Căn hộ siêu nhỏ: Nguy cơ "nhà ổ chuột" trên cao?

0 Hùng Anh
ANTD.VN - Trên thực tế, nhu cầu về căn hộ có diện tích nhỏ với mức giá vừa phải là rất lớn, tuy nhiên vẫn còn nhiều ý kiến xung quanh việc nên cấp phép hay không đối với loại hình căn hộ siêu nhỏ này.

ảnh 1

Đề xuất của một doanh nghiệp xin làm căn hộ thương mại siêu nhỏ từ 20-30m2 được Bộ Xây dựng đồng ý, tuy nhiên mới đây, UBND TP.HCM lại có văn bản trình Bộ Xây dựng đề nghị không cho phép xây dựng căn hộ thương mại dưới 45m2. 

Nhà “siêu nhỏ” dành cho người thu nhập thấp 

Đáp ứng nhu cầu mua nhà vừa túi tiền khiêm tốn của người dân, một số doanh nghiệp đã đề xuất được làm căn hộ thương mại siêu nhỏ, diện tích dưới 45m2. Là một trong những doanh nghiệp tiên phong xây nhà diện tích nhỏ dành cho người thu nhập thấp, Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành đã kiến nghị Bộ Xây dựng cấp phép cho xây dựng căn hộ thương mại 25m2.

Doanh nghiệp này cũng đề nghị đưa căn hộ có diện tích như trên vào quy chuẩn xây dựng căn hộ thương mại và cho phép dự án có 100% căn hộ nhỏ cho người nghèo tại TP.HCM như mô hình ở tỉnh Bình Dương.

Ông Nguyễn Văn Đực, Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành cho hay, cách đây gần 10 năm, công ty ông đã xây dựng 780 căn hộ có diện tích phủ bì từ 38-48m2. Thậm chí, có 100 căn hộ có diện tích 48m2 còn được tách đôi, như vậy mỗi căn có diện tích chỉ hơn 20m2. Cho đến hiện tại, nhu cầu của người dân với căn hộ siêu nhỏ như vậy vẫn rất lớn. 

Đề xuất này của doanh nghiệp đã được Bộ Xây dựng chấp thuận. Bộ Xây dựng đồng ý với việc doanh nghiệp có thể xây dựng căn hộ có diện tích này cho đến khi Bộ hoàn thành quy chuẩn quốc gia về chung cư. Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Nguyễn Trọng Ninh cho biết, việc cho phép xây dựng căn hộ thương mại không nhỏ hơn 25m2 là theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư sắp được ban hành.

Ông Nguyễn Văn Đực cho biết, chung cư Thái An 3, 4 tại địa bàn quận 12, TP.HCM do Công ty Đất Lành đầu tư với những căn hộ “siêu nhỏ” hiện đã hoàn tất. “Tôi có mời lãnh đạo TP.HCM đi thăm nhưng hầu như không ai ngó ngàng. Nếu không có căn hộ 25m2 thì 1 triệu năm nữa, người nghèo thành thị cũng vẫn không có nhà”, ông Nguyễn Văn Đực nói.

ảnh 2

Chưa khi nào đủ nhà để đáp ứng nhu cầu 

Nói về nhu cầu sở hữu nhà ở của người thu nhập thấp, cơ quan quản lý cũng thừa nhận, nhu cầu căn hộ có diện tích dưới 45m2 là rất lớn. Loại nhà ở này nhằm phục vụ đối tượng có thu nhập thấp, độc thân, hộ gia đình trẻ có 2-3 thành viên tại các đô thị lớn, các khu vực phát triển công nghiệp. Một số công trình cũng đã được đầu tư xây dựng.

Tại Hà Nội, dự án chung cư Đại Thanh cũng đã được chủ đầu tư bố trí rất nhiều căn hộ có diện tích 30m2 và đã được bán ra thị trường với giá 10-14 triệu đồng/m2. Thậm chí, nhiều gia đình chậm chân không đăng ký được còn chấp nhận chi thêm tiền mua với giá chênh hẳn so với ban đầu. Theo khảo sát của chúng tôi, hầu hết các căn hộ với diện tích này đều đang được sử dụng.

