Bất động sản năm 2017

"Lệch pha" cung - cầu, nhà giá rẻ lên ngôi

0 Hùng Anh
ANTD.VN - Thị trường bất động sản năm 2017 được đánh giá sẽ tiếp tục ổn định, tuy nhiên nhiều chuyên gia vẫn lo lắng bởi các yếu tố như tín dụng hay “lệch pha” cung - cầu có thể dẫn dắt thị trường đi chậm lại.

ảnh 1Thị trường bất động sản năm 2017 sẽ đối mặt với nhiều thách thức 

Dư thừa dự án cao cấp

Thị trường bất động sản năm 2016 chứng kiến việc hàng loạt dự án cao cấp khởi động, chào bán. Không chỉ các chuyên gia lên tiếng cảnh báo việc quá tập trung vào phân khúc này mà Ngân hàng Nhà nước còn có văn bản yêu cầu các ngân hàng rà soát việc cấp tín dụng với một số chủ đầu tư lớn và tránh tập trung tín dụng để giảm thiểu rủi ro. Việc siết tín dụng chắc chắn sẽ tác động tới thị trường trong năm 2017.

Những lo lắng về việc tăng trưởng ồ ạt phân khúc bất động sản cao cấp cũng được Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà chỉ rõ: “Yếu tố đang diễn ra hiện nay trên thị trường bất động sản cần phải đặc biệt lưu ý đó là việc “lệch pha” trong nguồn cung”. Theo Bộ trưởng Phạm Hồng Hà, nguồn cung căn hộ cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng nhiều hơn nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp. Nếu thực hiện hết các dự án thì có khả năng sẽ dư thừa nguồn cung nhà ở cao cấp nhưng thiếu nhà cho người thu nhập thấp.

Đồng tình với nhận định trên, ông Trần Ngọc Quang, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam khẳng định, dư thừa nguồn cung nhà ở cao cấp là một trong những lo ngại chung của thị trường bất động sản hiện nay khi các chủ đầu tư đang quá tập trung vào phát triển hàng hóa cao cấp trong khi khoảng 70% nhu cầu thị trường lại đang tập trung vào phân khúc nhà ở có giá trung bình trở xuống.

“Lượng hàng tồn kho, chủ yếu là những dự án cao cấp và dự án ở xa khu vực trung tâm, hạ tầng chưa đồng bộ, hoàn chỉnh. Lượng cung ở phân khúc cao cấp đang vượt quá nhu cầu”.

Ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng

Lo ngại về bong bóng bất động sản cũng được các chuyên gia nhắc tới. Theo TS. Trần Du Lịch, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia nhấn mạnh: “Hiện nay dường như đang có xu hướng phát triển nhanh các loại nhà ở cao cấp và tôi cho rằng, phải cảnh báo nguy cơ, nếu ngân hàng thương mại tiếp tục đổ vốn vào phân khúc thị trường này. Nếu nới lỏng tín dụng cho những công trình xây dựng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp đang có sức mua tốt thì không lo nhiều đến bong bóng tín dụng bất động sản”.

Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, để thị trường bất động sản phát triển bền vững thì cần mức tăng phải phù hợp với sự tăng trưởng của nền kinh tế, hoặc đi sau một bước. Tuy nhiên, thị trường giai đoạn vừa qua (từ năm 2014 đến 2016) lại có mức tăng cao hơn rất nhiều so với nền kinh tế, với số lượng dự án và sản phẩm lớn, dư cung - thiếu cầu; vượt qua khả năng tiêu thụ của khách hàng.

Các chuyên gia cho rằng, mức giá bất động sản vẫn còn quá cao so với khả năng thanh toán thật, thu nhập thật của người có nhu cầu sử dụng, thậm chí bị thổi phồng phục vụ mục đích đầu cơ. Sự phát triển méo mó của thị trường bất động sản do tập trung vào phân khúc cao cấp mà “lãng quên” phân khúc trung và thấp cấp phù hợp với mức thu nhập thực tế của tuyệt đại đa số người tiêu dùng. Ngoài ra, việc quá phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng cũng là khó khăn mà thị trường phải đối mặt và vượt qua trong năm 2017.

