Hết thời doanh nghiệp "ôm đất vàng"

1 Linh Nhật
ANTD.VN - 60 dự án với 834.000m2 “đất vàng” đã được Bộ Tài chính đưa vào danh sách đề xuất Thủ tướng Chính phủ cho thanh tra vì có dấu hiệu làm thất thu ngân sách Nhà nước.

Mới đây, Bộ Tài chính đã kiến nghị và được Chính phủ đồng ý cho thanh tra những trường hợp đất ở vị trí đắc địa của doanh nghiệp Nhà nước (DNNN) được cổ phần hóa, sau đó chuyển sang làm căn hộ, khu trung tâm thương mại.

Sau khi nhận được đề xuất của Bộ Tài chính, Văn phòng Chính phủ đã truyền đạt ý kiến của Phó Thủ tướng Vương Đình Huệ về việc quản lý sử dụng đất và việc chuyển mục đích sử dụng đất của các doanh nghiệp cổ phần hóa.

ảnh 1Nhiều dự án bất động sản trên “đất vàng” bán giá cao nhưng chủ đầu tư nộp nghĩa vụ tài chính không tương xứng

60 dự án vào “tầm ngắm”

Phó Thủ tướng Vương Đình Huệ đã giao Bộ Tài chính chuyển danh sách các cơ sở nhà, đất chuyển mục đích sử dụng đất cho Thanh tra Chính phủ phục vụ công tác thanh tra về việc quản lý đất đai.

Theo báo cáo của Bộ Tài chính, sau khi Tổng cục Thuế rà soát việc sử dụng đất của các doanh nghiệp cổ phần hóa giai đoạn từ ngày 1-7-2014 đến 30-11-2016, có 60 trường hợp DNNN, DNNN cổ phần được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Qua rà soát, Bộ Tài chính nhận thấy, việc cổ phần hóa DNNN, nhất là các DNNN đang được Nhà nước cho thuê đất ở những vị trí có giá trị thương mại ở trung tâm thành phố, tuy nhiên việc xác định giá trị doanh nghiệp trong thời kỳ chế độ quy định không tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp để cổ phần hóa, nhưng không thực hiện đấu giá khi cổ phần hóa.

Cùng với đó, việc thực hiện sắp xếp lại cơ sở nhà, đất (theo Quyết định số 09/2007/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ) được UBND tỉnh, thành phố cho chuyển đổi mục đích bán nhưng không thực hiện đấu giá theo quy định của Luật Đất đai năm 2013.

Việc xác định giá đất để thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chủ yếu dựa vào kết quả của doanh nghiệp tư vấn nhưng không đầy đủ và chưa sát với giá thị trường. Đồng thời, việc xác định giá đất làm căn cứ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại một số địa phương chưa thực hiện đầy đủ trình tự, thủ tục theo quy định. UBND tỉnh, thành phố phê duyệt giá đất làm căn cứ thu tiền sử dụng đất nhưng chưa xin ý kiến Thường trực HĐND tỉnh, thành phố và không báo cáo HĐND tỉnh, thành phố kỳ họp gần nhất.

Trên cơ sở đó, để chấn chỉnh, xử lý kịp thời các tồn tại trong quản lý và sử dụng đất đai, Bộ Tài chính đã đề xuất Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo Thanh tra Chính phủ đưa vào kế hoạch thanh tra năm 2017 đối với các dự án có dấu hiệu không thực hiện đúng mục đích đầu tư, có dấu hiệu vi phạm pháp luật về đất đai và xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa sát với giá thị trường, làm thất thu  ngân sách Nhà nước.

ảnh 2Giá trị đất đai trong cổ phần hóa Doanh nghiệp Nhà nước chưa bao giờ hạ nhiệt 

Vì sao “đất vàng” bị định “giá bèo”?

Điều đáng nói là 60 trường hợp này đều được chuyển đổi từ đất sản xuất kinh doanh thành các dự án cao ốc, trung tâm thương mại, văn phòng và nhà ở, căn hộ cao cấp để bán và cho thuê. Tổng số diện tích đất đề nghị chuyển mục đích sử dụng là 834.000m2. Số tiền phải nộp cho ngân sách hơn 5.360 tỉ đồng, trong đó khoảng 700 tỉ đồng vẫn chưa được nộp. 

Trong danh sách Bộ Tài chính gửi Thanh tra Chính phủ tham khảo, có những dự án bất động sản lớn tại Hà Nội, TP.HCM và nhiều địa phương khác hiện đang được chào bán với giá cao. Điển hình như Khu đất tại 60B Nguyễn Huy Tưởng (quận Thanh Xuân) có diện tích 2.670m2, trong đó diện tích đề nghị chuyển đổi mục đích làm tổ hợp dịch vụ, thương mại, văn phòng và chung cư là 1.323m2;

Dự án tòa nhà chung cư kết hợp dịch vụ của Công ty TNHH Đầu tư và Quản lý Ion complex - Công ty FLC tại 36 Phạm Hùng (quận Nam Từ Liêm) với diện tích 4.034m2, trong đó diện tích đất đề nghị chuyển đổi xây dựng chung cư là 1.897m2. Hay các  dự án như khu nhà ở thấp tầng tại Xa La, quận Hà Đông, Hà Nội; Dự án của Công ty TNHH Đầu tư RITM-Mekong (đất do Viện Công nghệ quản lý và sử dụng), địa chỉ tại 25 Vũ Ngọc Phan, Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội...