Chị Nguyễn Thu Nga, chủ một căn hộ có diện tích 35m2 tại khu đô thị Đại Thanh cho hay: “Mua được căn hộ này là cố gắng lớn đối với những gia đình có thu nhập thấp như chúng tôi. Trước đây, gia đình tôi cũng từng phải trải qua cuộc sống chui rúc trong những khu nhà trọ chật hẹp, an ninh không đảm bảo, tiền điện, tiền nước luôn được chủ nhà đẩy lên cao. Vì thế, có được một nơi ở riêng như hiện nay đã là quá tốt. Mặc dù diện tích nhỏ nhưng nếu biết sắp xếp thì cũng vẫn đáp ứng được những nhu cầu cơ bản của gia đình”. 

Trên thực tế, Viglacera cũng đã xây dựng khoảng 1.500 căn hộ tại dự án nhà ở thu nhập thấp khu đô thị mới Đặng Xá 2 (Gia Lâm, Hà Nội), diện tích mỗi căn từ 30 m2 đến 50m2 với giá bán từ 300-500 triệu đồng/ căn. Tại Đà Nẵng, dự án FPT City cũng cho ra đời căn hộ 25m2 với giá từ 343 - 348 triệu đồng/căn. Nhanh nhạy hơn với nhu cầu về căn hộ có diện tích nhỏ, nhiều chung cư mini cũng đã được các chủ đầu tư tư nhân bỏ tiền xây dựng. Điều đó phần nào cho thấy nguồn cung ở phân khúc này vẫn chưa khi nào đủ để đáp ứng nhu cầu.

ảnh 3Nhu cầu về căn hộ diện tích dưới 45m2 là rất lớn, nguồn cung ở phân khúc này vẫn chưa thể đáp ứng đủ

Nguy cơ “nhà ổ chuột” trên cao?

Trong khi nhu cầu đối với căn hộ diện tích nhỏ là rất lớn như đã chỉ ra ở trên, thì mới đây, UBND TP.HCM lại có văn bản trình Bộ Xây dựng đề nghị không cho phép xây dựng căn hộ thương mại diện tích dưới 45m2. Theo lãnh đạo TP.HCM, nếu căn cứ các quy định pháp luật hiện hành, tiêu chuẩn diện tích tối thiểu căn hộ chung cư nhà ở xã hội là 25m2 còn nhà ở thương mại là 45m2.

Hiện tốc độ đô thị hóa, tốc độ tăng dân số cơ học rất cao. Việc đầu tư xây dựng nhà ở thương mại loại hình căn hộ chung cư với diện tích nhỏ dưới 45m2/căn sẽ thúc đẩy nhanh hơn nữa quá trình này khiến áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật, xã hội của thành phố vốn đang bị quá tải lại tăng thêm. Mặt khác, nếu cấp phép còn phá vỡ quy hoạch được duyệt, tạo ra nguy cơ xuất hiện “nhà ổ chuột” trên cao trong lòng đô thị.

Nhìn nhận về đề nghị này của TP.HCM, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu cho rằng, hiện nay nhà ở xã hội điều chỉnh theo Nghị định 100 của Chính phủ, còn nhà ở thương mại, cho tới nay Chính phủ chưa ban hành quy chuẩn nên thành phố có ý kiến chỉ cho xây căn hộ chung cư với diện tích tối thiểu 45m2. Nhưng thực tế, trước đây TP.HCM đã cho thí điểm căn hộ 38m2. 

Ông Lê Hoàng Châu cho biết, tiêu chuẩn Quốc gia TCVN 4451:2012 về nhà ở được cho là nguyên tắc cơ bản để thiết kế quy định diện tích tối thiểu 45m2 đối với căn hộ nhà ở thương mại là không phù hợp khi áp dụng vào thực tiễn do nhu cầu nhà ở của các địa phương rất đa dạng, cũng như sự phát triển không đồng đều giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, nhất là đối với 2 đô thị đặc biệt Hà Nội, TP.HCM.