Tấn công phân khúc Nhà giá rẻ

Chênh lệch về cung - cầu cũng được các báo cáo về thị trường chỉ rõ, trong năm 2016, tại thị trường Hà Nội, tổng số giao dịch thành công được thống kê là 15.400 giao dịch/20.665 căn hộ đủ điều kiện bán ra, tỷ lệ hấp thụ đạt 74,5%. Về cơ bản nguồn cung căn hộ mới đáp ứng đủ nhu cầu thị trường, tuy nhiên chủ yếu vẫn là căn hộ cao cấp, ít căn hộ giá rẻ. Giá nhà ở trong tháng 12-2016 tại Hà Nội không có nhiều biến động so với tháng trước.

Tại phân khúc căn hộ chung cư trung và cao cấp, do lượng cung mới trong giai đoạn này nhiều nên giá không biến động. Đối với căn hộ bình dân và nhà ở xã hội, lượng cung mới là không nhiều nên có hiện tượng tăng giá nhẹ tại thị trường thứ cấp, đặc biệt là tại các vị trí thuận lợi gần khu vực trung tâm. 

Tuy nhiên, bên cạnh những lo ngại về việc dư thừa nguồn cung bất động sản cao cấp, một trong những điểm nhấn đáng chú ý của thị trường bất động sản năm 2016 chính là việc các doanh nghiệp lớn bất ngờ tuyên bố sẽ tham gia cuộc chơi nhà giá rẻ ở thời điểm ngay trước khi năm 2016 khép lại. GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, ông đánh giá cao việc các doanh nghiệp lớn tham gia cung cấp mặt hàng giá rẻ. Ý tưởng nhanh chóng tác động lớn vào thị trường về mặt nhận thức.

“Cuộc chơi của thị trường vì thế cũng phụ thuộc vào ý tưởng của nhà đầu tư, đặc biệt là những nhà đầu tư có tiềm năng lớn. Không chỉ có phân khúc nhà giá rẻ mà tại phân khúc cao cấp cũng sẽ đi vào chiều sâu. Các nhà đầu tư phải đặt mình vào tình hình của thị trường để tính toán như thế nào là có lợi nhất, nhằm giải quyết “lệch pha” cung - cầu như hiện tại”, GS.TS Đặng Hùng Võ nhìn nhận.

Có thể nói, sự góp mặt của những tên tuổi lớn nhất trong làng bất động sản Việt Nam trong chiến lược tấn công vào phân khúc nhà giá rẻ đã giúp tạo hưng phấn cho thị trường về mặt định hướng. Mặc dù vậy, các chuyên gia cho rằng, để thực hiện được chiến lược đầu tư vào nhà giá rẻ, các doanh nghiệp phải giải được bài toán về quỹ đất giá rẻ. Đây là một trong những thách thức lớn nhất là tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM.

Một số ý kiến dự báo cho rằng, thị trường năm 2017 có khả năng chậm lại từ cuối quý II đối với phân khúc căn hộ. Trong khi đó, phân khúc nhà mặt đất với các sản phẩm có mức giá từ 1,5-2 tỷ đồng vẫn thu hút được lượng khách hàng ổn định. Sự chững lại của phân khúc căn hộ cũng giúp đất nền tại các vùng ven tăng trưởng tốt. 

Bà Đỗ Thu Hằng, Phó Giám đốc Bộ phận nghiên cứu, Savills Hà Nội cho hay, mặc dù thị trường vẫn đang hướng sự quan tâm về dòng tín dụng, tỷ giá, các chính sách quản lý, minh bạch hóa thị trường… nhưng có những xu hướng vẫn sẽ nhìn rõ cho cả năm 2017 đó là nguồn cung căn hộ sẽ vẫn tăng ở cả thị trường. Nguồn cung nhà ở thương mại sẽ rẻ cũng sẽ dần gia tăng, giải quyết bài toán nguồn cung đang ít đi trong năm 2016, nhằm hướng đến phục vụ nhiều nguồn cầu nhiều hơn. 

bình luận(0 bình luận)

video được quan tâm

Cùng chuyên mục
Top