Không "trắng tay" khi chung cư hết "đát"

0 Hùng Anh
ANTD.VN - Dự án chỉ được Nhà nước giao đất có thời hạn, đồng thời các chung cư chỉ có thời hạn sử dụng 50-70 năm, điều này khiến nhiều người mua nhà băn khoăn về quyền lợi còn lại sau khi kết thúc thời hạn trên.

Thời gian vừa qua, một số khách hàng mua chung cư lo lắng về việc bỏ hàng tỷ đồng ra để mua căn hộ nhưng sẽ có nguy cơ “trắng tay” sau 50 năm vì dự án chỉ được Nhà nước giao đất có thời hạn; đồng thời, chung cư cũng chỉ có thời hạn sử dụng từ 50 đến 70 năm. Thông tin này khiến cả những chủ căn hộ đang giữ trong tay Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà lâu dài tỏ ra lo ngại. 

ảnh 1Việc mua chung cư và sở hữu các giấy tờ pháp lý rõ ràng như sổ hồng, đồng nghĩa với việc giá trị tài sản đó được đảm bảo lâu dài

Chỉ là hiểu nhầm

Trước những lo lắng nêu trên, các chuyên gia bất động sản đều có chung nhận định: Đây chỉ là vấn đề hiểu lầm của người mua nhà về bản chất pháp lý. Nhiều người mua nhà đang hiểu nhầm giữa thời hạn sở hữu nhà với niên hạn sử dụng của các dự án bất động sản. Thực tế, việc bỏ tiền ra mua chung cư là người mua đã bỏ tiền để sở hữu căn hộ và sở hữu về đất đai. 

Việc chủ đầu tư được giao đất 50 năm là thời gian quy định triển khai dự án. Luật Đất đai 2015 có hiệu lực đã quy định rõ, doanh nghiệp trong hay ngoài nước cũng đều chỉ được giao đất 50 năm nhằm phòng ngừa việc chủ đầu tư chây ỳ không triển khai xây dựng làm lãng phí quỹ đất. Khi chuyển sang đất ở, diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư.

Người mua chung cư đã đóng hết tiền sử dụng đất nên được sở hữu ổn định, lâu dài. Ví dụ, một chung cư có diện tích 2.000m2 có số lượng 200 căn hộ thì các chủ căn hộ đồng thời cũng là chủ sở hữu của mảnh đất 2.000m2 này. 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, ngày 6-1-2017, Chính phủ có ban hành Nghị định 01 về quyền sử dụng bất động sản.

Theo đó, về quyền sử dụng đất xây chung cư, người mua có quyền sở hữu lâu dài. Còn về quyền sử dụng căn hộ, mỗi chung cư có một tuổi thọ khác nhau, người mua sẽ được sử dụng trong niên hạn đó (có thể là 30 năm, 50 năm hay 70 năm).

Hết thời hạn nêu trên, nếu chung cư vẫn đảm bảo chất lượng thì có thể kiểm định an toàn và cho phép sử dụng tiếp. Nếu chung cư hư hỏng, xuống cấp phải cải tạo lại. Nếu chung cư xuống cấp nặng, nghiêng, lún thì phải di dời, bỏ tiền ra xây dựng mới.

Liên quan tới thời hạn sở hữu căn hộ chung cư, luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty Luật Basico cho biết thêm, trước đây, Bộ Xây dựng đã đề xuất hình thức sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn sở hữu cụ thể. Tuy nhiên, đề xuất này không nhận được sự đồng tình của dư luận vì nhiều ý kiến cho rằng, khó đi vào thực tế. Do đó, chỉ có một số ít dự án có ghi thời hạn sở hữu trong giấy chứng nhận còn phổ biến vẫn là sử dụng lâu dài.

Quyền lợi được đảm bảo 

Các chuyên gia cho biết, theo quy định tại Luật Nhà ở năm 2014 thì thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý.

Ví dụ, chung cư là cấp 4 có niên hạn sử dụng thấp, chung cư cấp 3 được xây ngăn cách bằng tường, niên hạn sử dụng không quá 30 năm. Chung cư cấp 3 được xây dựng bằng bê tông, cốt thép, niên hạn sử dụng không quá 50 năm. Còn chung cư cấp 1 có niên hạn sử dụng không quá 70 năm.

Như vậy, niên hạn sử dụng của các tòa nhà chung cư là có hạn, trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn về người và tài sản cho người sử dụng thì cơ quan quản lý phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng.

Đại diện Bộ Xây dựng cho hay, chủ sở hữu nhà chung cư sẽ phải họp bàn thống nhất để lên phương án bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng sau phá dỡ cũng như phương án đầu tư xây dựng, cải tạo lại để báo cáo UBND cấp tỉnh phê duyệt.

Quá thời hạn 12 tháng, nếu người dân không đứng ra thỏa thuận được thì UBND cấp tỉnh sẽ vào cuộc, tiến hành tổ chức cưỡng chế phá dỡ để lựa chọn nhà đầu tư để đầu tư xây dựng lại. Khi đó, Nhà nước sẽ trực tiếp phê duyệt phương án bồi thường và người dân sẽ được bồi thường, tái định cư theo phương án đó.

Hình thức xây dựng lại nhà chung cư như vậy cũng được thực hiện phổ biến trên thế giới. Việc quy định niên hạn đối với nhà chung cư là cần thiết để đảm bảo an toàn tính mạng cho người dân, chính vì vậy, Nhà nước phải có những quy định cụ thể.

Luật Nhà ở 2014 cũng đã đưa ra các phương án để đảm bảo quyền lợi về tài sản của người mua nhà và đảm bảo quy hoạch của Nhà nước. Trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất có nhà chung cư đó, trường hợp phá dỡ để xây dựng công trình khác thì việc xử lý quyền sử dụng đất có nhà chung cư này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trong trường hợp Nhà nước hoặc doanh nghiệp đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, chủ đầu tư dự án phải lo chỗ ở tạm thời hoặc thanh toán tiền để người được tái định cư tự lo chỗ ở trong thời gian cải tạo, xây dựng lại.

Theo các chuyên gia, về cơ bản, sở hữu chung cư và sở hữu nhà mặt đất không khác nhau. Đơn cử căn nhà mặt đất xây dựng sau vài năm cũng sẽ xuống cấp, càng lâu thì mức độ xuống cấp càng nhiều và người sở hữu căn nhà sẽ phải bỏ tiền để sửa chữa.

Thực tế cũng cho thấy, các căn nhà sau 20-30 năm sẽ xuống cấp trầm trọng và phải phá dỡ để xây mới. Chung cư cũng vậy, hết niên hạn 50 năm, việc bỏ tiền xây dựng lại là chuyện hết sức bình thường. Điểm giống nhau ở đây chính là sau khi phá dỡ các công trình nhà ở mặt đất hay chung cư thì quyền sở hữu đất vẫn được lưu giữ. 

Trước đây, Bộ Xây dựng đã đề xuất hình thức sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn sở hữu cụ thể. Tuy nhiên, đề xuất này không nhận được sự đồng tình của dư luận vì nhiều ý kiến cho rằng, khó đi vào thực tế. Do đó, chỉ có một số ít dự án có ghi thời hạn sở hữu trong giấy chứng nhận còn phổ biến vẫn là sử dụng lâu dài.

Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty Luật Basico

bình luận(0 bình luận)

video được quan tâm

Cùng chuyên mục
Top