Trên cơ sở đó, Bộ Xây dựng cần sớm ban hành tiêu chuẩn quốc gia về nhà ở thay thế cho tiêu chuẩn cũ, cho phép căn hộ chung cư nhà ở thương mại có diện tích tối thiểu 25m2 sàn. “Diện tích nhà ở thương mại bao nhiêu hãy để thị trường giải quyết. Thị trường có nhu cầu thế nào thì sẽ có loại hình căn hộ đáp ứng đúng nhu cầu. Còn việc quản lý “nhà ổ chuột” không thể chỉ khống chế diện tích 45m2 là được mà phải quản lý bằng cách khác”, ông Lê Hoàng Châu nêu quan điểm.

“Thực tế, trước đây nếu 1 căn hộ cho 20 người ở thì mới coi là “ổ chuột”, vì vậy chúng ta nên khống chế khu vực. Ví dụ, khu đó 1.000m2 cho xây 100 căn hộ thì làm căn hộ bao nhiêu m2 cũng được miễn là tổng số 100 căn. Vì có khi trong đó có căn 25-30m2 nhưng có căn lớn hơn 120m2. Giải pháp của thành phố trong nội dung văn bản này là lập lại cái không thể thực hiện được trong Luật Nhà ở 2005. Còn việc muốn quản lý căn hộ nhỏ, tôi cho rằng nên chuyển sang quy hoạch, thiết kế tòa nhà là hợp lý vì có rất nhiều người độc thân chỉ cần 1 căn hộ nhỏ chứ không cần to”, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đề xuất. 

Theo Phó Tổng Giám đốc một công ty xây dựng bất động sản, hiện nay luật không cấm việc xây dựng căn hộ có diện tích dưới 45m2 và thực tế nhu cầu của xã hội là rất lớn, nếu không cho doanh nghiệp xây, căn hộ diện tích nhỏ vẫn tiếp tục xuất hiện. Vấn đề đặt ra là quản lý những khu chung cư diện tích nhỏ như thế nào để tránh hiện tượng quá tải, nhếch nhác, ý thức kém làm mất mỹ quan đô thị và phá vỡ quy hoạch.

Đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cũng cho rằng, chất lượng nhà ở được quyết định bởi các yếu tố cơ bản như chất lượng xây dựng, chất lượng hoàn thiện, hệ thống trang thiết bị, điều kiện hạ tầng, dịch vụ quản lý vận hành... Do đó, việc quy định cho phép xây dựng căn hộ 25m2 không phải là nguyên nhân hình thành các khu nhà ở chất lượng kém. Còn những lo ngại về chất tải vào khu vực nội thành, vùng lõi thành phố, gây áp lực lên hạ tầng xã hội... phải căn cứ vào chỉ tiêu quy hoạch dân số, các địa phương sẽ tính toán có cho phép hay không.

ảnh 4

“Ổ chuột” hay không nằm ở chất lượng sống

“Căn hộ có diện tích chưa đến 25m2 là ý tưởng đã có từ lâu và tại nhiều quốc gia phát triển cũng đã có. “Ổ chuột” hay không “ổ chuột” nằm ở chất lượng sống của người dân trong chung cư đó. Hiện nay, cuộc sống rất khác, phong cách sống đơn giản kiểu Nhật Bản không cần quá nhiều đồ cũng gia tăng. Chính vì thế, căn hộ 25m2 chưa hẳn đã là nhỏ”.

Ông Nguyễn Mạnh Hà (Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản VNREA; nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng)

ảnh 5

1 căn hộ cho 20 người ở thì mới coi là “ổ chuột”

“Diện tích nhà ở thương mại bao nhiêu hãy để thị trường giải quyết. Thị trường có nhu cầu thế nào thì sẽ có loại hình căn hộ đáp ứng đúng nhu cầu. Còn việc quản lý “nhà ổ chuột” không thể chỉ khống chế diện tích 45m2 là được mà phải quản lý bằng cách khác. Thực tế, trước đây nếu 1 căn hộ cho 20 người ở thì mới coi là “ổ chuột”, vì vậy chúng ta nên khống chế khu vực. Ví dụ, khu đó 1.000m2 cho xây 100 căn hộ thì làm căn hộ bao nhiêu m2 cũng được miễn là tổng số 100 căn.

