiếp tục cắt giảm đầu tư công; lạm phát tiếp tục ở mức cao... thị trường sẽ lâm vào tình trạng đóng băng, các dự án bất động sản sẽ đình trệ, doanh nghiệp sẽ rơi vào khó khăn toàn diện, thậm chí là phá sản với những nhà đầu tư mất khả năng thanh toán. Tại kịch bản cuối, với giả định chính sách tiền tệ được nới lỏng, thị trường có thể xuất hiện xung lực mới và có thể đi lên vào cuối năm 2011.
Giá đã ở “đáy” chưa?
Trong khi nhiều người tin rằng, BĐS đã giảm sâu và thực sự cần được “giải cứu”, vẫn có ý kiến cho rằng, mức độ giảm giá vẫn chỉ có tính cục bộ ở một số dự án, khu vực đã tăng nóng trước đây chứ chưa giảm giá trên diện rộng. Bằng chứng là một số doanh nghiệp vẫn có thể bán được hàng với mức giá thấp hơn giá niêm yết khoảng 10 - 15%, vốn “núp” dưới danh nghĩa chiết khấu, ưu đãi cho khách hàng. Khi giá BĐS giảm ở mức độ như hiện nay thì các nhà đầu tư và doanh nghiệp BĐS mới chỉ lãi ít hoặc mất lãi chứ chưa đến mức thua lỗ.
Mức độ giảm giá BĐS chỉ thực sự tác động đến hệ thống ngân hàng nếu như mức giảm quá 30%. Bởi thông thường, ngân hàng sẽ cấp tín dụng cho khách hàng vào khoảng 70% giá trị định giá của BĐS đem thế chấp. Điều này có nghĩa, khi BĐS giảm quá 30% theo giá trị định giá của nhà băng thì tất cả các khách hàng liên quan sẽ phải nộp thêm tài sản đảm bảo.
Nếu không thể nộp thêm thì ngân hàng sẽ buộc phải bán giải chấp. Khi điều này xảy ra, sẽ tạo ra một vòng xoáy giảm giá thực sự cho thị trường BĐS và ảnh hưởng xấu đến toàn bộ hệ thống. Có thể hiểu đơn giản là khi giá nhà giảm khoảng 30 - 40%, là lúc cuộc khủng khoảng nợ bắt đầu. Từ lập luận này, một số ý kiến cho rằng, hiện nay, giá BĐS đang giảm về mức hợp lý hơn chứ chưa đến mức đáng lo ngại.
Cũng có ý kiến cho rằng giá bất động sản có giảm nhưng vẫn còn cao hơn giá thành rất nhiều, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam nhận định, không có khả năng xảy ra vỡ bong bóng BĐS, thị trường thực chất mới chỉ “xì hơi”.
(Còn nữa)
Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tính đến ngày 10-6-2011, dư nợ BĐS ở mức 222.000 tỷ đồng. Mặc dù con số này đã giảm 13.000 tỷ đồng so với cuối năm 2010 nhưng nó vẫn chiếm khoảng 8,54% dư nợ của toàn bộ nền kinh tế.