Theo khảo sát, hiện tại nhiều dự án trong số này đã xây dựng xong và đang trong quá trình hoàn thiện, thậm chí có dự án người dân đã vào ở gần kín. Thời điểm hiện tại giá đất giao dịch quanh những khu vực này có thể lên đến hàng trăm triệu đồng/m2. Thế nhưng khi chuyển mục đích sử dụng sang các dự án bất động sản thì doanh nghiệp chỉ phải nộp nghĩa vụ tài chính vài chục triệu đồng/m2.

Giải thích lý do tại sao “đất vàng” doanh nghiệp sau khi cổ phần hóa lại bị định giá thấp hơn nhiều lần so với giá trị thực, TS. Nguyễn Minh Hoàng, Khoa Tài chính doanh nghiệp, Học viện Tài chính cho rằng, một trong những nguyên nhân quan trọng là do luật pháp về định giá tài sản hiện nay còn nhiều kẽ hở dẫn đến các doanh nghiệp dễ dàng sử dụng các biện pháp kỹ thuật để lách luật. 

Đồng quan điểm, chuyên gia tài chính, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng từ nhiều năm qua việc giao đất, phân phối quyền sử dụng và xác định giá trị đất để thu tiền sử dụng đất có nhiều bất cập. Việc xác định giá đất tùy thuộc quá nhiều vào các cơ quan, đơn vị, chính quyền địa phương chứ không do một cơ quan độc lập, khách quan đảm nhiệm. Do vậy, mặc dù có hội đồng thẩm định giá nhưng giá đất đưa ra không khách quan là chủ quan của hội đồng này.

Hết thời doanh nghiệp “ôm đất vàng”

Việc quy định hiện hành không tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp để cổ phần hóa dẫn đến thất thoát lớn tài sản Nhà nước. Thậm chí, như ông Đặng Quyết Tiến, Phó Cục trưởng Cục Tài chính doanh nghiệp, Bộ Tài chính, có chuyện rất nhiều cổ đông vào mua cổ phần DNNN nhưng không phải mục đích mua để hoạt động sản xuất, kinh doanh mà chỉ nhắm vào “mua đất”.

Cũng theo ông Đặng Quyết Tiến, hiện Bộ Tài chính đang xây dựng dự thảo Nghị định mới về chuyển DNNN thành công ty cổ phần, trong đó bổ sung thêm nhiều quy định về xử lý đất đai và xác định giá trị quyền sử dụng đất trong giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa. Cụ thể, Dự thảo quy định khi cổ phần hóa DNNN, phải đưa giá trị đất (gồm cả đất thuê và giao) tính vào giá trị doanh nghiệp, trong đó gồm cả lợi thế vị trí địa lý của khu đất.

Theo đại diện Bộ Tài chính, điều này sẽ đảm bảo ngăn chặn tình trạng doanh nghiệp lợi dụng tiếp tục nắm giữ, “ôm” lại toàn bộ diện tích đất đang quản lý, dù chưa phù hợp với ngành nghề kinh doanh, mục đích sử dụng đất, quy hoạch…

Phương án sử dụng những lô “đất vàng” này sẽ do doanh nghiệp cổ phần  hóa chịu trách nhiệm xây dựng và phải đảm bảo các quy định về sắp xếp lại, xử lý nhà, đất; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất… trước khi trình cấp có thẩm quyền tại địa phương xem xét, quyết định. Những diện tích đất doanh nghiệp sử dụng chưa phù hợp và không đúng quy hoạch sẽ bị thu hồi. Dự thảo Nghị định cũng bổ sung quy định về xử lý đất đai đối với các doanh nghiệp quản lý nhiều đất đai ở những vị trí có lợi thế thương mại cao.

Cụ thể, địa phương phải quy định mức giá đất trong bảng giá đất đối với trường hợp này cao hơn nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất do Chính phủ quy định. Ngoài ra, các doanh nghiệp nắm giữ đất sau cổ phần sẽ chuyển qua hình thức thuê đất trả tiền. Nhà nước sẽ điều chỉnh tiền thuê đất 5 năm/lần.

Theo các chuyên gia, việc đưa giá trị quyền sử dụng đất vào tính giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa là điều cần thiết và lẽ ra việc này đã phải làm từ lâu nhằm ngăn chặn tình trạng doanh nghiệp “ôm đất vàng” giá bèo để làm dự án bán giá cao như bấy lâu nay.

“Ở nước ngoài, khi tính giá tài sản phải có các chuyên gia độc lập. Khi nghi ngờ kết quả định giá có vấn đề thì phải dùng kết quả của 3 công ty định giá khác nhau để đối chiếu. Tuy nhiên, ở Việt Nam dù đã có quy định về đấu giá, nhưng việc công bố thông tin đấu giá không đầy đủ, hội đồng đấu giá chỉ là hình thức, mua bán cho ai, với giá nào đã được quyết định rồi và các công ty định giá sẽ phải tính toán làm sao cho ra đúng cái giá mà hội đồng này muốn”.

TS. Nguyễn Minh Hoàng (Khoa Tài chính doanh nghiệp, Học viện Tài chính) 

bình luận(1 bình luận)

20x20codonghieng

Như đất vàng công ty cp cao su sao váng 82.000 mét vuông tại 231 nguyễn trãi thanh xuân hà nội được đối tác là cty cptđ hoành sơn hỗ trợ di dời 435 tỷ vẫn quá rẻ so với đấu giá tối thiểu 20 trđ/mét vuong và nhà nước thu 50% thì cty vẫn còn 800 tỷ.

video được quan tâm

Cùng chuyên mục
Top