Vì có khi trong đó có căn 25-30m2 nhưng có căn lớn hơn 120m2. Giải pháp của thành phố trong nội dung văn bản này là lập lại cái không thể thực hiện được trong Luật Nhà ở 2005. Còn việc muốn quản lý căn hộ nhỏ, tôi cho rằng nên chuyển sang quy hoạch, thiết kế tòa nhà là hợp lý vì có rất nhiều người độc thân chỉ cần 1 căn hộ nhỏ chứ không cần to”.

Ông Lê Hoàng Châu (Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM)

ảnh 6

Nhà tuy nhỏ nhưng hoàn toàn khác biệt so với ở trọ

“Vợ chồng tôi mua căn hộ này từ năm 2012 với mức giá 10 triệu đồng/m2, dù diện tích khiêm tốn nhưng cũng là mơ ước sau nhiều năm đi ở trọ. Sau khi dọn về vào năm 2013, gia đình tôi sinh thêm cháu thứ hai nên không gian cho mỗi người lại thu hẹp đi. Tuy nhiên, so với cuộc sống khi đi ở trọ là hoàn toàn khác biệt. Ở căn hộ này, tiền điện, tiền nước, gia đình tôi chỉ phải đóng theo giá của Nhà nước, không còn bị thu vống lên như khi đi thuê nhà. Với diện tích gần 40m2, căn hộ có một phòng khách, một phòng ngủ, 1 phòng vệ sinh, khu vực bếp và lô gia.

Mọi sinh hoạt của gia đình diễn ra trong không gian đó vẫn vừa đủ. Thậm chí khi có khách ở quê ra chơi, chỉ cần ngả chiếc ghế sofa gấp ra là có ngay một chiếc giường ở phòng khách. Thu nhập của hai vợ chồng lúc mới cưới cũng chỉ cố gắng mua được căn hộ ở mức giá đó. Nhưng sau gần 4 năm, đến nay gia đình tôi đã có thêm tích lũy và đang nghĩ đến việc chuyển sang một căn hộ rộng hơn”. 

Chị Phạm Thu Hòa (Chủ căn hộ có diện tích 39m2 tại chung cư Đại Thanh, Thanh Trì, Hà Nội)

ảnh 7

Quan trọng là biết sắp xếp, bố trí không gian

“Bố mẹ tôi mua căn hộ này khi tôi từ Bắc Giang xuống Hà Nội học đại học đến nay đã được gần 8 năm. Khi còn đi học, tôi cho một cậu bạn cùng quê ở chung. Căn hộ tuy nhỏ nhưng phần bếp và vệ sinh lại tách riêng hẳn nên dễ dàng sắp xếp, dọn dẹp. Cho đến khi ra trường và đi làm, cậu bạn về quê làm việc và nhu cầu cần không gian yên tĩnh hơn nên tôi chỉ ở một mình. Đang ở 2 người nay chỉ ở một mình nên còn cảm thấy rộng.

Quả thực là cho đến thời điểm hiện tại tôi vẫn thấy căn hộ này hoàn toàn phù hợp với nhu cầu sử dụng. Cách đây nửa năm, tôi quyết định đầu tư sửa chữa lại, nhờ thiết kế hợp lý nên mọi thứ trở nên gọn gàng, ngăn nắp hơn. Bạn bè đến chơi ai cũng khen phòng đẹp. Tôi cho rằng, dù diện tích nhỏ nhưng nếu biết sắp xếp, bố trí không gian một cách hợp lý thì không có vấn đề gì”. 

Anh Nguyễn Minh Chung (Chủ căn hộ có diện tích 15m2 tại khu tập thể Vĩnh Hồ, Đống Đa, Hà Nội)

bình luận(0 bình luận)

video được quan tâm

Cùng chuyên mục
Top